4 Секреты Каждый успешный дом Flipper Knows |

Два школьника-школьника с мягким воспитанием научили меня всему, что я знаю о переворачивании домов - и не в хорошем путь.

Я встретил эту пару в 2006 году. Они были очень милыми людьми, но чрезвычайно агрессивными инвесторами. Они покупали и переворачивали недвижимость в Лас-Вегасе, используя стороннюю компанию по инвестированию в недвижимость под ключ. Сначала они сделали тонну денег. Но они потеряли все, не зная лучшего.

Как это произошло?

Пока они получали прибыль от каждой продажи, они использовали эту прибыль для финансирования крупных и крупных проектов. Это имело смысл для них в то время, когда недвижимость оценивалась так быстро. Вместо того, чтобы использовать свои собственные деньги (которых у них не было) для повторного использования домов, они взяли кредит на линию прямых инвестиций, который вырос на месяц.

Конечно, когда в 2008 году карусель недвижимости прекратился, и эта оценка испарилась, они застряли в собственности, которую никто не хотел покупать или арендовать. И они были на крючке для очень большой линии справедливости, которую они не могли позволить себе заплатить. В результате они потеряли империю недвижимости, над которой они так много работали.

В то время как эти люди сильно пострадали, их потеря иллюстрирует некоторые из четырех жестких правил бытового переворота, которые просто нельзя игнорировать:

1. Вы должны понимать свой риск.

Очевидно, что, когда вы берете на себя больше долгов, ваши опасные соединения. Покупайте только наличные деньги. Нет ипотеки. Нет линий акций. Если у вас недостаточно денег, чтобы размахивать этими сделками самостоятельно, возьмите молчащего партнера, у которого есть деньги и разделить прибыль.

Проблема с кредитами заключается в том, что они являются фиксированным обязательством, которое вы должны обслуживать, несмотря ни на что. Когда пара выше не могла произвести платежи, они потеряли все это. Но если вы берете на себя партнера по долевому участию, вам не нужно придумывать какие-либо деньги до тех пор, пока не будет получена прибыль от продажи.

Кроме того, заимствование денег требует времени и стоит денег. Допустим, вы планируете листать два дома в течение следующих 12 месяцев. Кроме того, предположим, что вам нужно 100 000 долларов за каждую сделку.

Это означает, что вы потратите два месяца на ожидание и заплатите 4000 долларов США. Заимствование для инвестирования в перелистывание дома является дорогостоящим.

И из-за временных задержек вам будет труднее конкурировать с покупателями, у которых есть наличные деньги. В результате вы столкнетесь с менее привлекательными сделками, которые покупатели денег не хотят.

По сути, это заставляет закладывать инвестиции еще дороже.

2. Вы должны понимать, где прибыль.

Когда вы переворачиваете дома, вы должны двигаться быстро. Вам не только нужно быстро покупать, вам нужно быстро продать дом, и это означает, что вы должны продавать нерыночный рынок.

Если вы ждете покупателя, который готов заплатить верхний доллар, вы будете ждать - долгое время и увеличите свой риск, что рынок может повернуться против вас. Вы также потеряете драгоценное время, которое можно было бы использовать, переворачивая другие дома.

Если ваша прибыль составляет 30 000 долларов США за сделку, и вы переворачиваете три дома в год, вы получаете карманные 90 000 долларов. Но скажем, вы держите больше прибыли, и вы можете превратить только два дома в год. Несмотря на то, что ваша прибыль может составлять 40 000 долларов, вы все равно зарабатываете на 10 000 долларов меньше. Получил это?

Если учесть последствия, вы увидите, что для того, чтобы продать дом за пределами рынка и по-прежнему получать прибыль, ключ должен купить его недорого.

Это часто означает, что неплохо купить недвижимость, которая была исключена. Вы должны овладеть своим рынком и найти хороших риэлторов для работы.

3. Это не работает все время на всех рынках.

Даже если вы приносите прибыль, когда покупаете дом, вы хотите перевернуть недвижимость на ценном рынке. Если вы живете в районе, который не ценится, вам может быть лучше сделать это где-то еще.

И если цены на жилье снизятся, вы играете в русскую рулетку, зайдя в эту игру независимо от того, где вы находитесь. Точно так же вы не можете предсказать, когда рынок пойдет.

Чтобы быть в безопасности, убедитесь, что вы сможете провести некоторое время в качестве арендного имущества, если это необходимо.

4. Rehabbing Works.

Чтобы заработать деньги в этом бизнесе, вы должны понять, какая работа действительно нужна, что это будет стоить и как это повлияет на ваше предложение. Это создает основу для того, чтобы вы выполняли всю работу, продавали дом за пределами рынка и все еще получали прибыль.

Лучше всего купить недвижимость, которая нуждается в косметической работе, которая недорого для выполнения, но делает недвижимость более привлекательной для покупателей.

Передайте любые проекты, требующие структурного ремонта. Возьмите хорошего подрядчика и попросите его осмотреть имущество. Не покупайте дома, которые нуждаются в обновлении ванной или кухни, если они не супер дешевы. Эта работа будет стоить вам больших денег и займет много времени. Ищите более простую сделку.

Ответ на инвестирование: Ключом к тому, чтобы делать деньги, переворачивая дома, является покупка права и краха. Вы покупаете право, когда понимаете свой рынок и ваш план ремонта. Вы сокращаете риск, используя только наличные деньги, не заимствуя деньги и быстро завершая флип.

Если вы заинтересованы в том, чтобы попасть в этот бизнес, ваш следующий шаг - выяснить, сколько у вас денег (или можете положиться используя инвесторов) без заимствований. Затем откройте рынок, который имеет наибольший смысл и найдет хороших риэлторов для работы. Сначала сделайте эти шаги, а затем убедитесь, что вы хорошо разбираетесь в рынке и восстановлении недвижимости. В этот момент вы готовы пойти.

Этот пост был написан Нилом Франкле. Он является сертифицированным финансовым планировщиком в Лос-Анджелесе, инвестором в недвижимость и владельцем www.WealthPilgrim.com и www.mcmha.org.