Главная доступность делает поворот к лучшему, отчеты NAR

Доступность жилья, измеряемая Национальной ассоциацией индексов доступности жилья для риэлторов, постепенно увеличивалась. Это означает, что может быть немного легче купить дом.

Последний отчет, отражающий августовские данные, показывает, что средняя цена на односемейный дом уменьшилась ниже, в то время как средний доход семьи взметнулся выше. В сочетании с продолжающимися низкими ставками по ипотечным кредитам с мая индекс вырос до самого высокого уровня - и в этом случае чем выше число, тем лучше.

Совокупный индекс доступности жилья NAR вырос до 157,7 в августе, улучшившись с 154,5 в июле.

Доступность дома еще хуже, чем год назад

NAR сообщает о небольшом улучшении доступности жилья с июля по август на национальной основе, так как медианные цены на жилье немного снизились с 233 400 до 230 200 долл. США, тогда как средний доход домашних хозяйств взметнулся немного выше - с 67,614 долл. США до 67 752 долл. США.

Тем не менее, индекс снизился с года назад, когда он составил 160,2.

«В этом году проскальзывание отражает широко известный факт, что цены на жилье со временем растут быстрее, чем доходы, - говорит Брэд Хантер, главный экономист Metrostudy, консалтинговой компании по недвижимости, говорит Investmentmatome. «Тем не менее, дома по-прежнему намного более доступны, чем во время бум, а ставки по ипотечным кредитам по-прежнему крайне низки, что помогает всем мерам доступности».

Джефф Тейлор (Jeff Taylor), управляющий партнер Digital Risk, компании по анализу ипотечного риска, согласен с тем, что вялый рост заработной платы является недостатком в снижении доступности жилья, но указывает и на другой фактор: меньше домов для продажи.

«Цены растут из-за продолжающихся низких запасов», - говорит Тейлор Investmentmatome. «До сих пор слишком много домашних хозяйств с низким уровнем справедливости и слишком много семей, которые еще не видели улучшенных финансов со времен рецессии, поэтому эти семьи не выводят свои дома на рынок».

Снижение цен на жилье замедляется

Отчет NAR соответствует данным, собранным RealtyTrac в последнее время, сообщает вице-президент RealtyTrac Дарен Бломквист.

«Покупка дома на самом деле была более доступной в этом году, чем в прошлом году, несмотря на рост цен на жилье, в основном благодаря снижению процентных ставок», - говорит Бломквист. «Когда мы думаем, что процентные ставки настолько низки, насколько они могут пойти, они идут немного ниже, помогая покупателям немного больше покупать власть из своего дохода».

И Бломквист отмечает, что темпы роста цен на жилье замедляются.

«В масштабах всей страны мы наблюдаем 17 последовательных месяцев однозначного повышения цен по сравнению с предыдущим годом, и это было менее 4% за четыре месяца, закончившихся в июле», - говорит Бломквист Investmentmatome. «И, как некоторые политики, которые хотят разжечь классовую войну, могут захотеть отрицать это, мы фактически видим, что рост доходов приобретает некоторую тягу».

RealtyTrac недавно проанализировала 582 округа в США и обнаружила, что, хотя средний рост цен на жилье опережал рост заработной платы в 68% округов, обратное было верно на нескольких рынках, где рост заработной платы опережал рост цен за последний год. Эти округа включали округ Кука, Иллинойс (Чикаго); Orange County, Калифорния; Бруклинский уезд, Нью-Йорк; и графство Фэрфакс, штат Вирджиния, в районе Вашингтона, округ Колумбия, метро.

Сколько дома я могу себе позволить?

Но Тейлор Digital Risk быстро бросает оговорку относительно индекса доступности NAR. Методология исследования основана на 20% первоначальном взносе, а ежемесячные расходы на жилье ограничены 25% валового ежемесячного дохода, хотя на многих рынках домовладельцы тратят гораздо больше средств на жилье.

«Многие финансовые консультанты говорят, что вы должны тратить не более 30% своего дохода на жилищные расходы, а кредиторы обычно ищут заемщиков, чтобы тратить максимум 28% на свои жилищные расходы», - говорит он. «В таких местах, как Сан-Франциско, семьи тратят 41% своего дохода только на оплату ипотеки, согласно исследованиям Zillow. Поэтому всегда важно признать нюансы отдельных рынков и кварталов; некоторые семьи могут позволить себе тратить больше на свои жилищные расходы, потому что им не нужен автомобиль, например ».

Рост ставок по ипотечным кредитам может повлиять на доступность

Вероятность доступности жилья, вероятно, по-прежнему будет бросать вызов американским семьям, особенно с риском роста процентных ставок в ближайшие годы, говорит Бломквист, снова ссылаясь на данные RealtyTrac.

«Наш недавний анализ доступности 582 округов по всей стране показал, что если процентные ставки достигнут отметки в 25 базисных пунктов в первом квартале 2016 года - если предположить, что рост заработной платы и рост цен продолжат расти тем же темпом, что и в этом году, - покупатели, производящие среднюю еженедельную заработную плату, необходимо потратить более 43% своего дохода на покупку дома с средней ценой на 30% рынка по всей стране », - говорит Бломквист. «Это плохая новость, потому что 43% - это максимальная сумма, которую они действительно могут потратить, учитывая правила CFPB для квалифицированных ипотечных кредитов».

Помимо угрозы роста процентных ставок, большинство крупных компаний-строителей в стране продолжают уклоняться от строительства домов начального уровня за последние несколько лет, говорит «Охотник Метростудии».

«Цены на лот сильно влияют на цены на дома, которые они строят, а цены на лот теперь выше во многих частях страны, чем на пике бум», - добавляет Хантер.

Некоторые строители нацелены на первых покупателей жилья

И тем не менее, некоторые домашние строители начинают сосредотачиваться на обслуживании продавцов первого места, в том числе DR Horton, у которого есть дочерняя компания, которая строит дома на сумму менее 200 000 долларов, а LGI Homes, Hunter, сообщает Investmentmatome.

«Я ожидаю, что строители скоро начнут смотреть на покупку лотов в более отдаленных местах, дальше от городского ядра в различных городах, где они строят», - сказал Хантер. «Этот сдвиг только начался, главным образом, благодаря Horton и LGI, а также некоторым более мелким однорыночным строителям, но я думаю, что эта тенденция набирает обороты в течение следующих нескольких лет».

Однако Хантер говорит, что большинство национальных строительных компаний считают, что рынок начального уровня остается недостаточно прибыльным.

«Это будет все еще трудно для первоклассных покупателей жилья, чтобы позволить себе новый дом, даже после того, как произойдет переход на периферию».

Больше от Investmentmatome

• Полное руководство для покупателей жилья
• Сравнить цены на ипотеку
• Как много дома я могу позволить себе

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Изображение через iStock.