Мечтать об инвестировании в пляжный дом? Прочитайте это в первую очередь

Размышляя о покупке небольшого бунгало у залива на предстоящий летний сезон?

Вы не одиноки: человеческая природа хочет жить у океана - владение домом набережной вызывает изображения вечерние прогулки на пляже, коктейли на крыльце с видом на серфинг и засыпание на звук грохочущих волн.

Но в мире, где экстремальные погодные явления становятся нормой, риск, связанный с владением набережной, растет - но вы никогда не узнаете об этом, посмотрев на рынок недвижимости.

Исследования показали, что в годы после серьезного стихийного бедствия стоимость прибрежной недвижимости фактически увеличивается. Пример: после урагана Сэнди восемь островов Лонг-Бич, Нью-Джерси, дома и виллы были проданы в течение месяца после шторма - задолго до того, как электричество было восстановлено, а комендантский час был снят.

Спрос на дома на берегу ясно не утихает, несмотря на очевидные риски, и федеральное правительство, с его субсидируемой программой страхования от наводнений, поддерживает законопроект. Но учитывая изменение климата и более высокие риски наводнения - не говоря уже о возросшей стоимости страховщиков, правительство и домовладельцы - независимо от того, будут ли цены на набережной оставаться на пике, являются спорными.

Просто Dip: Почему цены остаются Afloat

В месяцы, сразу после значительного погодного события, цены на набережную жилья, как правило, падают. Но, что удивительно, падение только подпитывает покупателей, которые отчаянно нуждаются в собственных раскопках океана. Таким образом, в долгосрочной перспективе цены на жилье в прибрежных районах, пострадавших от штормов, обычно увеличиваются по двум причинам: жилищный фонд уменьшился, а спрос все еще ожесточен - по крайней мере среди тех, кто фактически не пережил катастрофу.

Например, в течение нескольких недель после урагана Сэнди инвесторы и лавочки спустились по труднодоступным районам в Бруклине, Квинсе и Стейтен-Айленде, чтобы купить поврежденные дома - за наличные. Один из жителей острова Стейтен сказал «Нью-Йорк таймс», что он продал свой затопленный дом за меньшую половину своей оценочной стоимости - глубокую скидку для покупателя.

Джед Колько, главный экономист из Трулии, говорит, что стихийные бедствия влияют цены на жилье в двух направлениях. Первое зависит от соотношения людей к жилым единицам - то есть, сколько людей уходит после катастрофы и сколько имущества разрушено. Если больше людей хотят жить в районе с меньшим количеством доступных домов, спрос - и цены - повысятся.

Второй фактор заключается в том, изменяет ли бедствие то, как люди думают об этом районе. «Восприятие будущего риска влияет на то, сколько они готовы платить, чтобы быть там», - говорит он. «В Новом Орлеане люди знали, что до урагана Катрина ударил, что существует риск ураганов, так же, как в Сан-Франциско люди знают, что существует риск землетрясений, - говорит Колко. «Но районы Нью-Йорка и Нью-Джерси, затронутые ураганом Сэнди, не были так же сосредоточены на ущербе от наводнений. Повторная оценка будущего риска может повлиять на домашние ценности, но еще слишком рано, чтобы сказать, будет ли Сэнди постоянно менять мнение людей об этом районе.

Что водит желание повторного восстановления?

Согласно Неделе, дом в Хамбл, штат Техас, оценивается в 116 000 долларов США, который неоднократно разрушался путем наводнения и перестройки, собрав ценную бумагу за 2 миллиона долларов через «Национальный поток» Программа страхования, которая требуется всем, кто имеет ипотечную ипотеку, проживающую в 100-летней зоне паводков (область, которая может наводнить один раз в столетие). Этот и другие свойства повторной потери составляют более трети расходов программы.

Восстановление повторного повреждения - и, в некоторых случаях, разрушения - дома, скорее всего, вызвано эмоциональным истощением, поскольку оно материально истощается, Итак, почему люди продолжают восстанавливаться?

Экономисты Окмунг Бин и Крейг Э. Лэндри изучили эту точную тему в презентации в Прибрежном центре обслуживания, подразделении Национальной администрации по атмосфере и океану. Они отслеживали рынок недвижимости в округе Северной Каролины, который понес большой ущерб во время урагана Фран в 1996 году, а также урагана Флойд в 1 году. После Флойда отпускные цены на дома в зоне наводнения были на 8,8% ниже, чем они были раньше либо ураган ударил.

Это здравый смысл: после стихийного бедствия люди будут настороженно настраивать свою жизнь в этом районе. Однако удивительно, что разница цен между домами в зоне наводнения и теми, кто находится за пределами зоны, исчезла к 2005 году - всего через шесть коротких лет после того, как Флойд нанес ущерб хаосу.

Аналогично, сразу после урагана Эндрю в 1992 год, округ Майами-Дейд во Флориде испытал резкое снижение домашних ценностей в районах, опустошенных штормом. Однако через два года те же самые дома по достоинству оценили, в конечном итоге достигли уровня до ураганов.

Бин и Лэндри приписывают эту наводненную забывчивость тому, что называется «эвристикой доступности» - означает, что люди, когда время отделяет их из опыта, становятся менее способными судить, насколько вероятно, что событие произойдет снова.

Как страхование от наводнения на самом деле влечет за собой рискованное развитие

Ставки страхования в пострадавших районах также могут влиять на то, как люди могут покупать или восстанавливать людей. Как правило, повреждение домов набережной после шторма покрывается комбинацией страхования от наводнений и страховых полисов частного домовладельца.

Национальная программа страхования от наводнений недавно попала под обстрел, поскольку она обстреливает гораздо больше наличных, чем собирает - на сумму около 18 миллиардов долларов долга до урагана Сэнди. Этот долг, который в конечном итоге приходится на налогоплательщиков, во многом является результатом субсидий на страхование от наводнений. Как сказал The Week: «Мы субсидируем, даже поощряем очень опасное развитие», - сказал прибрежный геолог из Университета Дьюка.

Но новые тенденции в частном страховании вскоре могут ослабить спрос в зонах паводков. Стихийные бедствия повышают премии и франшизы, говорит Рональд Джетмор, директор Мэрилендской компании Jetmore Insurance Group, Inc. «Мы видим, что большинство страховых компаний либо вообще выходят из прибрежного рынка в Мэриленде, либо значительно увеличивают ставки», - говорит Джетмор.

Фактически, один перевозчик, который был известен тем, что имел самые стабильно низкие ставки в государстве, недавно внедрил 30-процентное увеличение ставки. И большинство компаний в государстве увеличивают свои расходы на ветер и ураган, иногда до 5% от охвата жилья, или то, что стоило бы восстановить ваш дом, если бы он был уничтожен.

Чтобы представить эти цифры в перспективе, имущество застраховано на 200 000 долларов, вам придется заплатить 10 000 долларов из кармана до того, как будет покрыт любой ветер или ураган.

Опыт Jetmore не является изолированным. В Нью-Джерси страховые взносы на бизнес-страхование возросли с середины 2011 года - из-за больших выплат после урагана Ирен и других интенсивных погодных явлений. Ставки в областях, не связанных с катастрофой, наоборот, остались стабильными.

Джетмор говорит, что всплеск премий и франшиз не является случайностью: «Я считаю, что мы увидим больше этих высоких франшиз для ущерба от ветра и урагана, поскольку компании просто платят больше, чем забирают ». Если это так, увеличение стоимости страхования домовладельцев в прибрежных районах может перевесить преимущества федеральных субсидий на страхование от наводнений. И анклавы семей с низким и средним уровнем дохода, которые владеют прибрежными свойствами, могут оставаться на холоде.

Что ждет будущее в набережной?

Учитывая, что известно об изменении климата и повышении уровня моря, эксперты начинают чтобы рассматривать экстремальные погодные явления, такие как ураган Сэнди, как часть тенденции, а не отдельные инциденты, а некоторые политики и представители общественности следуют примеру.

Нью-Йоркский губернатор Эндрю Куомо запустил план выкупа граждан, дома были повреждены или уничтожены ураганом Сэнди. Земля будет оставлена ​​для реинкарнации в природу, и отдел городских или государственных парков позже решает, что с ним делать.

«В какой-то момент вы должны сказать, что, возможно, Мать-природа не хочет, чтобы вы здесь», Куомо сказал в интервью New York Daily News.

Хотя выкуп далеко не обязателен, для многих домовладельцев это может быть выгодно. Государство планирует предложить «справедливую рыночную оценку», которую ожидает Куомо, «щедро».

Но даже те, кто хочет остаться, могут быть вынуждены покинуть дома на набережной, принадлежащие их семьям в течение нескольких поколений. Домовладельцы в уязвимых прибрежных районах по всей стране столкнулись с 1 января на 20-25% своих страховых премий от наводнений. И это в дополнение к повышению ставок со стороны их частных страховщиков.

Эксперты и местные жители, похоже, жалуются, что более высокие премии в сочетании с дорогостоящими перестраивая стандарты в зонах паводков, будет ценой всех, но очень богатых. Но если такие события, как ураган Сэнди, станут новым нормальным, жизнь вдоль побережья вполне может уйти в прошлое для всех.

P.S. - Независимо от того, где вы решили выйти на пенсию, вам нужно как можно скорее начать планирование. Вот почему вам нужен «bootcamp» Retire In Style », полученный от LearnVest и InvestingAnswers. Эта 10-дневная программа электронной почты дает вам ежедневные доски, так что вы можете наслаждаться многолетним выходом на пенсию, без проблем и теперь. Нажмите здесь, чтобы узнать больше .

Jacqui Kenyon пишет для LearnVest. <.

Эта статья изначально появилась на сайте Learnvest.com:

Военный дом: стоит ли этого риска?

Более связанные истории из LearnVest:

• Что стоит больше: предотвращение изменения климата или решение его проблемы Эффекты?

• Является ли глобальное потепление вредным для экономики?

• Жизнь после Сэнди: три смелых предложения по восстановлению городов, в которых она попала