Получите более безопасный ипотечный кредит, используя эти посткризисные советы

Теперь ипотечные кредиты более безопасны, чем 10 лет назад. Это основной эффект финансового кризиса 2008-2009 годов на ипотечном рынке.

Следующие типы кредитов были популярны во время жилищного бума в начале-середине 2000-х годов, но теперь недоступны большинству заемщиков:

• Ипотека с низким доходом позволяла заемщикам получать кредиты без учета доходов и активов.
• Ипотечные кредиты, основанные на процентах, позволили заемщикам покупать дома, которые в противном случае они не могли позволить себе с первоначальной низкой ежемесячной оплатой. Но ссуды были финансовым эквивалентом бомб замедленного действия: период, основанный на процентах, истек через несколько лет, а затем заемщики должны были выплачивать основную сумму, катапультируя ежемесячные платежи за счет способности многих владельцев платить.
• Субстандартные ипотечные кредиты - ипотечные кредиты для заемщиков с плохим кредитом - увеличились в популярности, начиная с 8% ипотечных кредитов в 2003 году до 20% в 2005 и 2006 годах.

Вам не обязательно быть экспертом, чтобы увидеть, как многие из этих кредитов могут ухудшиться. Но почему-то инвесторы были удивлены, когда большое количество заемщиков перестало платить свои ипотечные кредиты. К сентябрю 2008 года 5,3% ипотечных кредитов были делинквентными, что означает, что 1 из 19 заемщиков по крайней мере на 30 дней отставали от платежей. В первом квартале 2010 года уровень просрочки превысил 11,54%, а это означает, что около 1 из 9 заемщиков опоздали на оплату их дома.

Миллионы этих делинквентных заемщиков потеряли свои дома. По данным CoreLogic, с 2007 по 2016 год было завершено почти 7,8 млн. Выкупа. Уровень домовладения снизился, и он не восстановился. Во втором квартале 2008 года 68,1% домохозяйств владели своими домами; 10 лет спустя, 64,3%.

«После Великой рецессии мы на 10 лет мудрее? Дополнительные советы по подготовке и процветанию

Остановить это от повторения

Согласно недавнему опросу Investmentmatome, проведенному онлайн The Harris Poll среди более чем 2000 взрослых США, почти 4 из 5 американцев (79%) испытывали негативные финансовые последствия из-за финансового кризиса; среди них более половины (55%) сказали, что они все еще не полностью восстановились в финансовом отношении.

И люди по-прежнему страдают от выкупа. В том же опросе 31% респондентов заявили, что финансовый кризис сделает их более консервативными при оценке того, сколько дома они могут себе позволить, а 24% сказали, что им потребуется более крупный авансовый платеж, если они теперь будут покупать дом. Кроме того, 7% американцев заявили, что задерживают домовладение в результате финансового кризиса. Для лиц моложе 35 лет этот показатель составлял 13%.

Чтобы предотвратить повторение жилищного кризиса, законодатели и регуляторы создали правила, ограничивающие доступность экзотических ипотечных кредитов, а регуляторы и адвокаты создали инструменты, которые потребители могут использовать для получения надежной ипотеки.

Получите кредит, который вы можете позволить себе погасить

Даже с этими новыми правилами и инструментами, удобными для потребителя, вам все равно нужно знать себя и знать свои ограничения. Вот несколько стратегий.

Знайте, что вы можете себе позволить.Первым шагом к получению доступной ипотеки является покупка доступного дома. Калькулятор доступности дома Investmentmatome - это инструмент, который позволяет вам найти свой ценовой диапазон, от «доступного» до «растяжения» до «агрессивного».

Главная доступность была еще одной жертвой финансового кризиса. В опросе Investmentmatome 12% респондентов заявили, что опасаются, что они не смогут позволить себе купить дом в результате финансового кризиса. И 19% сказали, что их зарплата была застойной после финансового кризиса.

Получите предварительное подтверждение ипотеки. Предварительное одобрение дает вам более точную картину того, сколько вы можете себе позволить. Получение предварительного одобрения дает вам опыт сбора вашей документации, что вам нужно будет сделать, когда вы позже подадите заявку на ипотеку. Это знаменует собой изменение с начала до середины 2000-х годов, когда заемщикам не всегда приходилось документировать свои доходы и активы.

Держите платежи по долгам под контролем. Когда вы подаете заявку на ипотеку, кредиторы уделяют пристальное внимание соотношению долга к доходам или DTI. Это процент вашего ежемесячного дохода до налогов, который идет на ваши платежи по долгам.

Эмпирическое правило заключается в том, чтобы удерживать DTI до 36% или ниже, хотя кредиторы могут позволить вам заимствовать до 43% или даже выше в некоторых случаях.

Как изменились стандарты доступности с 2008 года: После того, как в 2010 году было создано Бюро по защите прав потребителей, первоочередной задачей было реформирование ипотечного бизнеса. Агентство приняло правило погашения задолженности по ипотечным кредитам, которое требует от кредиторов:

• Проверьте информацию о доходах и кредитах, а не просто заимствуйте слово заемщика. Во время жилищного бума кредиторы разрешили заемщикам получать ипотечные кредиты без предоставления доказательств их заявленных доходов и активов. Это правило поместило эти низкодоходные кредиты в лимиты для большинства заемщиков.
• Максимальный коэффициент задолженности к доходу составляет 43%. (Некоторые исключения позволяют высококвалифицированным заемщикам заимствовать до 50% DTI.)
• Предельные баллы и сборы не более 3% от суммы ипотеки.

Эти руководящие принципы кажутся здравым смыслом, но CFPB внедрил правила, запрещающие кредиторам игнорировать здравый смысл во время следующего бума.

CFPB также внес другие изменения, чтобы сделать ипотечные кредиты более безопасными.Кредиторы внедрили ипотечный кредит с регулируемой ставкой во время бума, называемый платежным вариантом ARM, который имел пугающую особенность: в некоторых случаях заемщики могли делать минимальные платежи, которые даже не покрывали проценты за этот месяц, поэтому они оказались в большей степени кредит, даже после внесения платежа.

В соответствии с правилом ипотечного кредитования CFPB эти рискованные ARM-варианты оплаты больше не разрешены. Ни ипотечные кредиты, ни ипотечные кредиты с ипотечным покрытием. И штрафы за предоплату запрещены по большинству ипотечных кредитов.

Сравнить предложения по ипотеке

Чтобы упростить сравнение с кредитами, CFPB создал трехстраничное раскрытие, называемое «Смета кредита». Кредиторы должны предоставлять Оценки займа клиентам, обращающимся за ипотекой.

Используйте этот ярлык оценки кредита. Поместите две или более Оценки займа бок о бок. Перейдите на страницу 3 каждой оценки ссуды и сосредоточьтесь на разделе «Сравнения» и, в частности, на двух номерах: сколько будет стоить закладная в первые пять лет и сколько будет выплачено основной суммы за эти пять лет. какой кредит лучше.

Справедливая оценка кредита также помогает с другой задачей: сокращение затрат на закрытие.

Как слияние кредитов изменилось с 2008 года: На протяжении десятилетий заявители по ипотечным кредитам получали разглашение под названием «Оценка добросовестности» у своих кредиторов. В документе подробно описаны затраты на закрытие, но это не помогло заемщикам сравнивать предложения по кредитам.

CFPB полагал, что слишком много ипотечных заемщиков потратили впустую деньги, обратившись с одним кредитором. Агентство полагало, что если оно создаст раскрытие, которое упростит сравнение предложений по кредитам, большее количество заемщиков будет применяться у нескольких кредиторов.

CFPB заменил оценку доброй воли с помощью оценки кредита в 2015 году после 4½-летнего процесса разработки.

Где теперь ипотечные кредиты

В сентябре 2008 года федеральное правительство взяло на себя финансируемые правительством предприятия Fannie Mae и Freddie Mac, разместив их в консерватории. Десять лет спустя они все еще находятся в консерватории, с небольшим политическим давлением, чтобы их реформировать.

Некоторые исследователи утверждают, что ипотечные кредиты слишком сложно получить. По данным Urban Institute, «чрезмерно жесткий кредит» помешал 5,2 миллионам заемщиков получить ипотечные кредиты с 2009 по 2014 год, плюс еще 1,1 миллиона в 2015 году.

Кредитные стандарты ослабли, но медленно. По данным Ellie Mae, средняя кредитная оценка по всем ипотечным кредитам, закрытым в августе 2011 года, составила 741. В июле 2018 года это было 725 человек.

В отличие от сомнительных ипотечных кредитов в годы бума, сегодняшние ипотечные кредиты являются доброкачественными. Но стандарты более строгие, а у наиболее высококвалифицированных заемщиков низкие коэффициенты долга к доходу и высокие кредитные баллы.