REITs: Инвестирование в недвижимость - минус Головные боли |

Обновлено: 18 июня 2013 г.

Инвестиционные трасты недвижимости (REITs)) традиционно предлагают много преимуществ для инвесторов, которые ищут рынок недвижимости для диверсификации и налоговых преимуществ. Как правило, они имеют более высокую доходность и более низкий оборот портфеля, чем акции или фондовые фонды, плюс у них есть потенциал для прироста капитала.

Как реальная недвижимость, опустившаяся в глубинах Великой рецессии, общепринятая мудрость заключалась в том, что REIT пришли и ушли. Но этого не произошло … На самом деле слабый рынок жилья открыл двери для более мелких инвесторов для участия в краткосрочной и долгосрочной выгодах, предлагаемых REIT, что особенно привлекательно для многих инвесторов, которые не могут позволить себе купить дом или кто не заинтересован в владении физическим имуществом.

Как работают REITs

REIT созданы для хранения пула управляемых объектов недвижимости или ипотечных кредитов. Сама REIT не активно управляется, полагаясь вместо этого на набор портфелей предварительно выбранных свойств, которые поддерживаются на протяжении всего срока доверия.

Когда доверие созревает, портфель сбрасывается в соответствии с инвестиционными целями REIT. Каждое доверие считается отдельной ценной бумагой, при этом каждое подразделение REIT представляет собой пропорциональную долю владения в каждом активе, находящемся в доверительном управлении.

REITs больше ориентируются на стоимость, чем рост. Исторически сложилось так, что REIT обеспечили более высокую доходность по сравнению с другими типами ценных бумаг с фиксированным доходом, что делает их привлекательными холдингами для инвесторов с умеренным доходом. Они, как правило, более невосприимчивы к рыночной волатильности, чем акции или фонды акций из-за их корреляции с сектором недвижимости.

Категории REITs

Существуют три основные категории REIT: справедливость, ипотека и гибрид.

Акции REITs получают доход от аренды недвижимости, находящейся в доверительном управлении, а также прирост капитала от продажи недвижимости. Эти три разных потока дохода делают акции REIT наиболее желательными из трех.

Ипотечные REIT считаются более рискованными, чем справедливые REIT из-за их уязвимости к изменениям процентных ставок. Как и во всех других ценных бумагах с фиксированным доходом, стоимость ипотечных REIT может существенно снизиться, если процентные ставки повысятся.

Hybrid REITs представляют собой комбинацию справедливых и ипотечных REIT. Существует несколько различных вариантов гибридных REIT: некоторые из них представляют собой открытые ценные бумаги, а другие - закрытые; некоторые из них имеют ограниченный срок службы, а другие - постоянны. Они также могут быть инвестированы всего лишь в одно свойство, хотя обычно они инвестируются в группу свойств.

Налогообложение REIT на уровне доверия

IRS требует, чтобы REIT выполняли определенные правила налогообложения. Во-первых, они облагаются налогом как доверие, а единоличники платят налог за получаемый доход. В большинстве случаев доход на уровне доверия практически не ведется, и обычно инвесторам выплачивается 100% дохода.

IRS требует, чтобы REIT распределяли не менее 90% дохода, полученного от портфеля траста, до держатели. Однако они должны следовать тому же методу самооценки, который корпорации должны использовать. Это означает, что REIT должны подчиняться тем же правилам оценки и бухгалтерского учета, что и корпорации, но пропускать денежный поток (вместо прибыли) напрямую через доверие к единорослым.

# - ad_banner_2- # В большинстве случаев REIT обычно освобождаются от налогообложения на уровне доверия, при условии, что они распределяют не менее 90% своего дохода своим владельцам паев. Даже некоторые REIT, которые придерживаются этого правила, по-прежнему будут сталкиваться с корпоративным налогообложением по любому нераспределенному доходу в зависимости от положений, изложенных в первоначальном целевом фонде.

Налогообложение REIT отличается от налогообложения других паевых инвестиционных паев. Поскольку правительство считает, что они управляют недвижимостью, доход от аренды рассматривается как доход от бизнеса REIT. Таким образом, все расходы, связанные с арендной деятельностью, управляемой трастом, вычитаются, так как коммерческие расходы могут быть списаны корпорацией.

Как вы будете облагаться налогом на доход от REIT?

Поскольку они редко облагаются налогом на уровне доверия, REIT обычно платят большие дивиденды, чем акции, которые могут выплачивать дивиденды только после налогообложения на корпоративном уровне.

Для большая часть дивидендов REIT облагается налогом на прибыль как обычный доход, так же как дивиденды по паевым фондам. Это означает, что вы будете платить налог на эти дивиденды по вашей предельной ставке налога.

Однако некоторые дивиденды REIT классифицируются как «квалифицированные» дивиденды, которые являются особым типом дивидендов, облагаемых налогом по более выгодным ставкам прироста капитала. Некоторые из дивидендов, которые вы получаете от вашего REIT, также могут считаться необлагаемым возвратом капитала. Когда это произойдет, ваш налогооблагаемый доход от REIT уменьшается соответственно за год. Возврат распределения капитала уменьшает вашу стоимость, и вы не будете платить налог на возврат капитала, пока REIT не созреет или не продаст его.