Определение и пример Jumbo Pool

Что это такое:

A jumbo pool - это защита, обеспеченная ипотекой нескольких эмитентов.

Как это работает (пример):

Чтобы понять, как работают пулы jumbo, важно понять, как они созданы. Предположим, вы хотите купить дом, чтобы получить ипотечный кредит от XYZ Bank. Банк XYZ перечисляет деньги на ваш счет, и вы соглашаетесь выплатить деньги в соответствии с установленным графиком. Банк XYZ (который также может быть бережливым, кредитным союзом или другим составителем) может затем выбрать для размещения ипотеки в своем портфеле (т. Е. Просто собрать проценты и основные платежи в течение следующих нескольких лет) или продать его.

Если XYZ Bank продает ипотеку, он получает наличные деньги для получения других займов. Предположим, что XYZ Bank продает ваш ипотечный кредит компании ABC, которая может быть государственным, квазигосударственным или частным лицом. Компания ABC объединяет ваш ипотечный кредит с аналогичными ипотечными кредитами, которые он уже приобрел (называемый «объединение» ипотечных кредитов). Ипотека в пуле имеет общие характеристики (т. Е. Аналогичные процентные ставки, сроки погашения и т. Д.). Как правило, это может включать только ипотечные кредиты, выпущенные XYZ Bank, но в гигантском пуле ABC Company объединяет аналогичные ипотечные кредиты у нескольких разных кредиторов. Процентные ставки по этим ипотечным кредитам могут варьироваться на один процентный пункт или меньше.

Компания ABC затем продает ценные бумаги, представляющие интерес к пулу ипотечных кредитов, из которых ваша закладная является небольшой частью (называемой секьюритизацией пула). Он продает эти ценные бумаги с надбавкой (MBS) для инвесторов на открытом рынке. Благодаря средствам от продажи, ABC Company может приобретать больше ипотечных кредитов и создавать больше этих ценных бумаг.

Для инвесторов MBS очень похожа на облигацию. Большинство из них предлагают полугодовой или месячный доход, и эта частота платежей повышает эффект реинвестирования. Однако важно отметить, что платежи, являющиеся частью интереса и основной частью, могут быть неблагоприятными для некоторых инвесторов, поскольку при каждом уменьшении непогашенной основной суммы происходит соответствующее уменьшение суммы процентов, которая начисляется. Например, если $ 50 000 Ginnie Mae с купоном 5% будут выплачивать каждый месяц ежемесячные проценты в размере 208,35 долларов США (50 000 x 0,05 / 12), но он также может заплатить 100 долларов США в качестве основного. Это означает, что в следующем месяце начисляется только 49 900 долл. США, а к концу года может быть только 48 800 долл. США. Возврат принципала может также варьироваться в зависимости от того, как быстро погашаются основные ипотечные кредиты.

Почему это имеет значение:

Большой пул содержит более разнообразный набор ипотечных кредитов, поскольку он исходит от разных кредиторов. Это означает, что основные ипотечные кредиты являются географически разнообразными и поступают от различных кредиторов со слегка улучшенными (или, возможно, хуже) стандартами кредитования. При инвестировании такая диверсификация обычно хороша, потому что она снижает риск. Соответственно, ценные бумаги с ипотечным покрытием из гигантских пулов часто считаются более безопасными, чем традиционные ипотечные ценные бумаги.

Хотя диверсификация, предлагаемая путем инвестирования в гигантский пул ипотечных кредитов, значительно снижает риск того, что эмитент MBS по умолчанию, некоторые из этих у ценных бумаг есть несколько дополнительных уровней защиты по умолчанию. Например, рассмотрите MBMS GNMA. Его первой защитой от дефолта является кредитоспособность первоначального заемщика (то есть способность заемщика погасить XYZ Bank). Во-вторых, ипотечное страхование или гарантия, предоставляемые финансируемым правительством предприятием (например, если заемщик имеет право на получение кредита VA, в соответствии с которым Администрация ветеранов обещает погасить XYZ Bank, если заемщик не может). В-третьих, кредитоспособность эмитента MBS (в нашем примере - способность ABC передавать проценты и основные выплаты инвесторам MBS). В-четвертых, это финансовая сила GNMA (т. Е. Способность GNMA платить инвесторам MBS, если компания ABC этого не делает). В-пятых, это полная вера и заслуга правительства США (т. Е. Способность правительства печатать валюту для выплаты процентов и основных платежей по гарантированным ГНМА ипотечным ценным бумагам, если GNMA не может выполнять свои обязательства).

Риск предоплаты является большой проблемой для всех инвесторов MBS. Например, когда люди перемещаются, они продают свои дома, выплачивают свои ипотечные кредиты за выручку и покупают новые дома с новыми ипотеками. Когда процентные ставки падают, многие домовладельцы рефинансируют свои ипотечные кредиты, а это означает, что они получают новые ипотечные кредиты с более низкой ставкой и выплачивают свои ипотечные кредиты с более высокой ставкой с выручкой. Как и облигации, изменения в процентных ставках влияют на цены на MBS, но это изменение усугубляется тем фактом, что инвесторы MBS с большей вероятностью вернут свою основную прибыль раньше. Им может потребоваться реинвестировать эту основную ставку по ставкам ниже того, что уступало их MBS.

В конечном итоге индустрия MBS предоставляет кредиторам больше наличных денег, чтобы получить больше ипотечных кредитов. Эта стабильная поставка ипотечных фондов обеспечивает конкурентоспособность ипотечных ставок и ипотечных кредитов. Кроме того, банки, которые не склонны к ипотечному кредитованию или обеспокоены потерей денег, если заемщики предоплатят свои ипотечные кредиты, могут снизить эти риски, продавая свои ипотечные кредиты и, таким образом, перенося эти риски, эмитентам MBS. Fannie Mae, Freddie Mac и Ginnie Mae покупают ипотечные кредиты и выпускают и / или гарантируют MBS в рамках своих усилий по поддержке индустрии MBS и обеспечения возможности для домовладения для большего количества людей.