Являются ли 40-летние ипотечные кредиты реальностью?

Хотите узнать, как сжать ежемесячный платеж по ипотечным кредитам настолько низко, насколько это возможно, - и затем сжать его еще? 40-летний залог - это один из способов сделать это.

Теоретически, есть много, чтобы о 40-летней ипотеке. Структурирование кредита более 40 лет - а не более типичные 30 лет - может помочь заемщикам квалифицироваться на несколько большую сумму кредита или сокращать ежемесячные платежи. Обе перспективы имеют особую привлекательность, когда цены на недвижимость высоки, и заемщики хотят квалифицироваться как можно больше.

Однако недостатки являются дорогостоящими для покупателей жилья. Во-первых, вы делаете процентные платежи еще на 10 лет.

С другой стороны, когда ипотечный кредит растягивается более 40 лет, для создания справедливости в доме требуется больше времени. Это увеличивает вероятность того, что цены на недвижимость могут упасть, в результате чего вы больше полагаетесь на ипотеку, чем дома. Чтобы покрыть этот риск, 40-летние кредиторы взимают немного более высокую процентную ставку, говорит Кит Гимбингер, вице-президент HSH.com, компании по ипотечным данным.

Даже если недостаток не обескуражит вас, шансы на то, что вы найдете один из этих кредитов на текущем рынке, где они в основном используются для изменения проблемных ипотечных кредитов. По данным CoreLogic, 40-летние ипотечные кредиты составляют лишь 1% от всех проданных ипотечных кредитов, которые отслеживают и анализируют информацию об ипотеке.

40-летний год по сравнению с 30-летним кредитом

Гюмбингер сравнивает затраты и сбережения 40-летнего срока и 30-летнего срока на ипотеку за 200 000 долларов:

• 30-летняя закладная, 4%: Ежемесячный платеж в размере 955 долларов США. Через пять лет у вас будет почти 20 000 долларов в капитале, оставив остаток около 180 895 долларов. В конце 30 лет вы заплатили бы 143 739 долларов.
• 40-летняя закладная, 4,25%:Ежемесячный платеж в размере 867 долларов США. Через пять лет у вас будет около 10 000 долларов США, оставив остаток в размере 189 397 долларов. К концу 40 лет вы заплатили бы приблизительно 216 275 долларов в виде процентов.

Разница в ежемесячном платеже «не огромная сумма, - говорит Гумбингер, - но для некоторых заемщиков их было достаточно, чтобы получить их за горб», чтобы занять немного больше денег или сделать платеж управляемым.

Никогда не очень популярны

Даже в период их кратковременного расцвета в 2007 году 40-летние ипотечные кредиты были редким зверем - менее 2% всех новых ипотечных кредитов на покупку и рефинансирование. По словам CoreLogic, они были немного более популярны на дорогостоящем рынке недвижимости в Калифорнии.

Их популярность начала опускаться в конце этого года, когда рынок недвижимости ухудшился.

В 2014 году федеральное правительство прекратило предоставлять кредиторам правовую защиту для кредитования ипотечных кредитов, срок действия которых превышал 30 лет. Это сделало 40-летние займы более рискованными для кредиторов, и с тех пор немногие из них были заинтересованы в предоставлении этих кредитов, говорит Фрэнк Ноттафт, старший вице-президент CoreLogic и главный экономист.

«По сравнению с национальным ландшафтом происхождения [ипотеки] это довольно простой продукт», - говорит он.

Все еще найдено в кредитных моделях

Том Trimbath, внештатный писатель, консультант и домовладелец в Клинтоне, Вашингтон, благодарен за свою 40-летнюю ипотеку, с ее низкой процентной ставкой и доступными платежами около 900 долларов в месяц. Это был жизненный путь, предложенный ему в 2014 году его кредитором в рамках изменения ипотеки HAMP после того, как доход Trimbath упал, и он не мог позволить себе выплатить свои ипотечные платежи.

Гумбингер говорит, что изменение проблемных ипотечных кредитов остается одним из последних применений 40-летних ипотечных кредитов. Хотя программа «Доступная доступная модификация» завершилась в 2016 году, программы Fannie Mae и Freddie Mac Flex Modification могут использовать 40-летние ипотечные кредиты, чтобы довести платежи заемщиков до приемлемого уровня.

Для Trimbath 40-летний кредит работает хорошо, тем более, что он не планирует двигаться в ближайшее время. «Я доволен нынешним и готов принять то, что выстроено в будущее», - говорит он.

Больше от Investmentmatome

• Получите предварительное подтверждение для своей ипотеки
• Сравнение ставок по ипотеке
• Плюсы и минусы более короткого срока ипотеки

Мэрилин Льюис является штатным писателем в Investmentmatome, персональном финансовом сайте. Электронная почта: [email protected].