3 Тревожные истины, о которых вы не говорили об аренде недвижимости Ипотека |

Жилищная мания снова захватывает Уолл-стрит.

С последним чтением индекса цен на жилье S & P / Cash Schiller, который вырос всего на 12%, только в прошлом году, домовладельцы обналичиваются на бычьем развороте после того, как цены упали в течение шести лет подряд с 2006 по 2012 год.

Но даже при том, что постоянные домовладельцы видят большие выгоды, это арендные владельцы недвижимости и инвесторы, которые являются настоящими победителями.

Вот что мой коллега Натан Слотер называет «Renter Nation», феноменом, который берет США штурмом, поскольку больше американцев предпочитают арендовать, а не покупать.

В ближайшие три года 3,8 миллиона арендаторов (70% всех новых семей) будут бороться друг с другом за все меньше и меньше места. Этот большой сдвиг в сторону аренды зависит от падения ставок владения недвижимостью, поскольку потребители продолжают бороться с небольшим ростом заработной платы и слишком большим объемом долга. Это, как ожидается, вознаградит владельцев квартир с более высокими значениями их свойств и повышением арендной платы. Натан говорит об этом здесь и рассказывает вам, как вы можете заработать.

Но, как и все другие инвестиции, потенциал для негативного выигрыша приходит с риском.

И один из самых больших рисков в инвестициях, связанных с арендой, - это залог. Ипотека с ипотечным кредитом структурирована иначе, чем обычная ипотека, и которая несет с собой скрытый риск для инвесторов.

Вот три вещи, которые вам нужно знать, прежде чем пытаться вывезти ипотеку на эту арендуемую недвижимость …

1. Вы не получите процентные ставки на рок-дне.

Ставки кредитования диктуются риском. Более высокий риск дает более высокую процентную ставку. При индивидуальном залоге кредитор профилирует риск одного индивидуального заемщика. Это включает в себя историю кредитования и занятости. Но для арендной ипотеки банки понимают, что даже при том, что она все еще делает кредит для отдельного лица, на исполнение займа будет в большой степени влиять группа сторонних арендаторов, которые останутся практически анонимными.

Несмотря на то, что заемщики используют свой личный кредит для обеспечения ипотечного кредита для аренды, тот факт, что им приходится полагаться на сторонних арендаторов, чтобы помочь генерировать денежный поток, заключается в том, что кредиторы взимают эту более высокую процентную ставку. Это просто более рискованно для них.

Рынок аренды недвижимости имеет очень низкую операционную прибыль и опирается на устойчивые денежные потоки. Даже незначительно более высокая процентная ставка может потенциально угрожать прибыльности инвестиций в аренду.

2. Приготовьтесь к высокому авансовому взносу.

Индивидуальные ипотечные кредиты в настоящее время могут быть защищены на 3,5% ниже, чем программы, предлагаемые через Федеральную жилищную ассоциацию (FHA). Эта субсидированная правительством программа предназначена для поддержки собственности на дому и увеличения ставок собственности.

Но ипотечные кредиты на аренду не имеют такой роскоши. Поскольку ипотечное страхование не покрывает инвестиционные свойства, минимум на 20% меньше. Фактически, большинство ипотечных кредитов на аренду жилья требуют приближения к 25%.

Это большие денежные затраты, и это может значительно снизить операционный рычаг инвестиций в аренду. Это может также стать большой финансовой ответственностью в случае проблемной продажи, когда владельцы недвижимости с капиталом были подвергнуты общим убыткам, а те, у кого мало или вообще нет капитала, ушли невредимыми.

Большой первоначальный взнос в арендуемой собственности также имеет потенциал для вытеснения других классов активов в портфеле, включая акции и облигации. Распределение активов является одним из наиболее важных факторов, влияющих на производительность портфеля, поэтому сбалансированный подход имеет решающее значение для сохранения надлежащего диверсификации и снижения риска.

3. Ваш кредит еще более важен.

Кредит всегда является самым важным фактором, влияющим на ставки заимствований. И это особенно верно для ипотеки с ипотечным кредитом.

На самом деле сложнее обеспечить ипотеку с ипотечным покрытием, чем жилую ипотеку. Кредитная оценка 720 считается отличной и может быть достаточно хорошей для обеспечения ипотечного кредита. Но это число превышает 740 для большинства ипотечных кредитов.

Помимо кредита, кредиторы также будут внимательно следить за тем, сколько наличных средств имеет потенциальный заемщик по аренде недвижимости, обычно требующий шести месяцев операционных расходов, чтобы уберечь от слабых арендных тенденций и экономической волатильности. Кредиторы также захотят узнать о любых других принадлежащих им свойствах и соотношении кредитов к стоимости этих активов.

Риск с этими более высокими стандартами кредитования - это альтернативные издержки. Даже тот, кто готов инвестировать в арендуемую недвижимость, не может этого сделать из-за более строгих стандартов кредитования.

Ответ на инвестирование: Если есть одна вещь, заключающаяся в том, ипотечные кредиты для сдачи в аренду широко доступны в местных и региональных банках. Известно, что крупные банки несут более высокие стандарты кредитования и более избирательны при выборе потенциальных заемщиков. Известно, что местные и региональные банки расширяют гибкость и берут на себя заемщиков с более высоким риском. Это будет иметь большое влияние не только на вашу способность обеспечить ипотечный кредит для вашей арендной собственности, но и условия этого кредита.