Как 8% ипотечных ставок изменят лицо домовладения |

Несмотря на постоянно улучшающуюся экономику и оптимизм вокруг фондовых рынков, жилищный сектор остается в глубоком фанке. Кризис потери права выкупа продолжает терять время на распутывание - основанный на тревожных уровнях активности потери права выкупа в 2009 и 2010 годах, избыток непроданных домов может занять еще несколько лет, чтобы уничтожить.

Как ни странно, некоторые другие факторы в последнее время вступили в игру, и они могут повлиять на жилищный сектор в ближайшие кварталы и годы, оттеснив фактор выкупа на задний план. И снова Fannie Mae и Freddie Mac находятся в центре внимания, так как инвесторы обсуждают, где будут идти процентные ставки, а затем и ставки ипотечных кредитов.

Fannie, Freddie и Fed

В последние недели Администрация Обамы объединила усилия с теми, кто в Конгрессе, которые считают, что ипотечные кредиторы Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и Freddie Mac (Федеральная ипотечная ипотечная корпорация) являются частью проблемы, а не частью решения. Оба этих спонсируемых правительствами предприятия (GSE) предоставили сотни миллиардов долларов в виде кредитов с низким процентом кредита, и большинство из них считают, что они помогли создать среду, которая привела к неустойчивому жилищному буму.

Как все большее число двухпартийных законодателей посмотрите, чтобы резко сократить как Fannie Mae, так и Freddie Mac, мы могли бы двигаться к глубоким изменениям на рынке жилья. В настоящее время Fannie Mae и Freddie Mac выполняют важную задачу: предоставление местным банкам федеральных средств, которые затем предоставляются домовладельцам. Если эти организации сократятся или полностью ликвидируются, как надеются некоторые политики, кредиторы будут иметь ограниченный доступ к федеральным фондам. И если банки вынуждены использовать больше своего собственного капитала для кредитования, они потребуют более высоких процентных ставок, чтобы компенсировать свой собственный повышенный риск.

Более высокие процентные ставки = меньше покупателей. И меньше покупателей означает, что цены на жилье могут упасть еще больше. Вот почему.

Предположим, молодая пара хочет купить дом в 200 000 долларов с авансом в размере 10%. Чтобы финансировать 180 000 долларов США при текущих процентных ставках около 5%, они будут рассматривать ежемесячную выплату основного долга и процентов в размере 966 долларов США (до налогов и страхования).

Но если ставки выросли до 8%, как они могли бы, ежемесячный платеж увеличится до 1320 долларов. И кто-то, пытающийся купить дом за 400 000 долларов, заплатит еще 800 долларов в месяц, если ставки увеличатся с 5% до 8%.

[Если вы готовы купить дом, воспользуйтесь нашим Ипотечным калькулятором, чтобы узнать, какова будет ваша ежемесячная выплата основного долга и процентов.]

Конец эры?

Одна из серебряных накладок последних экономический кризис состоял в том, что падение цен на жилье сделало их намного более доступными. По данным Национальной ассоциации риэлторов (НАР), индекс доступности жилья вырос с 137,8 в 2008 году до 174,6 в 2010 году. (Значение 100 означает, что семья со средним национальным доходом имеет достаточно доход, чтобы претендовать на ипотеку на медианный дом. Индекс выше 100 означает, что семья, получающая медианный доход, имеет более чем достаточный доход, чтобы претендовать на ипотечный кредит на дом с медианной оценкой, предполагая 20% первоначальный взнос.) Падение цен на жилье помогло, но так снизились процентные ставки, которые сейчас начинают повышаться. По моей математике увеличение процентной ставки до 8% уничтожит все прибыли, которые индекс NAR разместил за последние несколько лет.

Почему я зафиксирован на 8%? Это не только фактор Фанни и Фредди. Их выход с рынка подтолкнет ставки по ипотечным кредитам до отметки 7%, но остальная часть толчка будет вызвана ожидаемым улучшением экономики, что приведет к повышению процентных ставок по всем направлениям, возможно, на 100-200 базисных пунктов в течение следующего несколько лет (т. е. увеличение процентной ставки на 1% до 2%).

Вообще говоря, более сильная экономическая активность ведет к ожиданиям более высоких цен. Федеральная резервная система, которая играет ключевую роль в установлении процентных ставок, как правило, повышает ставки, когда экономика усиливается. Важно отметить, что ставки по ипотечным кредитам отслеживают ставки по 10-летним казначейским векселям, а те долгосрочные ставки продиктованы рынком облигаций, а не ФРС. Тем не менее, когда ФРС повышает краткосрочные ставки, она по-прежнему оказывает сильное косвенное влияние на направление ставок по ипотечным кредитам.

Что это значит для домашних покупателей

Последствия очевидны для потенциальных покупателей жилья. Если вы планируете приобрести дом и вам придется заимствовать большую часть, это, вероятно, прекрасное время для заимствования кредита, особенно, когда цены на жилье остаются низкими. Если вы не можете позволить себе авансовый платеж прямо сейчас, не нужно паниковать. Вместо этого сосредоточьтесь на продолжении создания авансового платежа и подумайте о поиске более скромного дома, чем вы изначально предполагали. Чтобы добавить еще одно препятствие, кредиторы теперь просят увеличить авансовые платежи до 20% или 30% - большое изменение со дня 5% вниз. Это означает, что потенциальным покупателям жилья потребуется больше времени для накопления сбережений, прежде чем совершить погружение.

Но если у вас много наличных денег на фондовом рынке или в другом месте, вы не должны спешить, потому что, поскольку ссуды становятся труднее получить, таблицы сдвигаются в пользу тех, кто может платить наличными. У вас будет меньше конкуренции за дом, который вы хотите купить, и если более высокие ставки действительно подавят спрос, вы можете смотреть на дальнейший спад цен на жилье в будущем.

Если у вас уже есть дом, а вы «Я бросился расплачиваться за ипотеку, вы можете снова использовать рычаги, поскольку ставки по займам остаются очень низкими по историческим меркам. Денежные средства, которые вы получаете в рефинансировании, могут получить более высокую прибыль в пассивно управляемом индексном фонде или фонде с высоким дивидендом, чем он будет зарабатывать на жилье. Если инфляция снова проявит свою уродливую голову, как некоторые ожидают, что в ближайшие несколько лет блокировка на 5.5% -ой ипотеке выглядит лучше и лучше, поскольку инфляция растет все выше и выше.

На жилищный сектор влияют так много переменных, что невозможно точно узнать, как процентные ставки, цены на жилье и спрос будут играть в течение следующих нескольких лет. Но действия Fannie Mae, Freddie Mac и Федерального резерва, безусловно, несут наблюдение в ближайшие месяцы.

[Узнайте больше в функции InvestingAnswers: Как защитить себя от растущих ставок ипотечного кредита.]