Почему я поворачиваю спину на 20% дивидендных доходностей ... И тебе тоже нужно

Быть жадный доходный инвестор, сверхвысокие дивидендные доходы являются заманчивыми.

Я нашел акции, которые платят дивидендную доходность 14,3% … 15,1% … и даже 19,6%. Годовая доходность, которая высока, почти слишком хороша, чтобы быть правдой, но ценные бумаги, предлагающие их, являются проверенными инвестициями.

Предприятия, стоящие за этими дивидендами, были прочными в течение многих лет. И их цены на акции не были ужасно неустойчивыми на протяжении многих лет.

Фактически, эти высокодоходные дивидендные плательщики были фаворитами рынка во время бума недвижимости. Инвесторы не смогли получить достаточно этих прибыльных доходов.

Они, возможно, подверглись давлению во время перебора недвижимости, но они быстро восстановили свою популярность после того, как экономика начала восстанавливаться.

Я говорю о популярном (M-REITs).

Эта специальная порода REIT берет на себя низкие краткосрочные процентные ставки и инвестирует в пулы ипотечных кредитов, поддерживаемые Fannie Mae и Freddie Mac (которые, в свою очередь, поддерживаются дядей Сэмом) при более высоких долгосрочных ставках.

Но даже если они предлагают доходности в двузначных числах, я все равно их не покупаю.

Уроки, извлеченные из моего предложения по ипотечному рефинансированию

В прошлом году мой ипотечный сервис, Уэллс Фарго (NYSE: WFC) , начал звонить мне. Я не отставал от своих ипотечных платежей; совсем наоборот - я никогда не опаздывал с выплатой ипотеки через 17 лет.

Он хотел, чтобы я рефинансировал свою существующую ипотеку. Как только я выполнил предложение, я понял, что для меня это очень выгодно. <Уэллс не собирался взимать плату за оценку - он уже сделал домашнее задание, чтобы показать, что у меня было более 50% акций в моем Главная. И не было никаких других сборов, скрытых или других, для рефинансирования моего существующего долга.

При более низкой процентной ставке за 15-летнюю ипотеку у меня была возможность сэкономить много денег с меньшим ежемесячным счетом.

Но это был не мой план. Я понял, что могу заплатить текущую сумму, предоплатить дополнительную сумму по кредиту и сбрить почти шесть лет с момента моей ипотеки.

Я бы сэкономил десятки тысяч долларов в виде процентов и погасил свою ипотеку примерно девять лет. Казалось, что это нелегко.

# - ad_banner_2- # Но кое-что о предложении беспокоило меня. Поэтому, чтобы быть уверенным, я позвонил своему другу-другу, который работает в качестве ипотечного брокера.

Мой первый вопрос к нему: «Что в нем для Уэллса Фарго? Почему они мне дали эту сделку?»

Он объяснил, что нехватка новых высококачественных ипотечных кредитов. Банки, выдавшие ипотечные кредиты, нуждались в хороших новых ипотеках для переупаковки и продажи.

У меня был кредитный рейтинг выше 800. У меня была работа. Я никогда не пропускал ипотечный платеж и имел много справедливости в своем доме. Я был качественным залогодержателем.

Естественно, мой второй вопрос:

«Кто проигрывает в этой сделке?»

Один неудачник, объяснил он, был инвестором (инвесторами), который владел потоком дохода из моего оригинала ипотека. Погасив мою первоначальную ипотеку на раннем этапе, я отключил их от 13-летних 6% -процентных платежей.

Другим проигравшим может быть новый инвестор (-ы), который купил мою рефинансированную ипотеку. После того, как они использовались для потоков с высоким доходом, которые питаются высоким процентом субстандартных кредитов, им придется довольствоваться гораздо меньшими доходами от своих инвестиций.

Это именно то, что видят M-REIT. Помните, что они инвестируют в пулы ипотечных кредитов.

Моя история рефинансирования - игра по всей стране - является лишь одной из причин того, почему популярные ипотечные REIT, такие как

Annaly Capital Management (NYSE: NLY) и Американское агентство капитала (Nasdaq: AGNC) отстало от рынка в последние месяцы. Ниже приведен график

Векторы рынка Ипотека REIT ETF (NYSE: MORT) - который отслеживает ипотечные REIT - по сравнению с индексом S & P 500. Что дальше для ипотеки REITS

Несмотря на выплату доходности до 19,1%, ипотечные REIT значительно превзошли рынок в последние несколько месяцев.

Ипотечные REIT могут продолжать бороться, если ставки на новые и рефинансированные ипотечные кредиты по-прежнему остаются низкими. И в довершение всего, правительство только что объявило о новом плане, чтобы помочь подводным домовладельцам рефинансировать свои ипотечные кредиты. Это шаг, который может еще больше повредить M-REIT.

Annaly уже сократила свои квартальные дивиденды до $ 0,60 с $ 0,65 за акцию. На данный момент American Capital сохраняет свои дивиденды. Но я считаю, что обе дивиденды с большей вероятностью будут видеть корректировки цен, чем видеть рост.

The Investmenting Answer:

Поэтому, хотя я думаю, что когда-нибудь эти M-REIT сделают хорошее дополнение к моему портфелю реальных денег в моей Ежедневный Paycheck консультативный, на данный момент я руля ясно. Пока рынок не охладится и процентные ставки не восстановятся, я думаю, что эти высокодоходные бумаги лучше оставить в покое.