Контрольный список домовладельцев: вы понимаете свою ипотеку? |

Даже после последних нескольких сумасшедших лет на рынке недвижимости, домовладение продолжает оставаться частью американской мечты для миллионов людей. Если вы готовы покупать, убедитесь, что вы понимаете, что происходит.

Плюсы и минусы собственности на дому

Для большинства американцев дом является их самой большой покупкой в ​​жизни. Домашние платежи (ипотека, налоги и страхование) обычно представляют собой самый большой кусок ежемесячного счета. Но эти платежи также являются инвестициями, которые для многих американцев являются их крупнейшим активом или накоплением богатства.

Помимо регулярных ежемесячных платежей, дом требует постоянного обслуживания и содержания. Когда что-то ломается, нет суперинтенданта. Вы это исправите. Лужайку нужно резать, а листья сгребать. Крыша, подъездная дорога, окна, краны и множество бесконечно разнообразных вещей необходимо периодически заменять и ремонтировать. Счета за воду, тепло и электроэнергию поступают каждый месяц.

Тем не менее, дом (или кондо) предлагает то, что никакие другие инвестиции не могут предложить - дом. В конце концов, вы не можете жить в акциях или облигациях. Дети не растут на банковском счете.

Прежде чем начать

Прежде всего, важно убедиться, что вы честны с самим собой о том, что вы можете себе позволить. Несколько лет назад заемщикам было легко проникнуть через их головы. Сегодня любой банк, предлагающий вам кредит, будет перебирать ваши домашние финансы с помощью мелкозубчатого гребня, чтобы убедиться, что вы действительно можете позволить себе иметь дом. Чтобы предусмотрительно подготовиться, вам нужно получить уток подряд. Вот несколько вещей, которые нужно сделать.

1) Проверьте свои кредитные отчеты и узнайте свой кредитный рейтинг. (Вы имеете право ежегодно получать бесплатный от каждого из основных кредитных агентств страны.)

2) Ознакомьтесь со всеми переменными, обычно связанными с финансированием дома, такими как политика процентных ставок, условия, баллы, сборы и т. д.

3) Соберите необходимую документацию, включая последние заглушки, последние две федеральные налоговые декларации, а также банковские и брокерские заявления (с указанием ваших активов).

Поместите свой собственный финансовый дом на заказ

Прежде чем вы даже начнете искать дом, вам нужно знать, что вы можете себе позволить. Самый простой способ оценить кредитоспособность - это посетить свой банк и попросить кредитного офицера преквалифицировать вас. Предварительная квалификация расскажет вам, что банк готов предоставить вам и, следовательно, сколько дома вы можете себе позволить. Предварительная квалификация также делает вас более привлекательным покупателем, потому что продавцы знают, что любое предложение, которое вы делаете, является серьезным.

Обратите внимание, что предварительная квалификация не совпадает с заявкой на получение кредита. Когда вы найдете дом, на котором хотите сделать предложение, вам нужно будет заполнить заявку на кредит для вашего кредитора. Сегодня процесс подачи заявки на получение кредита не является простым испытанием. Это займет время, чтобы собрать все документы (paystubs, налоговые декларации, выписки по счету), которые банк захочет изучить. Прошли те времена, когда кредиты без документов. Подготовьтесь соответственно.

Перед тем, как подать заявку, также рекомендуется рассмотреть ваш кредитный отчет и кредитный отчет вашего супруга / партнера. Убедитесь, что вся информация о кредитном отчете верна, а если нет, немедленно свяжитесь с кредитными агентствами. Если у вас есть какие-то темные пятна, будьте готовы ответить на вопросы, которые ваш банк обязательно имеет. Это может помочь, если вы можете показать, что вы предприняли шаги, чтобы исправить любой недостаток кредита.

Понять различные типы ипотечных кредитов

Количество дома, которое вы можете позволить себе, в значительной степени зависит от срока вашей ипотеки и процентной ставки.

Срок - срок ипотеки обычно составляет 15 или 30 лет. Чем дольше срок, тем ниже будет ваш ежемесячный платеж, но вы будете платить более высокие общие процентные расходы. Тридцатилетние займы часто допускают дополнительные основные платежи, которые могут значительно снизить продолжительность ипотеки. Например, только один дополнительный ежемесячный платеж в год сократит 30-летний кредит до 22 лет.

Процентная ставка - процентные ставки доступны в двух вариантах: фиксированной и переменной. Измененные ставки или регулируемые процентные ставки (ARM) изменяются в течение срока кредита, в целом предлагая более низкие ставки в течение первых нескольких лет. Таким образом, они могут быть лучшими для покупателей, которые планируют продать в течение нескольких лет. Фиксированные ставки остаются неизменными в течение срока действия кредита и обеспечивают стабильность и предсказуемость, так как платежи одинаковы каждый месяц. Кроме того, может быть выгодно зафиксировать фиксированную ставку в периоды, когда процентные ставки ниже исторических норм.

Два типа ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой 30 и 15 лет имеют определенные отличия.

• 30- летние ипотечные кредиты предусматривают более низкие ежемесячные платежи, поскольку ссуда выплачивается в течение более длительного периода. Недостатки включают небольшие основные выплаты в первые годы, а также риск снижения рыночных ставок в течение срока. Тем не менее, залог может быть рефинансирован по более низкой ставке в будущем, и обычно нет штрафа за предоплату.

• 15-летние ипотечные кредиты имеют более низкие процентные ставки, уменьшают общие процентные платежи и более высокие основные платежи. Тем не менее, ежемесячные платежи больше.

Ипотека с переменной ставкой - это другое животное.

Как следует из названия, ипотечные кредиты с переменной ставкой имеют ставки, которые изменяются или корректируются. Как правило, ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой предлагают начальные ставки, которые ниже фиксированных ипотечных кредитов (на самом деле это намного меньше в эти дни …), но ставки растут и снижаются на рынке процентных ставок, поскольку ставки привязаны к индексу, который может колебаться. Таким образом, они подвержены потенциальному увеличению ставок.

Большинство ARM имеют ограничение на повышение ставок в любой данный год, а также на протяжении всего срока кредита. Например, текущие условия включают ставки, которые могут корректировать до 2% в течение одного года, но не более 6% в течение срока действия кредита, или ставки, которые могут корректировать до 5% изначально, но не более 2% в последующих лет.

Обязательно, чтобы вы были уверены, что ваш будущий доход будет достаточным, если и когда процентные ставки и, следовательно, ваши ежемесячные платежи увеличатся.

Сколько ипотечных кредитов вы можете себе позволить?

т держат ипотечные кредиты до погашения, так как большинство ипотечных кредитов продается Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация) и переупаковывается в ипотечные ценные бумаги, которые будут проданы инвесторам по всему миру. Это важно для вас, потому что у Fannie Mae есть стандартные требования, которые необходимо выполнить для того, чтобы купить ипотеку.

Первое требование заключается в том, что ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам и процентам (P & I), а также налоги на страхование и недвижимость не могут превышает 28% от валового ежемесячного дохода покупателя. Второе требование ограничивает общие ежемесячные платежи по долгам (жилье, кредитные карты, автомобильные платежи и т. Д.) До 36% от валового ежемесячного дохода. В дополнение к этим требованиям вы также должны запланировать внесение авансового платежа от 10% до 20% от общей покупной цены.

[Если вы готовы купить дом, воспользуйтесь нашим Ипотечным калькулятором, чтобы узнать, что ваш ежемесячный выплата основного долга и процентов.]

Точки процентной ставки

Точки процентной ставки или дисконтные пункты - это взносы, выплачиваемые кредитору при закрытии, чтобы снизить процентную ставку по ипотечным кредитам. Стоимость каждой точки равна одному проценту суммы кредита. Например, за кредит в размере 100 000 долларов один пункт скидки равен 1000 долларов США.

Экономический смысл пунктов покупки зависит от того, как долго вы намерены сохранить кредит. Чтобы определить, имеет ли смысл точки для вас, вам нужно рассчитать стоимость очков в зависимости от того, сколько они сберегают каждый ежемесячный платеж.

Пример безубыточности

$ 100 000 Кредит - 30-летний срок

• 7,5% Процент, без очков = $ 699,21 ежемесячный платеж

• Покупка 1 балл за 1000 $ = ежемесячный платеж $ 690,68

• Ежемесячная экономия = $ 8.53

• $ 1,000 / $ 8.53, = 117 месяцев

Ваша точка безубыточности составляет 117 месяцев в этом дело. Это означает, что для восстановления стоимости одного пункта скидки потребуется почти десять лет. Хотя покупка пунктов иногда является хорошим решением, покупка также может стоить дороже, чем экономит.

Частное ипотечное страхование

Страхование частных ипотечных кредитов (PMI) - это страховой полис, который застраховывает кредитора от потери в случае, если вы не можете оплатить ипотеку. Обычно это требуется, когда первоначальный взнос составляет менее 20% от суммы кредита. Типичные тарифы составляют около 55 долларов США в месяц на каждую сумму в размере 100 000 долларов.

Альтернативы обычным ипотечным кредитам

Если вы не можете позволить себе обычную ипотеку, существует множество альтернатив.

Финансирование собственников

Этот редкий тип финансирования может произойти, когда продавец соглашается быть кредитором, а не банком или ипотечной компанией. Покупатель просто производит платежи продавцу по согласованным условиям.

Федеральная жилищная администрация (FHA)

FHA не предоставляет кредиты, а скорее застраховывает займы, сделанные частными лицами. кредиторы. Страхование побуждает кредиторов предоставлять кредиты заемщикам с низким доходом, которые обычно не могут претендовать на обычные ипотечные кредиты. Ключевыми преимуществами этих кредитов являются более смягченные квалификационные рекомендации и меньший требуемый первоначальный взнос, как низкий, как 3,5%. Почти каждый может получить кредит FHA, но они только застрахованы относительно небольшими кредитами.

Администрация ветеранов (VA)

Эти кредиты предлагают более щедрые условия и рекомендации (включая как минимум 0% первоначальный взнос) и гарантируются Департамент по делам ветеранов США. Эти кредиты доступны американским военным ветеранам и их супругам.

Наконец, есть местные адвокаты по доступному жилью, которые предлагают недорогие альтернативы с низким уровнем авансовых платежей. Для получения дополнительной информации свяжитесь с FHA, VA, Fannie Mae или вашим местным ипотечным кредитором или брокером по недвижимости.