Спросите эксперта: что такое обратные ипотечные кредиты, и для меня ли это правильно? |

Если вы хотите, чтобы мы ответили на один из ваших вопросов по инвестированию в нашу еженедельную колонку «Спросить эксперта», напишите нам на [email protected]. (Примечание: мы не будем отвечать на запросы о выборе акций.)

Вопрос: Я слышал об обратных ипотечных кредитах, но я не знаю много о них. Как узнать, подходит ли мне для меня и как они работают?

Valerie, Seattle, Wash.

Инвестиционный ответ: Жилье было одним из самых спорных классов активов за последние 10 лет года. Он принес большой выигрыш для многих инвесторов и домовладельцев и сокрушительных потерь для других. Как самый широко распространенный класс активов в стране - с первого квартала этого года 65% американцев, принадлежащих домам - домовладение, вызывает серьезную эмоцию на улице.

Под этим эмоционально заряженным холстом спорный финансовый продукт помогает миллионы домовладельцев финансируют их выход на пенсию.

Призыв обратной ипотеки, это особый тип ипотечного кредита, который позволяет домовладельцам конвертировать капитал в наличные деньги.

В традиционной ипотеке домовладелец ежемесячно производит платежи кредитору, часть этих платежей, уменьшающих основной капитал и добавляющих к капиталу. Но в обратной ипотеке домовладельцы извлекают средства из своего дома, получая единовременную или ежемесячную оплату.

Конгресс создал обратную ипотечную программу в 1987 году через Федеральную жилищную администрацию (FHA). Хотя независимые финансовые учреждения действительно предлагают кредиты, FHA устанавливает правила и предоставляет страхование для этих ипотечных кредитов.

С обратной ипотекой у домовладельца больше нет обязательств по выплате ипотечных платежей, но у него есть возможность сделать поэтому без штрафов за предоплату. Проценты, что начисления добавляются к ипотечному балансу. Домовладелец также сохраняет титул дома и право на продажу, ограниченный только балансом ипотеки.

Право на обратную ипотеку ограничивается домовладельцами не менее 62 лет и домами, которые квалифицируются как основное место жительства, Ипотечный кредит в доме также должен быть достаточно небольшим, чтобы он был погашен за счет доходов от обратной ипотеки.

Поскольку обратная ипотека устраняет ежемесячные платежи по ипотечным кредитам для домовладельцев, минимальные требования к доходам или кредитам отсутствуют.

Еще одно большое преимущество обратной ипотеки заключается в том, что поступления от кредита освобождаются от налогов и могут использоваться по усмотрению заемщика. Обратные ипотечные кредиты покрываются домами стоимостью 625 000 долл. США или менее, но для домов, превышающих этот порог, существует гигантский кронштейн.

Для многих пенсионеров, которые видели, что их портфели резко упали во время финансового кризиса 2008 и 2009 годов, их дома являются их самыми ценный актив. Это делает обратную ипотеку очень заманчивым вариантом для получения дохода и сокращения или устранения дорогостоящих платежей по ипотечным кредитам. Но, как и любое инвестиционное и финансовое решение, существуют риски.

Высокие сборы и расходы

Затраты на закрытие, связанные с обратной ипотекой, в два-пять раз выше стандартной ипотеки.

Для наиболее популярного типа обратная ипотека в США, FHA-застрахованный ипотечный ипотечный фонд (HECM), существует ряд расходов, связанных с домовладельцами.

• Премия за ипотечное страхование (MIP) = 2% от оценочной стоимости или 1,25% от ипотечного остатка
• Плата за инициирование в зависимости от оценочной стоимости дома:

1.) Оцененная стоимость ниже $ 125 000 = $ 2500

2.) Оцененная стоимость более 125 000 долларов США = 2% от первых 200 000 долларов США плюс 1% от стоимости свыше 200 000 долларов США,

• Страхование титулов: региональное
• Гонорары за регистрацию титула, адвоката и округа: региональный
• Оценка недвижимости = $ 300- $ 500
• Опрос (может потребоваться) = $ 300- $ 500
• Ежемесячная плата за обслуживание = $ 25- $ 35

Хотя некоторые из этих сборов могут финансироваться за счет кредита, многим требуется до e одобрение обратной ипотеки, что приводит к дорогостоящим издержкам.

Процентные платежи и основной рост

Обратные владельцы ипотечных кредитов также могут быть подвергнуты баллонам ссудной задолженности через отсроченные процентные платежи. Это потому, что проценты объединяются по принципу, если заемщик не выплачивает проценты, поскольку он взимается. Это может привести к раздуванию окончательного баланса во много раз больше, чем первоначальная стоимость кредита, в то время как малое количество акций остается в доме для наследников. Тем не менее, если заемщик производит все или большинство процентных платежей во время проживания в доме, окончательный баланс по кредитам будет примерно равен первоначальному сальдо.

По-прежнему ответственный за содержание, налоги и страхование

Несмотря на то, что обратная ипотека смягчает финансовое бремя ежемесячных платежей по ипотечным кредитам, домовладелец должен хранить все налоги и страховые обязательства. В обратном ипотеке средства для налогов и страхования не выплачиваются из фонда условного депонирования. Они выплачиваются непосредственно домовладельцем, поэтому провал в отношении налогов или страхования может привести к дефолту по обратной ипотеке.

Потенциальная потеря дома

Но по сравнению с наибольшим риском обратной ипотеки эти первые два риски выглядят как удары по скорости. В зависимости от срока кредита, обратная закладная имеет высокую вероятность того, что домовладелец в конечном итоге будет перемещен. После того, как ипотечный кредит наступает, заемщик или наследники недвижимости имеют возможность рефинансировать дом и хранить его, продавать дом и выкапывать оставшийся капитал или возвращать дом кредитору. После того, как обратная ипотека будет называться надлежащей и подлежащей оплате, заемщику (или наследникам) может быть предоставлено кредитором срок до одного года для принятия этого решения.

Если имущество передано кредитору, заемщик или у наследников нет никаких претензий к имуществу или собственному капиталу в собственности. Кредитор обращается против собственности, но не против заемщика лично, а не против наследников заемщика. Таким образом, залог относится к категории, известной как «предел без регресса».

Одна последняя мысль: обратная ипотека может стать отличным вариантом для домовладельцев, страдающих от нехватки наличных денег, но имеющих справедливость в своих домах. Но высокие тарифы и низкая норма прибыли и потенциальная потеря домовладения делают обратную ипотеку дорогостоящим источником ликвидности, который должен быть последним средством для большинства домовладельцев.

Домовладельцы, заинтересованные в обратной ипотеке, должны обратиться в программу HECM FHA. Консультанты HECM предоставляют информацию о требованиях к приемлемости, финансовых последствиях и альтернативах приобретению HECM и погашению кредита.