Как избежать застревания в аренду-собственности Dud

Колыма - родина нашего страха / Kolyma - Birthplace of Our Fear

Если вы думаете о покупке жилой недвижимости или преобразовании своего нынешнего места жительства в аренду, вам может понадобиться подумать еще раз. Сделка, которая выглядит хорошо на поверхности, может в конечном итоге стоить вам денег.

Владение жилыми доходами имеет много преимуществ. Арендные платежи от вашего арендатора могут покрывать или даже покрывать ваши платежи по ипотечным кредитам, и вы можете построить собственный капитал через повышение стоимости дома, получая налоговые вычеты по процентам по ипотеке и амортизации.

Но есть и недостатки. Вы должны собирать арендную плату и принимать экстренные вызовы самостоятельно, или платить менеджеру недвижимости, чтобы сделать это. Вы должны координировать работу с арендаторами и работниками для ремонта, иногда на расстоянии. Также могут возникнуть вакансии и другие проблемы с неплатежами.

Эти недостатки не несущественны. Вот почему важно потратить время на тщательную оценку потенциала собственности. Будучи бывшим брокером по коммерческой недвижимости и владельцем аренды недвижимости, я знаю, что многие арендные объекты действительно хорошие инвестиции. Но чтобы найти их, важно как можно быстрее исключить неосуществимые свойства.

Один из способов сделать это - это то, что я называю стратегией «10/1/1». Если свойство не соответствует этой метрике, исключите это в пользу тех, которые это делают.

Применение теста 10/1/1

Три числа относятся к числу месяцев арендных платежей в год, необходимых для выполнения трех разных требований: счетного фонда, фонда вакансий и фонда обслуживания.

10: Первый номер представляет собой количество ежемесячных арендных платежей, которые вы должны собрать в течение года, чтобы оплачивать расходы за год. Эти расходы включают в себя платежи по ипотечным кредитам, налоги на недвижимое имущество, страховку имущественного имущества и расходы на управление, в том числе выплату управляющему имуществом для работы с арендованными обязанностями, если вы этого хотите. Если вы не можете покрыть расходы на год за 10 месяцев, это хороший знак, который вы должны отказаться от сделки.

1: Первый 1 - это плата за аренду, предназначенная для фонда вакансий, для покрытия расходов, когда проверка аренды прекращается, а другая - не начинается немедленно. После того, как в вашем фонде будет арендная плата за три месяца, вы можете начать использовать этот арендный платеж в качестве прибыли, при условии, что вы позаботились о втором 1.

1: Второй 1 - это плата за аренду, которая поступает в отдельный фонд для оплаты эксплуатационных расходов. Обычно достаточно трехмесячной арендной платы в банке для этой цели.

На практике это означает, что после трех лет покрытия всех ваших расходов и постепенного создания достаточного фонда для потенциальных вакансий и расходов на обслуживание вы можете начать собирать часть наличных денег за аренду в качестве прибыли. Таким образом, вы будете покрыты непредвиденными расходами.

Если свойство не может соответствовать этим критериям, или вам не удобно ждать три года, чтобы создать правильную подушку, лучше передать ее сейчас, а не обнаруживать позже, что сделка не была столь многообещающей в конце концов.

Изображение через iStock.