3 Налоговые соображения при продаже вашего дома

Маша и Медведь (Masha and The Bear) - Подкидыш (23 Серия)

Если вам нужно переехать, хотите больше или меньше места или почувствовать, что это имеет финансовый смысл, продажа вашего дома - большое решение. Он также может иметь значительные налоговые последствия.

Вот три способа продажи вашего дома могут повлиять на ваши налоговые обязательства:

1. Реализованная прибыль

Реализованная прибыль - это прибыль, которую вы зарабатываете от продажи актива, такого как ваш дом, и его можно облагать налогом. Согласно IRS, основная формула для расчета реализованной выгоды следующая:

Цена продажи - Расходы на продажу - Скорректированная основа = Реализованная прибыль

Это означает, что вам нужно рассчитать две вещи, чтобы найти реализованную выгоду от продажи вашего дома: ваши расходы на продажу и основу. Это может показаться простым, но оба учитывают факторы, которые вы, возможно, не рассматривали. И вычисление их должным образом может означать разницу в тысячах долларов в вашем налоговом обязательстве.

Расходы на продажу включают в себя любые расходы на закрытие, комиссии по недвижимости и другие связанные с этим расходы, которые вы заплатили. Расчешите свои заключительные документы, чтобы убедиться, что вы учли все. Не включайте налог на недвижимость в городе и уезде, но включите налоги на передачу, если это применимо.

Основа включает первоначальную покупную цену вашего дома, а также сборы, которые вы понесли во время закрытия дома, например страхование титула, юридические и регистрационные пошлины или гонорары за исследования. Основа также включает в себя стоимость любых крупных улучшений, ремонта или замены системы, которые вы сделали. IRS проводит четкое различие между ремонтами, которые являются нормальной частью домашнего обслуживания, такими как ремонт утечек, и улучшения, такие как замена системы водопровода.

Для получения более полного списка того, что можно и не может быть включено в ваши расчеты или расходы на продажу или основу, см. Публикацию IRS 523 «Продажа вашего дома».

2. Долгосрочный и краткосрочный прирост капитала

Если у вас есть реализованная прибыль от продажи вашего дома, он будет облагаться налогом на прирост капитала. Независимо от того, считается ли это долгосрочным или краткосрочным приростом капитала, зависит от того, как долго вы владели своим домом.

Если вы владели своим домом в течение как минимум года и дня, любая прибыль, которую вы произвели при его продаже, будет облагаться налогом по долгосрочным ставкам прироста капитала, которые колеблются от 0% до 23,8%. В противном случае они будут облагаться налогом по краткосрочным ставкам прироста капитала, которые равны ставкам обычного дохода. Долгосрочные ставки прироста капитала основаны на предельной налоговой шкале налогоплательщика, но являются более благоприятными. Например, налогоплательщик в 15% -ной налоговой группе будет платить 0% от долгосрочного прироста капитала.

Если вы планируете продать свой дом в течение года после покупки и получить прибыль, подумайте о том, можете ли вы продать его таким образом, который квалифицирует продажу как долгосрочную выгоду. Однако, если вы продаете свое основное место жительства за потерю, вам не разрешается требовать потери капитала, что уменьшит ваш налоговый счет.

3. Исключения

В соответствии с разделом 121 IRS позволяет налогоплательщикам исключать первые 250 000 долларов прироста капитала при продаже их основного места жительства, если они отвечают определенным требованиям владения и использования. Совместно супружеские пары могут исключить до 500 000 долларов.

Если вы владели домом в течение как минимум двух из пяти лет, предшествующих продаже, вы отвечаете требованиям владения. Если дом был вашим основным местом жительства не менее 730 дней предыдущих пяти лет, вы отвечаете требованиям использования.

Если вы состоите в совместном браке, вы должны соответствовать требованиям использования, чтобы претендовать на исключение в размере 500 000 долларов США. Вы по-прежнему можете получить квалификацию, если только один человек отвечает требованиям владения. И если вы не состоите в браке, но продаете дом кому-то другому, вы можете взять исключение в размере 250 000 долларов США, если каждый из вас удовлетворяет требованиям использования, и по крайней мере один из вас отвечает требованиям владения.

IRS разрешает частичные исключения для тех, кто не отвечает требованиям, но продает дом из-за работы или связанных со здоровьем действий или непредвиденных событий, таких как смерть, развод, стихийное бедствие, безработица или другие квалифицирующие причины. В публикации IRS 523 содержится более подробная информация.

Беспристрастный совет

Эти налоговые соображения важны, но чтение о них отнюдь не является адекватной заменой беспристрастным советам, основанным на вашей личной ситуации. Прежде чем принимать какие-либо важные решения о продаже дома, сядьте с плановым финансовым планировщиком. Он или она может учитывать все факторы, которые повлияют на ваше решение. Наличие отношений с надежным профессионалом - лучший способ составить план, который достигнет ваших финансовых целей.

Форрест Баумхховер - платный финансовый планировщик и директор финансового планирования Westchase в Тампе, штат Флорида. Для получения дополнительной информации посетите www.westchasefinancialplanning.com.

Изображение через iStock.