Закрытие пропусков домовладения требует большего, чем изменения кредитного скоринга

В прошлом году было ощущение оптимизма в отношении того, что новые улучшения кредитного рейтинга могут помочь решить проблемы, с которыми сталкиваются кандидаты от миноритарных ипотечных кредитов при покупке дома, и начинают сузить разрыв в доле собственности в стране.

Но это займет больше, чем изменения кредитного скоринга. Одна из причин заключается в том, что заново изобретать стандарты отчетности по кредитам в рамках процесса ипотечного кредитования - это ледниковый процесс, и до сих пор не было достигнуто большого прогресса.

И хотя стандарты кредитования, еще один ключевой компонент для любого утверждения ипотеки, немного смягчились из-за растущей экономики и полностью восстановленной жилищной отрасли, черное домовладение по-прежнему отстает от владения белыми - с большим отрывом.

Итак, что потребуется, чтобы сократить разрыв в сфере жилья? И что вы можете сделать сейчас, чтобы подтолкнуть систему ипотечного кредитования так или иначе в вашу пользу?

Недостаток домовладения в США.

В целом, уровень домовладения страны снижается, но для чернокожих он резко упал. И разрыв между домовладельцами между черными и белыми становится все шире.

По данным Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета, доля американцев, владеющих домами, упала до 63,4% в 2016 году - это на 5,6 процентных пункта ниже пика в 2004 году - и самый низкий уровень домовладения более чем за 50 лет.

По данным центра, с 2004 по 2016 год уровень домовладения для чернокожих снизился на 7,5 процентных пункта, тогда как для белых он упал на 4,0 процентных пункта. Уровень испаноязычных домовладельцев снизился на 2,1 процентных пункта.

Изменения в кредитной отчетности на месте

Fannie Mae, финансируемое правительством предприятие, которое предоставляет капитал для внутреннего кредитования, в конце 2016 года начало интегрировать «трендовые кредитные данные», многомесячный снимок моделей потребительских платежей. Сторонники включения этих данных в процесс андеррайтинга кредита говорят, что он дает представление о том, как потребитель управляет долгом, показывая изменения в кредитных балансах и суммах платежей. Заемщики, которые регулярно выплачивают возобновляемый кредит, могут особенно выиграть.

Фанни также внедрила параметры для претендентов, не имеющих кредитов. Брат Fannie GSE, Freddie Mac, внедрил собственную способность «без кредитного рейтинга». Изменения позволили рассмотреть заемщиков без кредитного балла, но с историями оплаты жилья, например, от аренды, а также других платежных справок.

Согласно данным Бюро по защите прав потребителей, сложная задача получения одобрения для ипотеки еще сложнее для тех, у кого нет кредитного балла, который является «невидимым кредитом» - проблема, с которой сталкиваются представители меньшинств.

«Около 15% чернокожих и латиноамериканцев являются кредиторами невидимыми по сравнению с 9% белых и азиатов», - говорится в отчете CFPB от 2015 года. «Эти различия наблюдаются во всех возрастных группах, указывая на то, что эти различия материализуются в раннем возрасте во взрослой жизни этих потребителей и сохраняются после этого».

Тем не менее, обновления кредитных отчетов могут только сильно повлиять на изменение. Доступность кредита - вероятность того, что кредиторы займут кредит - также является ключом.

" БОЛЬШЕ: Кредиты FHA: что вам нужно знать

Доступность ипотечных кредитов и кредитов

Каран Кауль, научный сотрудник Центра политики финансирования жилья в аналитическом центре Urban Institute, говорит, что сложно определить, что повышает доступность кредитов выше или ниже.

«Существуют десятки факторов, которые включают в себя утверждение ипотеки: оценка FICO, стоимость кредита, DTI - лишь некоторые из факторов», - говорит Кауль. А затем добавить в смесь преобладающие доходы, задолженность, ликвидные активы и тенденции сбережений.

" БОЛЬШЕ: Рассчитайте свой DTI

Чтобы измерить доступ к ипотечным кредитам, Urban Institute создал индекс доступности кредитов, основанный на анализе кредитов на покупку жилья, которые могут быть дефолтными. Чем выше процентная ставка по кредитам, тем больше кредитные кредиторы предполагают и чем ближе индустрия ипотечного кредитования переходит к «разумным стандартам кредитования» или «прошло» по данным института.

«Доступность кредитов [для всех заемщиков] улучшилась в 2017 году», - говорит Каул. «Однако есть кое-что, что нужно запомнить. Мы все еще находимся на этапе, когда сумма кредитного риска, полученного на ипотечном рынке, очень мала по сравнению с разумными кредитными стандартами начала 2000-х годов ».

С 2001 года по конец 2003 года кредиторы все еще были осторожны в предоставлении кредитов, а ставки по ипотечным кредитам - тогда 11% - 14% - были в историческом среднем, говорит Каул. Вот как Институт города определяет «разумные стандарты кредитования».

Именно после этого периода, когда «началось безумие», он говорит, и кредиторы подвергаются экстремальным уровням риска, что в конечном итоге приводит к опрометчивости дефолтов по кредитам и краху рынка жилья.

«Когда вы сравниваете, где мы находимся сегодня, где разумные стандарты [есть], вы можете удвоить уровень риска, который рынок принимает сейчас», - говорит Каул.

В настоящее время по умолчанию кредитные лимиты составляют менее 6%.

Что вы можете сделать сейчас

Кредитные оценки и жесткие стандарты кредитования являются факторами, влияющими на всех заемщиков.Как вы можете получить ипотеку в этой среде?

Во-первых, убедитесь, что вы демонстрируете поведение, которое способствует повышению вознаграждения за кредитную отчетность, - говорит Джо Меллман, старший вице-президент и лидирующий бизнес-лидер TransUnion.

«Например, с течением времени сбрасывая вращающиеся балансы. Или погасить свою кредитную карту в полном объеме каждый месяц, а не переносить баланс. Или никогда не превышать ваш кредитный лимит », - говорит он. «Это финансово здоровое поведение, все потребители, в том числе представители меньшинств, ветераны и покупатели жилья в первый раз, могут извлечь выгоду из того, что для определения доступа к ипотечным кредитам используются тренда данных».

Затем убедитесь, что ваша заявка на получение ипотечного кредита обработана с помощью этих расширенных кредитных историй. Это означает, что запрашивать кредиторов, если они используют системы андеррайтинга, которые позволяют использовать кредитные данные и нетрадиционные кредитные справки.

«По всей видимости, общий интерес в ипотечной индустрии заключается в изучении альтернативных кредитных данных и их способности безопасно открывать доступ к достойным потребителям», - говорит Меллман. «Другие отрасли, такие как кредитная карта и автокредитование, демонстрируют потенциально положительное влияние альтернативных кредитных данных».