Купить или не покупать - Event Recap

ОБНОВЛЕНИЕ (1/28/14): ПОЛНОЕ ВИДЕО СОБЫТИЯ СЕЙЧАС ДОСТУПНО

**********************************************************************************************************************************************************************

У нас была привилегия принять Райана Ричарда из McGuire Real Estate и Роберто Ривера из Первого республиканского банка вчера вечером в штаб-квартире Investmentmatome. Для тех, кто пропустил мероприятие, вот некоторые моменты. Мы разместим клипы здесь, когда они будут готовы. Прямой твит-поток доступен на #BuyOrRentSF

Почему я должен покупать?

• Райан подчеркнул важность различия между эмоциональными (я хочу рисовать свои собственные стены, расстояние до школы) и финансовые (использовать преимущества ценообразования, диверсифицировать портфель) мотивации
• Эмоциональные и финансовые мотивы иногда могут быть в конфликте; партнеры могут находиться на противоположных концах спектра с точки зрения мотиваций. Не забудьте поговорить через них, поскольку вы рассматриваете решение о покупке
• Полезный инструмент в NYTimes, чтобы получить первоначальное сообщение о том, сколько времени потребуется, чтобы сломаться даже при покупке, учитывая текущую арендную ситуацию

Финансирование покупки

3 ключевых фактора определяют приемлемость / приемлемость кредита

• Кредитный рейтинг
• Итого Долг / Валовой годовой доход не должен превышать 4,5x
• Денежные средства и наличные инструменты, доступные для первоначального взноса

Создание первоначального взноса

Райан подчеркнул, что внесение авансовых платежей и выигрышных предложений - это два больших препятствия, с которыми сталкиваются его клиенты в Сан-Франциско. Он отметил, что эти два вопроса идут рука об руку. Чем больше первоначальный взнос%, тем более привлекательным является предложение (большая уверенность в том, что он близок) к продавцу. Он начинает с ee относительно новый финансовый инструмент на рынке домашних покупок: финансирование акций

Как работает финансирование долевого участия?

• Финансирующая компания предлагает долю первоначального взноса в обмен на процент от будущего изменения стоимости дома
• Типичная структура составляет 50% от авансового платежа в обмен на 40% будущего изменения стоимости (акции в сценариях вверх и вниз)
• Покупатели имеют возможность выйти из договора и выкупить капитал через 3 года (независимая оценка будет сделана в то время для определения стоимости выкупа)

Как новые правила CFPB влияют на заемщиков?

Роберто сказал, что более жесткие стандарты андеррайтинга уже действуют в течение последних нескольких лет - если вы имеете право на получение кредита в 2013 году, вы, вероятно, будете иметь право на участие в 2014 году

Поиск дома

В эпоху приложений и веб-сайтов, зачем беспокоиться о найме агента?

• Оценки 15-20% продаж SF в 2013 году оказались вне рынка - хорошо агент может предоставить потенциальным покупателям доступ к списку карт / «скоро»

CONDO / TIC / CO-OP - Каковы они и как они влияют на варианты финансирования?

• CONDO - Самый простой из трех, в основном собственный блок, а затем разделяют общие пространства. Каждая единица имеет отдельный заголовок.
• ТИЦ (общая арендная плата). У вас есть доля неразделенной собственности. Одиночный титул, несколько владельцев. Одиночное название означает, что когда люди переезжают или выходят, кредит должен быть рефинансирован. Это создает дополнительные проблемы для банков, что делает их менее желающими кредитовать / взимать больше за кредиты TIC. Кредитное ценообразование - это функция, с которой реэкспорт должен вернуть свои деньги. Кредиты TIC также не имеют права на продажу на вторичном рынке, что делает их менее привлекательными для банков.
• CO-OP- Закупка акций в частной корпорации (которая владеет зданием). У Coops часто есть более строгие требования к андеррайтингу, чем сами банки (требующие более высокие суммы авансовых платежей)

Прейскурантная цена. Так много вещей, похоже, продают выше списка, почему?

• Прейскурантная цена не равна рыночной цене - более низкие цены являются стратегией, используемой некоторыми продавцами для привлечения большего интереса / нескольких ставок
• Частная проблема в Сан-Франциско, менее распространенная за пределами города
• Если это звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, вероятно, это - проверить сопоставимые транзакции в этом районе, чтобы лучше понять «рыночную цену», чтобы вы могли сделать конкурентное предложение

Выиграть предложение - какие стратегии могут использовать покупатели?

Когда вы думаете о выигрыше предложения, взгляните на продавца:

1. Привлекательность предложения - насколько хорош номер заголовка
2. Уверенность в закрытии:% downpayment
3. Уверенность в закрытии: количество непредвиденных расходов

Некоторые покупатели взяли на себя устранение непредвиденных обстоятельств, чтобы сделать их предложения более привлекательными - это подвергает вас риску потери вашего депозита, если инспекции в конечном итоге заставят вас уйти от предложения или риск составить разницу, если дом оценивает меньше чем предложение. ПРОГНОЗЫ РЫНКА

• 2014 – Год Кондо (48 000 единиц, утвержденных в прошлом году) в Сан-Франциско; увеличение предложения может помогать кондо ценам смягчается
• Взгляд на проекты городского планирования может дать представление о том, что может быть в некоторых новых и новых кварталах: Цезарь Чавес, Южная Миссия, Нопа

Один из способов взглянуть на рынок - оценить доступный жилищный фонд в пределах горячей цены, например. $ 800 тыс. - $ 1,2 млн. Учитывая эти параметры, Райан подчеркнул:

• SF: Глен-Парк, Sunnyside, западное дополнение
• Восточный залив: Темескаль, Крокер, Джек Лондон и Элмвуд
• Marin: Larkspur и Corte Madera становятся более привлекательными из-за прямых линий автобуса в SF

Покупка дома - это огромное финансовое решение, пожалуйста, найдите время, чтобы рассмотреть свои варианты, прежде чем влюбиться в дом своей мечты!