Как президентство Трампа повлияет на жилищное строительство в 2017 году

Дональд Трамп, магнат недвижимости, станет 45-м президентом нашей страны. Это хорошая новость для индустрии жилья, верно? Ну, есть много, чтобы рассмотреть. Вот как президентство Трампа может повлиять на жилищное строительство и домовладение в 2017 году.

«Ответственно агрессивный» рынок

Единый призыв к меньшему государственному регулированию поступает из лагеря Трамп, а также республиканцев в Конгрессе. На расколе дерегулирования: Бюро по защите прав потребителей и другие элементы Додд-Фрэнка, реформа Wall Street, которую президент Обама подписал в 2010 году.

«После выборов было много обсуждений того, как ожидаемые изменения в администрации Trump, вероятно, уменьшат влияние [CFPB], особенно в сфере обеспечения соблюдения, - говорит Роб Хрисман, старший советник группы Stratmor, ипотечной индустрии консультирование. «Додд-Фрэнк не будет устранен. Он будет усовершенствован - это хорошо ».

Джефф Тейлор является управляющим партнером Digital Risk, компании по обработке ипотечных кредитов. Он также говорит, что обрезка Додд-Фрэнка будет хорошей идеей для потенциальных домовладельцев.

«Если Додд-Фрэнк будет рационализирован, я думаю, что у вас могут быть банки более ответственно агрессивными на рынке, поскольку они делают ипотечные кредиты», - говорит он. «И я думаю, что это откроет больше продуктов для первых покупателей жилья … в ближайшие пару лет».

Сравнить цены на ипотеку

Тейлор говорит, что менее строгие положения о кредиторах могут снизить затраты на соблюдение и позволить более мелким общинным банкам конкурировать с крупными банками, «увеличивая прибыль банков», - все это, вероятно, увеличит доступность кредитов ».

Однако критики, такие как Ной Смит, бывший помощник профессора финансов в Университете Стоуни Брук, опасаются, что дерегулирование наберет резерв банковского риска и, возможно, что более важно, вернуть налогоплательщиков на крючок, чтобы выручить плохих актеров. Так же, как и во время жилищного кризиса 10 лет назад, это будет еще одна «гонка на дно», - писал Смит в анализе Bloomberg.

Однако сокращение федеральных правил не будет преобразовывать жилищную отрасль, говорит Хрисман. «Трамп может означать меньше федерального принуждения, но государства останутся агрессивными. Политики в Калифорнии, Иллинойсе и Нью-Йорке, прежде всего в демократических государствах, уже упоминали об усиленной нормативной атмосфере », - говорит он.

Получение Фанни и Фредди «из государственной собственности»

Еще один пункт в повестке дня республиканцев - сокращение правительственного следствия в ипотечной отрасли. Это означает, что Fannie Mae и Freddie Mac переходят в частный сектор.

Две компании, спонсируемые правительством, вернули большинство ипотечных кредитов и были выкуплены долларами налогоплательщиков во время крушения жилья. Фанни и Фредди покупают ипотечные кредиты у кредиторов, а затем упаковывают и продают эти кредиты в больших пакетах облигаций.

Ежеквартальная прибыль, которую Fannie и Freddie зарабатывают, теперь направляются в казначейство США, которая была выплачена на 60 миллиардов долларов больше, чем она была предоставлена ​​финансовому финансированию для компаний. Инвесторы в Fannie и Freddie хотят видеть, что деньги возвращаются в частный сектор.

В ноябре номинант министра финансов Трампа Стивен Мнучин сказал Fox Business Network: «Мы должны получить Фанни и Фредди из государственной собственности».

«Я думаю, что есть модели, которые могли бы работать», - говорит Тейлор в отношении приватизации Фанни и Фредди. «То, что я не думаю, что вы могли видеть, - это модель [где] правительство США не стоит на 100% явно за облигациями, выпущенными Фанни и Фредди».

Он говорит, что удаление этой федеральной гарантии приведет к снижению глобального спроса на ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, которые выдают два квазигосударственных агентства. Эти облигации способствуют освобождению капитала, чтобы кредиторы могли получать больше кредитов.

Домашние строители и экономика козыря

Отсутствие квалифицированной рабочей силы в течение последних нескольких лет являлось одним из самых серьезных препятствий для жилищной отрасли, и Тейлор опасается, что администрация Трампа может не помочь в этом вопросе.

"Мистер. План Трампа потратить деньги на инфраструктурные проекты по всей стране может привести к тому, что большее количество рабочих займут эти рабочие места и уйдут из дома бездомные », - говорит Тейлор. «Кроме того, его иммиграционная позиция, скорее всего, заставит иммигрантов покинуть страну и выйти из рабочей силы - удар по строителям жилья, которые полагаются на иммигрантов для многих строительных работ».

Недостаток рабочей силы также способствует росту заработной платы для строительных рабочих, что, в свою очередь, повышает цены на новые дома, добавляет он.

Однако Роберт Дитц (Robert Dietz), главный экономист Национальной ассоциации строителей жилья, говорит, что он ожидает, что администрация Трампа примет меры по некоторым трудовым нормам, которые могут принести пользу отрасли жилищного строительства. Это почти наверняка будет включать правило сверхурочной работы Обамы, «которое повлияло бы на многих менеджеров строительных площадок», - говорит Диц.

Это правило, заблокированное федеральным судьей 22 ноября, имело целью удвоить максимальный доход, который мог заработать рабочий, и по-прежнему иметь право на обязательную выплату сверхурочных. По словам администрации Обамы, новый предел в 47 500 долларов дал бы 4,2 миллионам американцев возможность зарабатывать сверхурочно.

Диц также ищет администрацию Трампа, чтобы помочь снизить затраты на строительство.«Менее 25% стоимости нового дома связано с нормативным бременем», - говорит он. «Я думаю, что разумно, что новая администрация может решить многие из них».

Как Trump может повлиять на доступность дома

Ставки ипотечного кредита выросли с тех пор, как Трамп выиграл выборы. Это часть хорошего новостного сценария.

«Можно утверждать, что победа Трампа привела к росту процентных ставок из-за страха перед будущей инфляцией, учитывая его предложения по налогам и инфраструктуре», - говорит Хрисман. «Это увеличение ставок, безусловно, отрицательно влияет на домовладение для покупателей впервые. Однако повышение процентных ставок часто сигнализирует об усилении экономики, и если это так, больше заемщиков в первый раз будет квалифицироваться ».

" БОЛЬШЕ: Рассчитайте ежемесячный платеж по ипотеке

Тейлор также говорит, что доступность дома может пострадать, но предлагает еще один фактор в уравнении. «С положительной стороны [более высокие ставки по ипотечным кредитам] также могут замедлить повышение цен, что поможет покупателям. На рынке жилья не хватало первых покупателей и покупателей. Более медленное повышение цен может принести пользу покупателям, которые вернули стоимость в своем доме и хотят двигаться вверх, прежде чем цены снова вырастут », - говорит он.

«Я скажу вам, если я впервые захочу купить дом или продать свой дом и переехать в другой дом, я действительно смотрю на этот следующий год, вероятно, на год, потому что ставки все еще в 4s очень, очень привлекательны, - добавляет Тейлор.

Будет ли Трамп ликвидировать вычет процентов по ипотечным кредитам?

И тогда есть самая священная корова всех: вычет процентов по ипотечным кредитам. Он часто упоминается как важный фактор в разговоре «купить или арендовать?».

Администрация Трампа и республиканцы придерживались идеи о том, чтобы ограничить количество разрешенных процентов, которое вы могли бы вычесть из своего налогового счета.

Дело в том, что анализ Центра налоговой политики Урбанского института и Института Брукингса говорит, что примерно одна пятая часть домохозяйств фактически использует вычет. И из тех, кто это делает, большинство из них намного выше налогоплательщиков среднего класса.

«Центр налоговой политики считает, что в 2017 году колпачок Трампа затронет только около 160 000 одиночных игр, крошечную долю из 89 миллионов единых налогоплательщиков и около 230 000 пар из 59 миллионов совместных лиц», - сказал Говард Глекман, старший научный сотрудник налоговой политики Центр, пишет на Forbes.com. «Подавляющее большинство налогоплательщиков, которые столкнутся с кепкой, имеют высокий доход».

Ставки домовладения под председательством Трампа

Chrisman ищет небольшие изменения в ставке домовладения в ближайшие годы. С точки зрения процента, домовладение в США достигло своего пика во время президентских сроков Клинтона / Буша, говорит он. Но именно тогда банки смягчили принципы андеррайтинга настолько, что «люди, которые не должны были покупать дома, были».

Крушение жилья изменило все. Андеррайтинг, кредитная документация и требования к оценке усилились с тех пор. «Маржинальные заемщики не заимствуют деньги, а инвесторы чувствуют себя более уверенно, вкладывая средства в ипотечные ценные бумаги», - говорит Хрисман.

Он говорит, что потребность Америки в жилье так же велик, как и когда-либо, и что политика Трампа не будет перемещать циферблат по ставкам домовладения так или иначе.

«Внутренний рост населения не прекратился и не имеет иммиграции. Также нет желания нового поколения хотеть дом для своих детей », - говорит он. «Я думаю, что из того, что мы знаем до сих пор, президентство Трампа практически не окажет прямого влияния на ставки домовладения».

Позитивный прогноз на Новый год

В целом, эксперты, с которыми мы беседовали, с оптимизмом смотрят на 2017 год. Кредиторы используют лучшие технологии для оптимизации процесса ипотеки, а рынок жилья «здоров» и «надежный», по их словам.

«Строители взволнованы, - говорит Дитц. Он говорит, что сокращение регулирующих расходов может помочь домостроителям обеспечить жилье самым узким сегментам рынка, покупателю начального уровня.

«Если мы получим администрацию, которая рассматривает различные политики регулирования - там, где они стали слишком большими или слишком дорогими, это, безусловно, поможет [] стороне предложения на рынке. И я думаю, что это хорошая новость, а не только для строителей, но это хорошая новость для арендаторов и потенциальных покупателей жилья, потому что добавление предложения - это то, как вы решаете вопросы доступности жилья ». Больше от Investmentmatome Рассчитать платеж по ипотеке Сравнение ставок по ипотеке сколько домов вы можете себе позволить?

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.