Продажи, финансируемые Продавцом

Для семей с низким доходом, отчаянно ищущих свой дом, финансирование продавцов может показаться слишком хорошим, чтобы быть правдой. «Аренда на владение» или «без кредитного чека» ипотечный кредит может походить на приветственный побег от повышения арендной платы и выполнение мечты домовладения.

Но многие из этих предложений могут заключаться в контрактах на рассрочку в тонкой маскировке - кредиты, финансируемые продавцом, которые больше походят на договоры аренды, чем традиционные ипотечные кредиты.

Такие «контракты на совершение сделок» или «соглашения о продаже в рассрочку» можно отнести к хищническим методам кредитования, которые относятся к почти столетию, когда сделки нацелены на афро-американские общины. Согласно данным отчета, опубликованного в четверг некоммерческим Национальным Центром Потребительских Потребителей, схемы часто управляются недобросовестными инвестиционными фирмами Уолл-стрит, которые выгружают портфели исключенных домов и «угрожающих сообществ цвета», а также иммигрантов.

Земельные сделки, построенные для отказа,

NCCP говорит, что земельные контракты часто предлагаются наиболее финансово уязвимым заемщикам, живущим на ограниченном доходе.

«Эти земельные контракты строятся неудачно, поскольку продавцы зарабатывают больше денег, находя способ отменить контракт, чтобы отточить много последовательных потенциальных домовладельцев через собственность», - говорится в новом исследовании.

Но компании, участвующие в этих «токсичных транзакциях», как их называет юридический центр, не являются кредиторами ипотечного кредитования, которые большинство потребителей узнают.

«Таким образом, они, похоже, являются частными компаниями, и некоторые из них создали множество различных LLC и своего рода компаний-оболочек, которые они используют, чтобы замаскировать, сколько свойств они владеют», Сара Боллинг Манчини, адвокат закона Бостона центр и соавтор отчета, сказал Investmentmatome. «Мы изучаем то, что многие из них имеют поддержку по принципу« частный капитал »или поддержку хедж-фондов».

Рассчитайте ежемесячный платеж по ипотеке

Недвижимость переделана для покупателей жилья в первый раз

Манчини говорит, что дома часто продаются на местном уровне, что побуждает потенциальных заемщиков «стать домовладельцем». В торговых марках будет указано: «Если вы хотите стать владельцем этого дома, позвоните -». Некоторые дома рекламируются в Интернете, в частности на сайтах списков, таких как Craigslist.

«Большинство людей считают, что они становятся домовладельцами с ипотечным кредитом», - говорит Манчини. «Это очарование стать первым покупателем жилья очень мощным».

Свойства продаются в состоянии «как есть». Они часто являются закрытыми домами и почти необитаемыми. «Необычно видеть, как инвестор покупает дом на аукционе за 5000 долларов и продает его через несколько дней по контракту на землю (без ремонта) за 30 000 долларов», - говорится в исследовании.

Тревожные покупатели часто не могут получить независимую оценку свойств и отказаться от домашних осмотров.

Обязанности домовладения без прав и защит

Срок кредита может простираться до тех пор, пока обычный ипотечный кредит - 30 лет, но процесс выселения не связан правилами обычного выкупа ипотеки. Лишение свободы может наступить быстро, когда продавец держит все платежи, выселяя покупателя и быстро нахожу еще одного надежного домовладельца.

«В контракте обычно есть пункт, в котором говорится, что если вы пропустите один платеж, продавец может отменить контракт, или в некоторых случаях он называется« конфискацией »вместо выкупа», - говорит Манчини. «Несмотря на то, что люди думают, что они становятся домовладельцами, и они взяли на себя всю ответственность за домовладение, у них нет никаких прав и защит, которые согласуются с домовладельцем».

С традиционной ипотекой, если вы можете догнать свои отложенные платежи, вы можете вернуть восстановленный ипотечный кредит - «есть право вылечить дефолт», - говорит Манчини. Как правило, у вас нет такого права в земельном контракте, когда просроченная оплата может вызвать выселение - больше похоже на арендатора, чем у владельца.

Поиск решения «токсичных транзакций»

Оговорки о запрете на земельные платежи можно найти по всей стране, говорит NCLC, но они наиболее широко распространены на рынках жилья с большими поставками недорогих домов и в районах, где жителям трудно получить традиционную ипотеку.

Города с жестким ударом, указанные в отчете, включают Акрон, Огайо; Атланта; Детройт; и Филадельфии. В исследовании приводятся данные переписи 2009 года, последние из которых доступны, что говорит о том, что 3,5 миллиона человек имеют контракты на земельные платежи, чтобы купить дом в этом году. По мнению некоммерческой организации, сегодня эта цифра будет намного выше.

Государственные законы, регулирующие контракты на землю, широко варьируются. NCLC настоятельно призывает Бюро по защите прав потребителей, финансируемое правительством, сторожевое устройство для потребителей, внедрить правила для таких операций, в том числе:

• Требуются независимые проверки.
• Удовлетворение сторонних оценок.
• Раскрытие финансового сбора и годовой процентной ставки по земельным контрактам.
• Предоставление защиты для досрочного расторжения.

Манчини рекомендует, чтобы впервые покупатели жилья пытались получить традиционный ипотечный кредит от банка или кредитного союза, вместо того, чтобы выбирать, что может быть рискованным предложением, финансируемым продавцом.

Больше от Investmentmatome Сравнение ставок по ипотеке Найти ипотечного брокера Сколько дома я могу себе позволить?

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick