Проблемная программа стабилизации активов: что это означает для домовладельцев?

Что такое DASP?

Программа стабилизации проблемных активов (DASP) является последней попыткой правительства помочь пострадавшим домовладельцам, сталкивающимся с выкупами. Плохие новости: вы не можете подать заявку на это. Хорошие новости: если вы входите, ваши шансы остаться в вашем доме намного, намного выше.

DASP выпускается на национальном уровне и имеет дополнительные географически целевые пулы на четырех рынках США - Чикаго, Иллинойс, Ньюарк, Нью-Джерси, Феникс, Аризона и Тампа, Флорида.

рынок	Прогнозируемое количество ипотечных кредитов будет продано в этом квартале
Чикаго	1,500
Ньюарк	500
Феникс	300
Tampa	1,200
Национальный, нецелевой	4,500-5,000
В общем и целом	8,000-9,000

Источник: Федеральное управление жилищного строительства / У.С. Департамент жилищного строительства и городского развития

Прежде чем вы скажете, что слишком мало ипотечных кредитов означает, что у меня есть шанс, подумайте об этом: в последние годы федеральные регуляторы плавали тысячи программ ипотечной помощи, возможно, вы уже пытались проплыть через суп алфавита HAMP, HARP и HAFA. Все они имели неутешительно низкие показатели успеха и не достигли прогнозируемых целей. Регуляторы и политики одинаково борются за чудо-жилье, поэтому, даже если вы не включены в этот раз, DASP уже растет быстро - Федеральная администрация жилья первоначально заявила, что в этом квартале будет продано только 5 000 ипотечных кредитов, и они уже поднял это до 9 000. Ваша очередь может наступить раньше, чем вы думаете.

Как работает DASP?

DASP является государственно-частным партнерством, которое готово привести стимулы инвестора к стимулам домовладельца и их сообщества.

DASP предоставляет инвесторам новый доступ к покупке дефолтных ипотечных кредитов, которые контролируют FHA и почти наверняка будут исключены. Ипотека будет продаваться на аукционе и из-за их рискованного статуса пойдет за цену ниже непогашенного основного остатка (что означает сумму, которую вы, как домовладелец, оставили для оплаты).

Что это значит для меня?

Чтобы быть включенным в пул DASP, вы должны иметь по меньшей мере шесть месяцев правонарушения по вашей ипотеке, ваш servicer должен был исчерпать все шаги в одобренной FHA процедуре смягчения убытков, и вы не можете объявить о банкротстве.

После того, как ваша закладная куплена через программу, выкупа должна быть отложена на срок не менее шести месяцев. Вы также получите нового servicer, чтобы согласиться с новым владельцем долга. Служащий ссылается на компанию, на которую вы действительно платите ипотечный долг. Однако они не являются основным владельцем вашего займа - они являются посредниками, которые сообщают владельцу. Это может запутать, потому что иногда сервисер фактически является частью той же компании, что и ваш кредитор. Например, если у вас есть закладка Wells Fargo, ваш сервиз, скорее всего, будет Wells Fargo. Если у вас есть ипотечный кредит от Citizens Bank, который принадлежит RBS, ваш сервиз, вероятно, будет другой компанией, принадлежащей RBS. Но сервисер - это отдельное предприятие компании для юридических целей.

Если бы вы работали с большой, безликой службой обслуживания, возможно, той, которая занималась деятельностью по подбору робоскопов, которая недавно была выявлена, то новая компания, которая может быть меньшей, региональной, или одна с лучший послужной список работы с заемщиками, может быть большой помощью в работе с вами, чтобы погасить ваш долг и избежать потери права выкупа.

Инвестору не нужно уменьшать сумму, которую вы должны, или изменять условия погашения, но, как мы обсудим ниже, это определенные возможности, которые подходят для многих проблемных стратегий инвестора.

Кроме того, покупающий инвестор (в отличие от FHA), вероятно, не хочет выкупать вас, даже после того, как шестимесячное пребывание взыскания на DASP закончено. Есть несколько причин, почему нет:

• Инвестор, вероятно, купил ваш ипотечный кредит, чтобы преследовать стратегию, когда они уменьшают основную сумму или уменьшают сумму, которую вы должны, чтобы заставить вас вернуть их. Итак, скажем, вы все еще должны 200 000 долларов на свою ипотеку, но вы по умолчанию, а FHA поставили вас в пул DASP. Инвестор, участвующий в DASP, покупает вашу ипотечную записку за 150 000 долларов. Затем инвестор изменяет ваш кредит, сообщая вам, что вы должны заплатить только 175 000 долларов, а также предложите более мягкий график погашения и предоставите вам нового сервисчика. Вы в конечном итоге погашаете и остаетесь в своем доме, в то время как инвестор получил прибыль. Это упрощенный обзор, но это, по сути, способ инвестирования DASP, созданный для поощрения.
• Если вы живете в одном из географически целевых бассейнов (Чикаго, Тампа, Феникс, Ньюарк), то они могут по существу только выкупать 50% кредитов, которые они выкупают из этого пула, с погрешностью в 10%. FHA изложила «результаты стабилизации соседства» - они включают в себя предоставление вам возможности начать выплату ипотечного кредита, помогая вам совершить короткую продажу и другие, и они не включают выкупа. Покупатели должны соответствовать 50% -ной квоте результатов стабилизации соседства. Если они этого не делают, они должны вернуть FHA. Поскольку ваши шансы на выкупа были в основном на 100% до того, как ваш кредит был куплен, ограничение в размере 50% является шагом вперед.
• Выкупа дорого. По данным исследования Федерального резервного банка Чикаго, выкупа стоила банку в среднем 50 000 долларов США.Хотя, конечно, нет никаких гарантий, вряд ли инвесторы будут скупать эти объекты с целью выкупа на большом количестве из них.

До сих пор инвесторы приветствовали DASP - это расширение пилотной программы, на которую FHA уже находил высокий уровень интереса. На прошлой неделе в JPMorgan Securitized Product Weekly, анализе исследований и стратегии, нацеленном на инвесторов, отмечается охват рынка DASP, указывая на решение FHA нацелиться на продажу 9 000 ипотечных кредитов в этом квартале, по сравнению с его первоначальной целью в 5000 человек. В то время как это может не потянуть за ваши сердца, рынок акций на рынке США не был большим для инвесторов, и многие фонды ищут проблемные стратегии инвестирования в ипотечные кредиты, вместо того, чтобы бороться с тенденцией к сокращению числа заемщиков. Пионер ипотечных облигаций Льюис Раньери, описанный в «Liars Poker» Майкла Льюиса как беспощадный спекулянт на Уолл-стрит, теперь управляет Фондом ипотечных жилищных кредитов Selene, который использует теплые и нечеткие стратегии, такие как отправка исключенных для домовладельцев бесплатных подарочных карт для получения они должны разработать план погашения с помощью серфинга.

Но, может быть, модификация, новый сервиз и пребывание на выкупе все равно не доводят вас до места, где вам нужно быть. Если все остальное не удается, DASP указывает, что покупатель должен попытаться использовать короткую продажу, то есть продавать дом за меньшую сумму, причитающуюся по ипотеке. Короткие продажи часто являются лучшим результатом для заемщиков, чем выкупа - они не всегда уничтожают ваш кредитный рейтинг, для одного.

В то время как только 9 000 домовладельцев получают преимущества DASP прямо сейчас, часто отмечают, что президент Обама находится под большим давлением, чтобы закрепить рынок жилья США, чтобы улучшить свой рост на выборах 2012 года. Возможно, DASP суперразмерного решения - это решение, которое он ищет.

Изображение домовладельца через Shutterstock