Почему обратные ипотечные кредиты сейчас труднее продавать

Миллионы американцев, которые не спасли достаточно денег для выхода на пенсию, по-прежнему имеют потенциальную сеть безопасности: их собственный капитал. Но недавние изменения в обратном ипотечном кредитовании означают, что пожилые люди и их семьи могут принимать более жесткие решения.

Обратные ипотечные кредиты позволяют людям в возрасте 62 лет и старше использовать свой собственный капитал без необходимости возвращать деньги до тех пор, пока они не уйдут, не продадут дом или не умрут. Заемщики могут принимать выплаты в виде единовременных сумм, ежемесячных чеков или кредитной линии, которые могут быть использованы по желанию. Обратный ипотечный долг растет с течением времени, как правило, с переменными процентными ставками, и может истощать весь собственный капитал в доме, не оставляя ничего для наследников. Если дом стоит меньше, чем обратный остаток по ипотечным кредитам, тем не менее, заемщики и их наследники не могут нести ответственность за эту потерю.

Займы заработали плохую репутацию, поскольку продавцы, голодные по закону, были жертвами пожилых людей, которые не понимали сложностей с кредитами или у них были финансовые проблемы настолько серьезными, что они быстро сожгли деньги. Другой проблемой были недобросовестные советники, которые призывали людей использовать свой капитал для покупки сомнительных инвестиций, в том числе дорогих аннуитетов.

На протяжении многих лет Департамент жилищного строительства и городского развития США, который контролирует программу ипотечного конвертирования на внутреннем рынке, которая обеспечивает большинство обратных ипотечных кредитов, внесла изменения, которые сделали кредиты более безопасными и в некоторых случаях дешевле.

Затраты упали настолько, что платные финансовые специалисты, которые традиционно избегали этих кредитов, начали рекомендовать их более богатым клиентам в качестве стратегии защиты портфеля. Люди могли бы заимствовать средства против обратного ипотечного кредитного лимита, когда рынки падали, вместо того, чтобы продавать акции на своих минимумах. Исследования, многие из которых опубликованы в влиятельном журнале финансового планирования, показали, что стратегия позволяет людям тратить больше средств с меньшим риском исчерпания денег при выходе на пенсию.

В октябре 2017 года администрация Трампа уменьшила количество людей, которые могли бы брать взаймы и увеличивать расходы, повышая авансовую страховую премию за кредитную линию от 0,5% до 2% от стоимости дома. Секретарь HUD Бен Карсон привел потери в программе и необходимость поставить ее на «более устойчивую основу».

Использование обратных ипотечных кредитов для защиты портфеля может все же иметь смысл, но стратегия теперь сложнее продавать с изменениями, говорит сертифицированный финансовый планировщик Michael Kitces из Колумбии, штат Мэриленд, который был ранним сторонником стратегии.

«Для достаточно богатого клиента, у которого есть дом в 300 000 долларов или 500 000 долларов, это предварительные расходы в размере от 6 000 до 10 000 долларов, если вам когда-нибудь понадобится кредитная линия», - говорит Киттес. «Это просто слишком много умственного аванса для большинства клиентов».

Даже до того, как обратные ипотечные кредиты стали дороже, Бюро по защите прав потребителей в прошлом году предупредило о другой стратегии, которую поощряли некоторые финансовые консультанты: используя кредиты для отсрочки подачи заявки на социальное обеспечение.

Социальные пособия ежегодно растут от 7% до 8%, после чего они откладываются после 62 лет, но издержки и риски обратного ипотечного кредитования обычно превышают совокупные пожизненные преимущества более крупных проверок социального обеспечения, говорится в CFPB. Заимствование денег на расходы на проживание на раннем этапе выхода на пенсию может означать, что недостаточно времени для решения финансовых потрясений, таких как долгосрочный уход.

CFPB принял меры в 2016 году против трех обратных ипотечных кредиторов за обманчивую рекламу, в которой утверждалось, что люди не могут потерять свои дома. Хотя заемщикам не нужно ежемесячно выплачивать займы, им приходится идти в ногу с налогами на имущество, страхованием и обслуживанием.

В эти дни обратные ипотечные кредиты лучше всего подходят для того, как традиционно их использовали многие люди: погасить существующие ипотечные кредиты, чтобы они могли ликвидировать ежемесячные платежи или ежемесячно получать доход на пенсию, говорит Уэйд Пфау, профессор пенсионного дохода в Американском колледже финансовых услуг в Брин-Мауре, штат Пенсильвания. Эти заемщики действительно выиграли от некоторых изменений, которые включали сокращение годовых страховых премий по заемным суммам.

«Ваш ссудный баланс растет медленнее, и это хорошо», - говорит Пфау, автор недавно обновленной книги «Обратные ипотечные кредиты».

Краткий расцвет стратегии защиты портфеля, возможно, имел серебряную подкладку: у нее появилось больше финансовых планировщиков, которые думали о продукте, который они использовали, чтобы избегать. Кристи Салливан, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Денвере, говорит, что теперь она чаще разговаривает с клиентами об обратном ипотечном кредитовании и потенциальном использовании собственного капитала при выходе на пенсию.

«Некоторые люди по-прежнему неохотно обсуждают этот вариант, но все больше и больше открыты для прослушивания и изучения финансовых моделей с использованием обратной ипотеки», - говорит Салливан.

Эта статья была написана Investmentmatome и была первоначально опубликована The Associated Press.