Что означает новое правило CFPB для повышения платежеспособности для вас и вашей ипотеки

Бюро потребительской финансовой защиты, наконец, сделало то, что акционеры финансовой индустрии не смогли сделать для себя десять лет назад. В начале этого месяца они прошли широкую настройку на 800+ страниц, указав, что до того, как банки предоставят ипотечный кредит, они должны добросовестно попытаться определить, что заемщик сможет их вернуть.

Регламент, выпущенный под руководством реформ финансовой индустрии Додд-Франка, вносит изменения в Положение Z и вступит в силу - вроде - 14 января 2014 года.

В некотором роде набор рег является дойной для финансовой индустрии, которая искала способ ограничить ответственность за будущие ссуды, которые были плохими, в условиях «подавать в суд на вашу кредиторскую кредитную среду». Одна из стратегий истца, используемая против банков, чтобы забить их, чтобы записать ипотечные сальдо, была подтверждением того, что банк предоставил деньги домовладельцам, зная, что они, вероятно, не смогут произвести платежи и что банк скоро выйдет из строя на сильно оцененном доме.

Главным условием регулирования было создание «безопасной гавани». Если кредитор перескакивает через определенные обручи, когда они выпускают ипотеку, правила не позволяют потребителям впоследствии оспаривать ипотеку. Кредитор защищен от судебных исков - положение, которое, по мнению кредитной организации, освободит больше капитала, чтобы ослабить жесткий рынок ипотечных кредитов.

Вот обручи - и что они означают:

Кредиторы должны проверять информацию о доходах и кредитах от достаточно надежного стороннего источника.

Несколько лет назад, если бы вы были наемным работником, или вы были самозанятыми и имели труднодоступный доход, вы могли бы обойти полностью документированные требования к кредитам, немного побольше интересоваться и получать «заявленные доход "? Это будет сложнее сделать в будущем. Для того, чтобы ипотечный кредит подпадает под положения о безопасной гавани, банку необходимо будет увидеть некоторые доказательства. На практике это, вероятно, означает, что вам придется объявить этот доход, поэтому он показывает вашу налоговую декларацию и платит налоги. Как будто вы должны были делать все это время.

Допустимый коэффициент долга к доходам ограничен 43 процентами.

То есть, после выдачи ипотеки, фиксированные расходы на обслуживание долга заемщика, включая ипотеку, кредитные карты, автокредиты, задолженность по студенческим ссудам и почти все остальное, записанные кредитными бюро, не могут превышать 43 процента до налогообложения доход. Это не слишком радикальное изменение - 43 процента близки к тому, что VA (Администрация ветеранов), FHA (Федеральная жилищная администрация), Fannie и Freddie готовы разрешить уже с небольшими вариациями между ними.

Для регулируемых ипотечных кредитов отношение долга к доходам должно рассчитываться самым высоким платежом, возможно возможным в течение первых пяти лет ипотеки.

То есть, если у вас есть ипотечный платеж в размере 1500 долл. США в месяц, но если процентные ставки растут, и банк имеет право увеличить ваш платеж до 1900 долл. США в месяц в результате в любое время в течение первых пяти лет жизни займа, коэффициент DTI должен рассчитываться на основе оплаты в размере 1 900 долл. США в месяц, а не выплаты в размере 1 500 долл. США в месяц. Это ограничивает использование ипотеки с регулируемой ставкой, чтобы помочь маргинальным домовладельцам претендовать на ипотечные кредиты, которые они не могли коснуться в условиях фиксированной процентной ставки.

Квалифицированные ипотечные кредиты не могут быть рассчитаны на срок дольше 30 лет.

К концу бум недвижимого имущества стало так трудно для людей, чтобы претендовать на 30-летние ипотечные кредиты, что кредиторы развертывают расширенное финансирование, в том числе 40-летние ипотечные кредиты. Они по-прежнему являются законными, но не могут быть квалифицированы в соответствии с положениями о безопасной гавани. Кредиторы не могут использовать этот трюк, чтобы обойти правила DTI.

Процентные и отрицательные амортизационные ссуды не будут квалифицироваться.

К 2005 году - рост безумства в сфере недвижимости, почти четверть всех выпущенных ипотечных кредитов - это кредиты с «процентами». То есть, вы только выплатили проценты, и весь основной срок был наложен, скажем, пять лет. Количество ипотечных кредитов, находящихся в процентах, принадлежащих Freddie Mac, увеличилось более чем на 500 процентов - с 25 миллиардов долларов в 2005 году до 159 миллиардов долларов в 2007 году. Один ипотечный брокер из Южной Флориды сказал мне в 2006 году, что более половины ее бизнеса в то время находились в процентах - только бумага (мы оба согласились, что это не закончится хорошо).

Предполагалось, что в то время было бы легко рефинансировать в высоко оцененное имущество через пять лет, и вы могли бы заплатить принципалу на досуге.

«Высоко оцененная» часть этого уравнения, конечно же, оказалась дозой.

Процентные займы больше не будут квалифицироваться по ипотечным кредитам. То же самое относится к кредитам с отрицательной амортизацией. То есть кредиты, где ваши платежи фактически меньше, чем проценты, так что ваш непогашенный остаток фактически увеличивается в течение срока действия кредита.

Новые реестры также дисквалифицируют кредитные ссуды на воздушном шаре - неотъемлемую часть мира с интересом и отрицательным кредитом амортизации - за исключением случаев, когда в сельских районах, где такие займы уже являются обычными, в отдельных случаях.

Любопытно, что регс создает стимул для потребителей получать кредит только по процентам: поскольку эти кредиты не будут «квалифицированными ипотечными кредитами», право заемщика на подачу иска сохраняется. Но у кредиторов есть соответствующее препятствие для их предоставления.В результате затраты на эти виды займов, а также теперь редкую 40-летнюю ипотеку, скорее всего, возрастут. В конце концов, кредиторы рассчитывают получить компенсацию за повышенный риск неквалифицированной ипотеки.

Квалифицированные ипотечные кредиты могут иметь баллы и сборы, равные не более чем 3 процентам кредита.

Это не будет игровым сменщиком, поскольку большинство кредитов уже имеют очки и сборы ниже этого уровня. Его влияние будет ощущаться в основном среди ипотечных брокеров и в субстандартном мире, где у заемщиков меньше вариантов. Так или иначе, три процента - это общий потолок.

Квалифицированные ипотечные кредиты могут быть оценены не более чем на 1,5 процента от простых.

Это может быть сложно, потому что это влияет на контроль цен, а контроль над ценами почти всегда терпит неудачу. Почти по определению это правило повлияет на рынок субстандартного кредитования и оказывает неодинаковое влияние на заемщиков с низким кредитным рейтингом.

Более того, ценовая предел вызывает проблемы, если кривые доходности растут. Если доходность по сопоставимому не-ипотечному долгу увеличится и принесет более слабую прибыль кредиторам, чем ипотечные рынки, капитал будет бежать из субстандартных и альт-ипотечных пулов. Это может быть неудачей, но закон непреднамеренных последствий является постоянной угрозой.

Тем не менее, что касается регулирования, то это его сдержанность. Регулирующие органы пытались найти баланс между защитой потребителей от хищнического кредитования необразованными, неискушенными потребителями и прекращением кредитования жилищного сектора.

Правило «Способность платить» не устанавливает минимальный первоначальный взнос или минимальный кредитный рейтинг. Это все еще остается за кредиторами, чтобы определить это для себя.

Правило также оставляет открытым окно для кредиторов VA для предоставления квалифицированных ипотечных кредитов и кредиторов FHA для кредитования всего на 3,5 процента без каких-либо препятствий для квалифицированных ипотечных правил.

Регуляторы также освобождают кредиторов VA и Fannie и Freddie от правил на срок до семи лет. Поскольку они являются такой значительной частью ипотечного рынка, новые правила будут только постепенно удержаться. Это по дизайну, поскольку CFPB не хотел вызывать внезапного разрушения на все еще уязвимом рынке жилья.