Средства от операций (FFO) Определение и пример |

Что это такое:

Средства от операций (FFO) являются мерой денежные средства, полученные от инвестиционного фонда недвижимости (REIT). Важно отметить, что FFO - это не то же самое, что и Cash from Operations, что является ключевым компонентом оператора денежного потока косвенного метода.

Как это работает (Пример):

Формула для FFO:

Средства от операций = Чистый доход + Износ + Амортизация - Прибыль от продажи недвижимости

Предположим, что компания XYZ - это REIT, владеющая несколькими свойствами. В прошлом году отчет о прибылях и убытках компании XYZ выглядел следующим образом:

Используя приведенную выше формулу, мы можем рассчитать FFO компании XYZ следующим образом:

$ 2,500,000 + $ 2,000,000 - $ 200,000 = $ 4,300,000

REIT и аналогичные трасты обычно раскрывают FFO в примечания к их финансовой отчетности (и во многих случаях в заголовках их пресс-релизов), и они должны показать свои расчеты.

Почему это имеет значение:

В целом, корректировки, внесенные FFO в чистую прибыль, чтобы компенсировать методы бухгалтерского учета, которые могут исказить истинную работу реального инвестиционного инвестиционного фонда. Это особенно касается амортизации. Принципы общепринятого бухгалтерского учета (GAAP) требуют, чтобы REIT обесценивали свои инвестиционные свойства с течением времени. Однако многие свойства REIT на самом деле ценят со временем, и по этой причине требуемые расходы на амортизацию, как правило, делают чистый доход кажущимся искусственно низким. FFO также корректирует прибыль (или убытки) от продажи недвижимости, потому что они не повторяются и, следовательно, не вносят вклад в текущую платежеспособность REIT (REIT должны выплачивать 90% от их налогооблагаемого дохода в виде дивидендов). Некоторые аналитики идут дальше и рассчитывают скорректированные фонды операций (AFFO), которые корректируют FFO для увеличения арендной платы и определенных капитальных затрат.

Многие аналитики предпочитают рассматривать FFO вместо чистой прибыли при измерении финансовых показателей REIT. Подобно прибыли на акцию (EPS), FFO на акцию является тщательно продуманной метрикой, которая часто используется в качестве барометра для оценки рентабельности REIT на единицу владения акциями. Между тем, интерпретация котировок price / FFO может генерировать оценки, аналогичные тем, которые генерируются мультипликаторами P / E. Таким образом, FFO является ключевым фактором цены акций.

Хотя FFO широко считается самым популярным методом количественной оценки рентабельности фирмы недвижимости, важно помнить, что FFO часто может быть восприимчивым к манипуляциям, изменениям бухгалтерского учета и своды. Тем не менее, FFO остается отраслевым стандартом для определения прибыльности инвестиционного доверия для акционеров.