Восстановление жилья? Прибывает жилищный бум

Цены на жилье снова растут - особенно в районах, наиболее пострадавших в результате краха 2008-2009 гг. Но на этот раз это происходит не потому, что прыгают маленькие и неискушенные инвесторы. Теперь это более опытные, более сложные инвесторы, в том числе многие инвесторы на Уолл-стрит и хедж-фонды. Colony Capital и The Blackstone Group подкрепляют пресловутый грузовик, тратя сотни миллионов и скупая дома и виллы десятками тысяч.

Да, задним числом всегда 20/20. Но теперь даже немые знают, что ценовой пузырь в доме середины 2000-х годов подпитывался немыми деньгами. И тупой это знает, потому что они все еще утомляют.

Одно из ключевых различий: в то время как малообеспеченные покупатели жилья закупали от 5 до 1 или более, чтобы покупать дома (часто на фальшивой документации или бездокументарных займах), эти профессиональные инвесторы не так глубоко занижены. Например, Blackstone заимствует 78 центов за доллар активов.

В результате инвестиции в жилье, измеряемые процентной долей домов, которые покупают инвесторы, растут вместе с ценами на жилье.

В параллельном развитии цены на акции выросли, превысив 17% в первые пять месяцев года, до скромного отскока в первую неделю июня.

Есть ли побочный эффект? Там должен быть.

Много было написано во время жилищного бума - и интернет-бум до этого - эффекта «богатства». Люди смогли использовать свои растущие цены на жилье для потребления топлива: они использовали кредиты для собственного капитала для покупки внедорожников, элитного домашнего кинотеатра системы, лодки, поездки в Европу и все другие атрибуты богатства - все амортизирующие активы, если они вообще были активами. Если бы они не занимали напрямую средства для собственного капитала, они просто более комфортно тратили свои доходы, надеясь на фантазию, что их дом был надежным источником богатства. Увеличение потребления топлива увеличивает производство, заводы и транспортные компании нанимают людей и заставляют их работать. Занятые хотят хороших домов, и поэтому экономика нанимает строителей для их строительства.

Эффект богатства цен на жилье особенно силен, поскольку повышение цен на жилье способствует мобильности работников. Подумайте об этом: если вы перевернулись в своем доме и потеряли работу, вы не можете переехать, чтобы взять еще один, не придя с деньгами при закрытии. Когда дома находятся глубоко под водой, он разрушает рынок труда, и капитал не может быть эффективно распределен, потому что наиболее производительным потенциальным предприятиям трудно найти квалифицированных рабочих со всей страны. Они обойдутся или идут со вторыми стрингерами - и рабочие томятся от пособий по безработице.

Когда цены на жилье восстанавливаются, рабочие становятся нераспакованными из своих домов и могут свободно перемещаться, чтобы искать возможность в другом месте.

Поэтому имеет смысл увидеть рост цен на акции. Но подумайте, как мы сюда попали:

Федеральная резервная система в течение многих лет держала ногу на ускорителе, подталкивая ставки по ипотечным кредитам до беспрецедентного уровня в 4%. Федеральная резервная система также пошла на борьбу за деньги, создав кредитные резервные банки не только для казначейских облигаций, которые они продают в Федеральную резервную систему, как это было в течение нескольких поколений, но и практически для любого финансового актива, который они имеют при QE3 - денежный эквивалент мочеиспускания в радиаторе и получение вашей жены и детей за машину, чтобы подтолкнуть ее.

В нормальной экономике эти политики сильно инфляционные. Но это не нормальная экономика. Проценты оставались низкими надолго, потому что инвесторы были настолько напуганы близким крахом 2008 года, что опасались дефляционной спирали больше, чем инфляции. И до тех пор, пока Еврозона была корзиной, которую предсказал Тэтчер, это получилось хорошо. Капитал по-прежнему поступал в США из Азии и Европы, потому что альтернативы были еще более рискованными.

Как долго это может продолжаться? Ну, канарейка в угольной шахте, для инфляционных прогнозов, - это долгосрочный долг. Это означает процентные ставки, которые требуют ипотечные кредиторы, потому что не так много долгосрочных, чем ипотечные кредиты.

Устойчивый период скромного расширения цен на жилье был бы приятным. Но есть некоторые ранние признаки того, что умные деньги, если не заголовок для выходов, по крайней мере попросили официанта принести чек. Это не означает, что цель неизбежна, обязательно. Есть много денег, которые все еще ищут дом. Например, Китай по-прежнему ищет безопасное место для инвестирования сбережений быстро растущей экономики с невероятно высокой нормой сбережений, а недвижимость в США является вероятным домом для значительного объема.

Воспроизведено с разрешения Mortage-X.com - Оригинальный график здесь.

Как вы можете ясно видеть, что-то случилось в начале мая, что побудило ипотечные рынки прогнозировать инфляцию или ее результат - более высокие процентные ставки - в будущем. Да, ставки по-прежнему очень низкие по историческим меркам. Но люди покупают дома на основе платежей, а не по цене (это глупо, но это реальность). Более высокие процентные ставки будут влиять на количество кредитов, на которые могут претендовать покупатели.

Не только 30-летние ипотечные заемщики испытывают повышение ставок. Повышение ставок подтвердилось увеличением доходности 10-летней казны, при этом доходность увеличилась на 46 базисных пунктов в мае.

Это просто иллюстрация самокорректирующихся эффектов хорошо функционирующих рынков. Для людей с пятнистым кредитом сложно получить ипотеку. Как бы ни жаловались на это, так оно и должно быть. Инфляционные страхи, наконец, начинают дисциплинировать рынки облигаций - опять же, как и должно быть. Это не устанавливает ни жилье, ни запасы для метеорного подъема. Но мы не должны этого требовать.

Подробнее от Investmentmatome:

• Best 529 College Savings Plans 2013: Сравнить и выбрать лучший аккаунт по штату
• Исследование: только 24% активных менеджеров паевых фондов опережают индекс рынка
• 401 (k) Ролловеры: как перевернуться через 401 (k) в No Fee IRA