Домовладение сократилось, оставалось незабываемым для многих, исследования находят

Покупка дома раньше была отличительной чертой американских достижений и стабильности, цель, к которой многие семьи стремились и, по большей части, могли достичь.

Тем не менее, ставки домовладения были на десятилетнем слайде с 2004 года, когда они достигли своего пика в 69% от общего числа домашних хозяйств США, до 63,7% к концу 2015 года, согласно опубликованному июнем докладу о состоянии жилья в 2016 году 22 Совместным центром жилищных исследований Гарвардского университета.

Домовладельцы, которые потеряли свои дома для выкупа, по-прежнему пытаются очистить свои кредитные рекорды, чтобы они могли купить еще один дом. Между тем, некоторые крупные банки отказались от предоставления субстандартных кредитов и кредитов, обеспеченных правительством, и значительно ужесточили требования к кредитам, несмотря на низкие ставки по ипотечным кредитам, что значительно затрудняет возможность некоторым потенциальным покупателям жилья встать на ноги. «Сколько дома я могу себе позволить?» Больше не является основным вопросом, который необходимо учитывать потенциальным покупателям жилья; его " Как я получу это? »

Сравнить цены на ипотеку

Среди тенденций, приводящих к снижению ставок домовладения, растут цены на жилье, нехватка домов на рынке и растущий спрос на аренду. Также способствовали застойные доходы и неравенство в оплате труда, а также рост числа малообеспеченных семей.

Крис Герберт, управляющий директор Объединенного центра жилищных исследований Гарварда, говорит, что домохозяйства, зарабатывающие менее 25 000 долларов в год, составили почти 45% чистого роста в домашних хозяйствах США с 2005 по 2015 год - семьи, которые сталкиваются с самыми большими препятствиями для покупки дома.

«Вопрос заключается не столько в том, захотят ли семьи покупать дома в будущем, но и в том, смогут ли они это сделать», - говорит Герберт.

Домовладение больше всего подходит для Gen Xers, афро-американцев

Более пристальный взгляд на цифры показывает резкое снижение ставок домовладения среди двух ключевых групп: афро-американцев и генерала Xers. Исследование Объединенного центра показало, что наибольшее падение произошло среди 35-44-летних, которые вступали в свои основные годы жизни непосредственно перед и во время кризиса жилищного строительства. Их ставки упали почти на 11 процентных пунктов, с 69,2% в 2004 году до 58,5% в 2015 году.

Домовладельцы в этой возрастной группе были сильнее всего пострадали, потому что они только что вступили в свои первые годы жизни непосредственно перед спадом и купили в разгаре рынка, - говорит Даниэль Хейл, менеджер по жилищным исследованиям Национальной ассоциации риэлторов.

Кроме того, разрыв между черными и белыми ставками домовладения расширился, хотя обе группы наблюдали общее снижение. Из белых домохозяйств 71,9% принадлежали дому, по сравнению с 43% чернокожих домохозяйств в 2015 году. Снижение числа домашних хозяйств в домашних хозяйствах составило 6,7 процентных пункта от пика в 2004 году, а для белых домашних хозяйств - 4 процентных пункта, говорится в исследовании в Гарварде. Испаноязычные домохозяйства, владеющие домами, снизились на 2,5 процентных пункта до 45,6% за тот же период времени.

Основная причина, по которой меньшинства видели долю выкупа: они были более эффективными для целевых кредиторов, говорит Барри Зигас, директор по жилищной политике для Федерации потребителей Америки, некоммерческой группы по защите интересов потребителей, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия. Американцы и латиноамериканцы выросли в период, предшествовавший пик жилья в 2004 году, а затем упали, когда спад ударил по субстандартным ипотечным кредитам.

Недостаток доходов и более жесткие требования к кредитам усложнили для афро-американцев, которые никогда не видели, чтобы их уровень владения собственностью жилья составлял 50%, чтобы снова войти на рынок в качестве покупателей жилья. Между тем, латиноамериканцы постепенно закрывают разрыв с белыми домохозяйствами, поскольку их население растет, говорит Зигас.

Низкие ставки по ипотечным кредитам не привлекают столько людей, сколько ожидалось

Хотя в этом году ставки по ипотечным кредитам оставались на уровне ниже 4%, этого недостаточно, чтобы стимулировать покупку жилья до уровней, которые прогнозировали аналитики отрасли. Недостаток запасов, ужесточение требований к кредитованию и медленный рост доходов удерживают многих потенциальных покупателей жилья в обочине, говорит Зигас, добавив, что высокий уровень задолженности студентов и сложный рынок труда для молодых людей тянут спрос на жилье.

На некоторых горячих рынках, таких как Денвер, жилье начального уровня, такое как виллы, пользуется большим спросом, но не хватает, говорит Сара Риопель, представительница Housing Colorado, членская ассоциация профессионалов доступного жилья в штате. Согласно сообщениям Бюро переписи населения США, с июля 2014 года по июль 2015 года более 100 000 человек переехали в штат.

По словам Риопель, строительство кондоминиумов и многоквартирных домов не идет в ногу с притоком новых жителей. Усугубляя эту проблему, 70% рабочих мест, созданных в Колорадо в течение следующих 10 лет, скорее всего, будут служебными позициями с годовым окладом в размере 36 000 долл. США или менее, что недостаточно для того, чтобы семьи могли экономить и покупать жилье, даже если ставки по ипотечным кредитам были она остается на низком уровне, отмечает она.

«Большинство домовладельцев, впервые посещающих дом, рассматривают кондо или таунхаус как ступеньку, но на нашем рынке не хватает этого инвентаря, и это подталкивает больше людей на рынок аренды», - говорит Риопель.

Осторожный оптимизм для будущего жилья

Сегодня нет никакого понятия о том, что такое «нормальный» рынок жилья, а для тех, кто сильнее всего пострадал от финансового кризиса - семьи с низким и средним уровнем дохода - стабильность все еще не проходит, говорит Зигас.

«У лиц с низким и средним уровнем дохода сдерживаются сбережения, а расходы на аренду высоки, не говоря уже о том, что их часы были сокращены, а заработная плата не увеличилась, поэтому сейчас у них гораздо меньше жилья», - говорит Зигас.

По данным Zillow's Q1 2016 Negative Equity Report, более 12% домовладельцев по-прежнему находятся под водой по ипотечным кредитам. В отчете Zillow было показано, что ведущие рынки с отрицательным доходом составляют Чикаго (20,3%), Лас-Вегас (20,2%) и Балтимор (17,2%), что усугубляет и без того неуклонное восстановление экономики, поскольку некоторые семьи продолжают бороться в послекризисных последствиях.

Больше от Investmentmatome: Сколько дома я могу себе позволить? 5 советов по поиску лучшего ипотечного кредитора 6 вопросов для запроса более низких ставок по ипотечным кредитам

Дебора Кернс является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @debbie_kearns.