Как демография приведет к росту продаж на дому

Энтони Изола

Узнайте больше о Энтони на нашем сайте Спросите советника

В течение следующих нескольких лет Соединенные Штаты должны увидеть резкое увеличение спроса на жилье. Это не принятие желаемого за действительное. Основные демографические тенденции делают это почти неизбежным.

При взгляде на рынок недвижимости легко быть измученным. Эпический крах цен, начавшийся в 2007 году, оставил цельное поколение надолго поврежденным. Этому краху предшествовал пузырь, который был обеспечен очень простой денежно-кредитной политикой, смехотворно слабыми стандартами кредитования и нереалистичными ожиданиями - что привело к таким принципиально неустойчивым ценам, что некоторые дома, купленные на пике безумия, потеряли более 80% своей стоимости,

Многие считают, что четыре самых опасных слова в инвестировании - «На этот раз все по-другому». В этом случае, однако, скептики могут оказаться ошибочными. Как краткосрочные, так и долгосрочные показатели для рынка жилья являются положительными.

По данным Департамента торговли, начиная с октября 2007 года началось строительство жилья в США (число домов, начинающих строительство), до самого высокого уровня. И в недавнем опросе отечественные строители U.S сообщили о своем высоком уровне доверия с 2005 года.

Эта статистика обнадеживает, но долгосрочный демографический сдвиг является наиболее перспективным. Тысячелетнее поколение, родившееся после 1986 года, имеет уровень владения домами, значительно ниже, чем у предыдущих поколений. Если вы не верите, что эти люди будут продолжать, поскольку они бессрочно, - откладывание брака и детей, проживание с родителями или аренда квартир - мы должны увидеть существенный сдвиг в ставках домовладения в течение следующего десятилетия.

Как сообщает Daniel Rohr в журнале Morningstar Magazine, доля молодых людей, живущих с родителями, находится на исключительно высоком уровне 17,7%. Домовладение среди домохозяйств, возглавляемых 30-34-летними детьми, сократилось с 57% до 47% с 2005 года.

Люди ждут еще дольше, чтобы жениться. С 2005 по 2014 год средний возраст первого брака увеличился на 2,2 года для мужчин и 1,7 года для женщин. Для сравнения, прошло более двух десятилетий, чтобы переместить эту иглу столько, сколько мы видели за последние девять лет. Возраст вступления в брак является ключевым показателем спроса на жилье, поскольку супружеские пары гораздо чаще покупают дом.

Эти факты о тысячелетиях чрезвычайно важны для позитивной истории о жилье. Millennials - самое большое поколение в истории U.S - превосходящее даже бэби-бумеры, родившиеся с 1945 по 1964 год. То, как они тратят свои деньги, окажет глубокое влияние на нашу экономику.

Бэби-бумеры сами будут играть роль в укреплении цен на недвижимость. Данные Morningstar показывают, что уровень владения домом не начинает снижаться примерно до 75 лет. Это оставляет еще 15 лет, пока основная часть бэби-бумеров не начнет продавать свои дома в большом количестве. Это еще больше ограничит предложение домов, доступных для продажи в течение следующего десятилетия.

Хотя эти данные являются позитивными для рынка недвижимости США и нашей экономики в целом, есть несколько предостережений. Те, кто надеется на возвращение дней славы начала 2000-х годов, будут очень разочарованы. Более жесткие стандарты кредитования и банковские правила значительно усложнили получение ипотеки.

Кроме того, мы, возможно, видели дно для ставок по ипотечным кредитам. Федеральный резерв собирается начать повышать процентные ставки. В то время как ничего драматического не ожидается, ожидается, что в ближайшие несколько лет произойдет переход к более нормальным ставкам. Это затрудняет доступ к дому.

Исторически цены на жилье в течение прошлого века выросли на 2% -3% в год. Игнорируйте эти данные на свой страх и риск. Даже если мы увидим двойную историческую ставку, это будет означать ежегодный темп прироста 4% -6% в течение следующего десятилетия. Хотя это было бы хорошо, это, конечно же, не сделало бы вас богатыми. С учетом инфляции и других издержек многие все еще могут смотреть на отрицательный реальный доход.

Что вы должны сделать? Если вы первый покупатель, вы должны быть в хорошей форме. Еще один исторический коллапс жилья, похоже, является событием с низкой вероятностью. Купите дом, чтобы жить в нем, а не как инвестиции, которые вы ожидаете сделать богатыми.

Недвижимость очень региональная, и вы можете видеть большие колебания цен в зависимости от того, в какой части страны вы живете. Суть в том, что, если вы хотите купить дом, чтобы поднять семью, а не перелистывать, есть очень хороший шанс, что вы можете это сделать, не потеряв рубашку.

Положите минимум 10% вниз, заблокируйте 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой с простой ванилью и продолжите жить своей жизнью. Не поддавайтесь иллюзии, что вы превратитесь в магнат недвижимости, и все должно получиться просто отлично.

Эта статья также появляется в Nasdaq.

Изображение через iStock.