Первые покупатели дома: время, чтобы рассмотреть аренду?

Аренда дома или договор купли-продажи может показаться идеальным решением для покупателей, не имеющих достаточного дохода. Возможно, вашему кредиту требуется несколько подплат, или у вас нет первоначального взноса в банке. Договор купли-продажи может получить вас в собственном доме, пока вы разбираете детали покупки, не так ли?

Да, но никто не говорит, что это будет легко.

Во-первых, это не финансовый хлопок. Вы, скорее всего, заплатите намного больше аванса, и помимо арендной платы вы заплатите комиссионный сбор за аренду - дополнительную сумму, которая применяется к потенциальной покупке.

Вам все равно придется сэкономить на первоначальный взнос, а также погасить счета и полировать свой кредитный рейтинг, чтобы получить право купить дом до окончания контракта. Возможно, худшее из того, что арендные взносы за премию, которые вы строили в качестве серьезных денег для покупки, могут быть конфискованы, если вы в конечном счете не можете устранить все препятствия для покупки.

«Приобретение арендной платы за недвижимость не так просто, как в соседнем собственном магазине, поэтому не предполагайте, что они будут работать одинаково», - говорит Гленн С. Филлипс, генеральный директор Lake Homes Realty в Пелхеме, штат Алабама. Филлипс работал с собственными договорными договорами аренды как арендодателем, так и с его многоэтажной фирмой по недвижимости. «Многие люди, в том числе некоторые лицензированные агенты, не понимают законных« ошибок »в плохо разработанных договорах аренды. Это может привести к потере денег, времени и даже обширным судебным издержкам ».

Получите совет от эксперта по ипотеке

Как работает договор аренды или аренды собственного дома

Разумеется, ни один договор об аренде недвижимости - арендная плата или прямое приобретение - это просто. Но аренда может быть особенно трудной для навигации.

Некоторые соглашения структурированы как варианты аренды - вы арендуете дом и имеете необязательный вариант, чтобы купить его в конечном итоге. Договор аренды на покупку жилья более определен, с установленной покупной ценой и ограниченным сроком. С обоими, убедитесь, что вы понимаете:

• Вы, скорее всего, заплатите существенный депозит - в дополнение к обычным авансовым расходам, таким как депозит для домашних животных, - и получите ежемесячную арендную плату (арендную плату) за дополнительную плату (арендная плата, которая накапливается как серьезные деньги).
• Арендные платежи могут или не могут полностью применяться к покупке.
• Плата за аренду не может быть возвращена, если вы не закончите покупку. В большинстве случаев контракты структурированы таким образом, что если покупка не состоится, владелец имущества сохраняет все платежи.
• Государственные законы различны, поэтому вам понадобится адвокат по недвижимости на вашей стороне.

«Альтернативный подход к единому договору купли-продажи заключается в использовании трех контрактов», - добавляет Филлипс. «Один из них - это стандартный договор купли-продажи недвижимости, срок действия которого может составлять месяцы или годы. Второй - это стандартное соглашение об аренде на временные рамки до покупки. И третий контракт - это соглашение о покупке, которое указывает, при каких условиях покупателю предоставляется кредит на лизинговые платежи во время покупки ».

В этом случае вариант покупки может включать требование о том, чтобы покупатель заплатил владельцу некоторую сумму денег - депозит, который не возвращается. Взамен владелец убирает дом с рынка.

«Это кажется сложным, но на самом деле может быть гораздо более понятным правовым подходом, и, поняв, избегайте путаницы для всех сторон», - говорит Филлипс.

Может ли арендная плата стать домом для домовладения?

Арендные договора не могут устранить все препятствия для домовладения. Например, если покупатель не может позволить себе минимальный авансовый платеж - или если ежемесячные арендные платежи являются финансовым покрытием - сомнительно, что он или она когда-либо попадет на заключительный стол для покупки.

«Не начинайте путь, который обречен с самого начала, - советует Филлипс.

Лола Ауду из Комстока, штат Мичиган, уже более 20 лет является брокером на рынке недвижимости и имеет опыт аренды, который содержит варианты покупки. И из того, что она видела, результаты не были хорошими.

«По моему опыту, они никогда не подходили к покупке, - говорит Ауду. «Покупатели, которые не могут финансировать покупку, часто не являются лучшими кандидатами для домовладения. Кредитные и авансовые платежи являются фундаментальными, структурными проблемами. Они должны быть исправлены до покупки дома, а не пытаться приобрести через аренду и работать над вопросами финансирования ».

Она говорит, что договоренности о покупке арендной платы часто становятся «прославленными опытом аренды».

«Когда начальный ажиотаж в доме изнашивается, у покупателя больше нет стимула продолжать делать то, что необходимо для внесения необходимых исправлений для получения финансирования», - говорит Ауду.

Phillips of Lake Homes соглашается: «Наш опыт заключается в том, что аренда сама по себе редко становится покупкой. Если это похоже на ярлык для домовладения, это не так ».

Хотя, говорит он, никогда не говорить никогда: «У меня есть одно свойство прямо сейчас, где у меня очень долгосрочный арендатор, который, я считаю, будет конвертировать в покупку. Это исключение, и с самого начала мы не начали ничего, кроме простой аренды, а затем обсудили возможную покупку позже ».

Некоторые компании хотят переосмыслить аренду домовладельцев

Таким образом, маршрут ренты - это извилистая дорога, полная выбоин.Похоже, что отсюда почти невозможно добраться (арендовать) туда (владея). Но по крайней мере несколько компаний хотят изменить пейзаж аренды.

Представьте себе, что вы найдете дом, проданный на вашем рынке - тот, которого вы действительно любите, - и, если кто-то купит его и сдаст его в аренду, вы сможете приобрести его. Это то, что делают домашние партнеры Америки.

Процесс начинается с первоначального заявления и невозмещаемой суммы в размере 75 долларов США. Если ваша заявка на предквалификацию одобрена, вы отправляете полную заявку, которая включает в себя вытягивание кредитного отчета. Затем Home Partners сообщают вам максимальную месячную арендную плату, на которую вы претендуете.

Оттуда вы связываетесь с агентом по недвижимости и находите интересующий вас дом, а Home Partners обсуждают покупку. Компания платит наличными, что обычно облегчает быструю передачу права собственности. Затем вы подписываете годовую арендную плату с Home Partners, а также договор о праве на покупку, в котором подробно описывается цена, которую вы заплатите за дом, если вы будете использовать свой вариант для покупки. Вы также заплатите депозит, как правило, в размере двухмесячной арендной платы.

У вас есть возможность купить дом по заранее определенной цене в любое время в течение следующих трех-пяти лет, но они только готовы арендовать дом на один год.

В настоящее время компания обслуживает жителей в 34 городах в 18 штатах, включая Калифорнию, Техас, Колорадо и Флориду. Он утверждает, что купил 1 миллиард долларов недвижимости для размещения более 9 000 человек (и 2500 домашних животных!) В «аренду с правом на покупку» домов.

HomeLPC - это еще один стартап в аренду, хотя в настоящее время он предлагает свою программу только в Калифорнии и Техасе. Но фирма намерена обслуживать 20 государств к концу 2016 года.

Найти кредитора, чтобы получить предварительное одобрение

Согласование с соглашением о покупке

Возможно, соглашение о покупке может исключить пару грузовиков с грузовиками на дороге к домовладениям. Это привлекательная перспектива: перейдите в дом сейчас, выработайте морщины, чтобы вы могли претендовать на покупку и, в конечном счете, закрыть сделку, не упаковывая еще одну коробку.

Это может быть нелегко, но найти способ взломать гараж для домовладения может сделать его стоящим все усилия.

Больше от Investmentmatome: Сколько дома я могу себе позволить? Сравнение ставок по ипотеке Найти ипотечного брокера

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick

Изображение через iStock.