Как получить обратную ипотеку

Обратную ипотеку стоит изучить, если вы хотите использовать часть своего дома на пенсии - и вы планируете остаться в своем доме в обозримом будущем. Сделайте домашнее задание, чтобы вы знали, чего ожидать, прежде чем получить обратную ипотеку.

Вот несколько распространенных вопросов (и ответов), которые помогут вам подать заявку и получить обратную ипотеку.

Где я могу получить обратную ипотеку?

Большинство обратных ипотечных кредитов выпускаются как ипотечные ипотечные кредиты для собственного капитала или HECM, которые застрахованы Федеральной жилищной администрацией. Поэтому вы захотите выбрать кредитора, одобренного FHA. Не-HECM обратные ипотечные кредиторы предлагают свои собственные продукты, но у них нет такой же защиты потребителей, как HECM.

Как я могу претендовать на HECM?

Вы должны соответствовать следующим требованиям FHA, чтобы получить HECM:

• Тебе 62 года и старше
• Вы и / или подходящий супруг (а), который должен быть указан по кредиту, даже если он или она не является созаемщиком, живут в доме в качестве вашего основного места жительства. «Правомочный» супруг означает, что вы являетесь юридически женатым, прежде чем подать заявку на обратную ипотеку.
• У вас нет просроченных федеральных долгов
• Вы владеете своим домом прямо или имеете в нем большую сумму капитала
• Вы посещаете обязательную консультационную сессию с консультантом HECM, утвержденным Департаментом жилищного строительства и городского развития
• Ваш дом соответствует всем стандартам качества FHA и требованиям к наводнениям
• Вы продолжаете оплачивать все налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и другие расходы на содержание домашних хозяйств до тех пор, пока вы живете в доме

Как кредитор оценивает мое приложение?

Ваш кредитор будет проводить финансовую оценку, включающую привлечение кредита, оценку вашей истории платежей и любых выданных ипотечных кредитов и обеспечение того, что у вас нет активных залогов недвижимости или федеральных долгов.

Кредиторы также требуют отчетов о прибылях и убытках - 401 (k), пенсии, социального обеспечения, страховых заглушек, если вы все еще работаете, и т. Д. - которые показывают, что вы можете позволить себе оплатить текущие расходы на жилье.

Наконец, кредитор будет заказывать оценку имущества, чтобы определить, сколько стоит ваш дом и сколько вы можете заимствовать в обратной ипотеке.

Зачем мне нужно консультирование HECM?

Обязательная консультация помогает вам лучше понять все аспекты обратной ипотеки у нейтрального стороннего профессионала, говорит Кара Пирс, специалист по финансированию жилищного строительства Clearpoint Credit Counseling Solutions, консультационное агентство HECM, одобренное HUD.

«Как консультанты, мы не получаем откатов и, по сути, мы вообще не разговариваем с кредитором, - говорит Пирс. «Мы размещаем факты - бородавки и все - и позволяем потребителям принять решение».

Поскольку вы заимствуете средства против собственного капитала, важно понять, в какой степени обратная ипотека может истощить этот капитал во времени, в зависимости от суммы, которую вы заимствуете, и стоимости вашего дома, отмечает Пирс.

Сколько я могу одолжить?

Максимальный предел заимствований HECM FHA составляет 679 650 долларов США. Но сумма, которую вы можете вытащить с обратной ипотекой, будет варьироваться в зависимости от возраста самого молодого заемщика (или подходящего невозвращающегося супруга), текущих процентных ставок и оценочной стоимости вашего дома, говорит Пирс.

Общая сумма, которую вы можете вывести в обратную ипотеку, называется «начальным основным лимитом». В первый год у вас будет максимальная сумма в размере 60% от вашего первоначального основного лимита (как определено вашим кредитором). Единственное исключение: если у вас есть существующая сумма ипотечного кредита на общую сумму более 60% от вашего первоначального основного лимита, HECM позволяет вам вывезти более 60%, чтобы полностью оплатить кредит плюс 10% от вашего первоначального основного лимита наличными, согласно Бюро по защите прав потребителей.

Сколько времени требуется, чтобы закрыть?

Это будет варьироваться от кредитора до кредитора, но обычно вы можете рассчитывать закрыть обратную ипотеку в течение 30 дней, говорит Роб О'Делл, финансовый планировщик Coyle Financial Counsel в Неаполе, штат Флорида. Оценка может быть самой длинной частью процесса, потому что некоторые рынки испытывают нехватку оценщиков недвижимости и высокий спрос, отмечает О'Делл.

Как и когда мои средства будут распределены?

У вас есть несколько вариантов ваших выплат (это то, что FHA вызывает платежи, которые вы получите), и именно здесь вступает какое-то дополнительное финансовое планирование. Например, оценка ваших других потоков дохода от выхода на пенсию и долгосрочных расходов на здравоохранение будет влиять на то, как вы выбираете получать обратные ипотечные фонды. FHA предлагает два типа обратных кредитов: ипотеку с регулируемой ставкой и ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

С помощью ARM вы можете выбрать один из следующих вариантов оплаты:

• Статус: Устанавливайте ежемесячные платежи до тех пор, пока вы (или ваш подходящий супруг) остаетесь в доме
• Срок: Установка ежемесячных платежей в течение фиксированного периода времени
• Линия кредита: Неопределенные платежи, когда они вам нужны, пока вы не исчерпали свои средства
• Измененное владение: Кредитная линия и установленные ежемесячные платежи до тех пор, пока вы или ваш подходящий супруг живете в доме
• Измененный термин: Линия кредита и ежемесячные платежи в течение определенного периода времени по вашему выбору

С ипотекой с фиксированной ставкой вы получите единовременную единовременную сумму после того, как вы закроете свой кредит. Вы хотите иметь надежный план для использования средств, например, для погашения задолженности, расходов на проживание или медицинских счетов.

Какие последующие шаги я должен предпринять?

О'Делл говорит, что многие люди склонны к обратным ипотечным кредитам, потому что слышали о высоких сборах за инициирование и ужасные истории о супругах, которые были выселены после смерти заемщика. Но это было до внедрения последних правил FHA, которые более широко защищают потребителей, говорит он.

Некоторые из этих правил включают ограничение количества, разрешенного для вывоза в течение первого года, ограничение сборов за выдачу кредита до 6 000 долл. США и предоставление правомочным невозвращенным супругам оставаться в доме после того, как заемщик умирает или переезжает в учреждение долгосрочного ухода.

Существуют риски для обратной ипотеки, поэтому вы должны провести свое исследование, обратиться к консультанту, утвержденному HUD, и выбрать кредитора HECM, одобренного FHA.

FHA не застраховывает займы у неодобренных кредиторов, поэтому нет никакой гарантии, что вы получите те же самые гарантии - например, разрешить правому супругу, не имеющему права на проживание, оставаться в доме после вашей смерти, - если вы его используете.

Дебора Кернс является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.