Как непредвиденные расходы защищают первого дома

При покупке дома есть, по-видимому, сотни деталей, которые нужно учитывать, особенно в качестве первого покупателя жилья. Эти детали могут варьироваться от критического до просто неудобного, от свойств линий до домашних животных. Один важный вопрос, с которым вы столкнетесь, - это случайность.

«Непредвиденные обстоятельства - это ваша« внешняя »статья, - говорит Тим ​​Фройнд, агент по недвижимости в районе Лос-Анджелеса. «Они позволяют покупателю законно выйти из соглашения».

Но вы хотите купить дом, а не убирайся сделки. Что это значит?

Общие непредвиденные обстоятельства

Непредвиденные обстоятельства - это ваш встроенный план защиты покупателя, устанавливающий условия продажи, которые гарантируют, что вы не воспользовались преимуществами. Наиболее распространенной случайностью является физический осмотр, который позволяет покупателям определить, есть ли проблема с домом, который больше, чем они готовы решать. Это может быть непроходимая крыша, разрушающийся фундамент - или линия передачи, похороненная на заднем дворе.

Другие условия продажи могут включать подтверждение того, что продавец имеет четкое право собственности - право собственности, которое не связано с залогом или нераскрытым долгом.

Но Фрейнд говорит, что наиболее важным условием является утверждение кредита. Если вы отказываетесь от получения ипотеки по какой-либо причине, вы можете отменить сделку без штрафа. Самое главное, это может означать окупить ваши серьезные деньги на депозит.

Внутренние непредвиденные расходы - и горячие рынки

Еще одна общая непредвиденная ситуация, особенно на рынке ценных бумаг, - это оценка имущества.

На горячем рынке, как правило, торгуют войной за дом, выбивая вас против других потенциальных покупателей. В этом случае вы, скорее всего, предложите больше, чем цена по списку. Если вы выиграете заявку, но дом оценивает стоимость ниже вашего предложения, вам придется составлять разницу между покупной ценой и тем, что будет покрывать ваш ипотечный кредит.

Фрейнд говорит, что в этом сценарии есть четыре возможных результата:

1. Продавец соглашается снизить цену до оценочной стоимости (не задерживайте дыхание)
2. Вам придется пинать дополнительные деньги, чтобы компенсировать разницу
3. Вы и продавец можете согласиться на компромиссную цену продажи плюс дополнительные денежные средства
4. Соглашение о покупке отменено

Хотя непредвиденные обстоятельства защищают покупателя, размещение слишком большого количества условий на покупку может привести вас к бегству дома, особенно на рынке продавца. В таких обстоятельствах Фрейнд говорит, что ваш риэлтор может советовать вам сократить временные рамки на случай непредвиденных обстоятельств или в некоторых случаях даже отказаться от непредвиденных обстоятельств.

Устранение непредвиденных расходов

Освобождение или устранение непредвиденных обстоятельств устраняет состояние продажи и продвигает процесс покупки вперед. Фрейнд говорит, что это происходит, когда быстрое закрытие становится важным. Он приводит пример:

Скажите, что покупатель городища одобрен для получения кредита, с инспекцией имущества и всей другой должной осмотрительностью. Выпущены непредвиденные обстоятельства, и существует 30- или 45-дневное условное депонирование.

«Они получают 30 дней, а фондовый рынок падает на 10% - и они просто потеряли первоначальный взнос», - говорит Фрейнд. «Итак, теперь покупатель хочет отменить. Но они сняли свои непредвиденные обстоятельства, а это означает, что их депозит теперь подлежит конфискации ».

До отмены непредвиденных обстоятельств покупатели могут законно отказаться от покупки и, в 99% случаев, вернуть весь свой депозит без штрафа, говорит он. Вот почему агенты по недвижимости предпочитают быстрое закрытие, например, в течение 30 дней, вместо того, чтобы растягивать его до 60 или даже 90 дней.

Покупатель дома покупает

К другим непредвиденным обстоятельствам относятся:

• Осмотр и ремонт: Квалифицированный домашний инспектор рассказывает вам, что нужно ремонтировать или обновлять дома. Вы можете часто вести переговоры по некоторым основным вопросам, которые должны быть рассмотрены продавцом.
• Продажа предыдущего дома: Вам нужно продать свой дом, прежде чем купить другой.
• Стихийные бедствия: Они раскрываются в юридически обязательных раскрытиях продавца и могут включать в себя разглашение того, что имущество находится в зоне землетрясения или пойме.
• страхуемости: Например, если вы обнаружите, что объект находится в зоне наводнения, можно ли его застраховать? И если да, то сколько это будет стоить?

Устранение проблем больших и малых

Некоторые свойства связаны правилами и ограничениями, установленными ассоциациями домовладельцев или ТСЖ. Эти организации соседства обеспечивают удобства и защиту ценностей собственности. Это может включать в себя обслуживание лифтов в высотном кондоминиуме или строительство и содержание общих помещений, таких как вестибюли, клубы или игровые площадки.

«Возможно, у ассоциации домовладельцев нет достаточных резервов», - говорит Фрейнд. Если это так, «каждый раз, когда что-то нужно ремонтировать, есть специальная оценка, потому что у них нет никаких резервов для оплаты крыши или картины, или как бы там ни было».

Но это не всегда серьезные проблемы, которые убивают сделку. Реализация покупки может быть вопросом чего-то физического, финансового или даже пушистого.

«Всего неделю назад у меня было дело развалиться, потому что документ ассоциации домовладельцев сказал, что владелец может« разумно иметь двух собак в собственности »- и у моего клиента было три собаки, - говорит Фрейнд. «Они отменили».

Условные обязательства могут быть лучшим другом покупателя.

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.

Изображение через iStock.