Рефинансирование вашей ипотеки? Посмотрите дальше Получите процентную ставку Rock-Bottom

Вы решили, что пришло время рефинансировать ваш ипотечный кредит с более низкой процентной ставкой, и, возможно, вы мучитесь тем, что известно как замок. Ставки колеблются, поэтому вам нужно решить, стоит ли делать ставки сейчас или ждать, надеясь на снижение, которое еще больше снизит ваш ежемесячный платеж.

Наши исследования, частично основанные на данных Lenda, популярного онлайн-кредитора по рефинансированию, вникали в решение о блокировке или ожидании. Вот что вам нужно знать.

Как работают рефинансирование и блокировка ставок

Процесс рефинансирования работает следующим образом: вы заполняете заявку с ипотечным брокером или кредитором, в идеале по крайней мере три, чтобы сравнить тарифы, на которые вы претендуете, и стоимость кредита. Как только вы вначале одобрены, у вас обычно есть возможность заблокировать ваш курс, пока ваш кредит проходит андеррайтинг.

Блокировка гарантирует, что процентная ставка за определенный период, даже если ставки повысятся. Однако, если ставки упадут после того, как вы заблокировали, вы не получите более низкую ставку. Блокировка обычно длится от недели до нескольких месяцев, в зависимости от выбранного вами периода блокировки, но вы хотите убедиться, что достаточно долго, чтобы закрыть свой кредит до истечения срока блокировки. Некоторые кредиторы позволяют заемщикам плавать курс вместо блокировки; другими словами, вы получите более низкую ставку, если ставки упадут до вашего закрытия. Но это также означает, что вы заплатите более высокую ставку, если они отметят.

Имейте в виду, что более длительные периоды блокировки затрат вы по ставке процента по кредиту, поскольку кредиторы стремятся минимизировать свои потенциальные убытки. По словам поставщика ипотечного программного обеспечения Элли Мэй, в мае среднее время от заявки до закрытия было 45 дней. Ставки ипотечного кредитования часто цитируются в 15-дневных «окнах», и с каждым дополнительным 15-дневным периодом блокировки кредиторы повышают процентную ставку на 12 базисных пунктов, согласно данным Ипотечных отчетов. Один базисный пункт равен одной сотой процентного пункта.

Один урок здесь заключается в том, что вместо того, чтобы беспокоиться о получении ставки на рок-дне, ипотечные заявители должны рефинансировать с конкурентоспособным по ставкам кредитором, который может закрыть самый быстрый.

Взгляните за пределы горных пород

Если вам не удастся заблокировать кредит рефинансирования, когда ставки самые низкие, разница в потенциальной экономии обычно минимальна в течение коротких периодов времени. Lenda проанализировала данные ежемесячного опроса Freddie Mac, в котором показано, что ставки рефинансирования значительно не изменились между неделями в период с июля 2015 года по май 2016 года, поэтому потребители, которые пропустили оптимальный курс, не сильно упустили его.

За этот 43-недельный период наибольшая недельная смена для 30-летних кредитов уменьшилась на 12 базисных пунктов, а в некоторые недели ставки остались прежними. Сравнивая двухнедельные периоды, самым большим изменением стало увеличение на 22 базисных пункта.

Предположим, вы пропустите самый низкий показатель на 12 базисных пунктов, и вы рефинансируете 30-летний ипотечный кредит с балансом в размере 191 760 долларов США, медианной продажной ценой для существующих домов в США в мае, по данным Национальной ассоциации риэлторов, минус 20% первоначальный взнос. Вы рефинансировали 3,8%, но через неделю ставка снизилась на 12 базисных пунктов, до 3,68%. Вы бы сэкономили 14 долларов США в месяц от рефинансирования с процентной ставкой на 12 базисных пунктов ниже. Но имейте в виду, что ставки могли переместиться в другую сторону, и вы бы заплатили больше каждый месяц.

В редких случаях ставки по ипотечным кредитам падают. Когда в июне избиратели У.К. одобрили выход из Европейского Союза, ставки по ипотечным кредитам в США упали на 26 базисных пунктов в течение следующих восьми рабочих дней. Если бы вы заблокировали свое рефинансирование непосредственно перед голосованием, вы бы пропустили это снижение. В таком случае вы можете попытаться договориться о более низкой ставке со своим кредитором или отказаться от своей заявки и начать заново. Вы столкнулись бы с еще одной кучей документов и, скорее всего, потеряете комиссию за подачу заявки, но захват этого квартала позволит вам сэкономить около 28 долларов в месяц на основе нашего примера выше, что не является незначительной суммой.

Некоторые люди, которые рефинансируют, ждут блокировки по различным причинам. Возможно, они ожидают, что ставки упадут, или, может быть, они не обратили внимания на блокировку в горке документов, которые они подписали. Около 276 заемщиков, которые рефинансировали Lenda за 43-недельный период, ожидали, что медиана составляет три дня, чтобы заблокировать их ставку после утверждения. Однако 30% этих рефинансиров ждали, по крайней мере, неделю, чтобы заблокировать, и 19%, по крайней мере, две недели, хотя они могли блокироваться почти сразу.

Ожидание блокировки может быть проката кости

Непонятно, почему некоторые люди не запираются сразу, когда нет возможности убедиться, какие скорости направления будут идти изо дня в день. США находятся в условиях снижения ставок с 2010 года, и этот менталитет может играть роль, когда потребители взвешивают решение о блокировке.

Блокировка ставки гарантирует, что вы заплатите обещанную ставку независимо от того, что происходит на рынке.

«Для тех, кто ищет действительно подходящее время, когда вы приближаетесь к этим вершинам, воздух становится очень тонким, и вы должны быть готовы отказаться от всего, над чем вы работали», - говорит Джим Сангер, создатель ипотечного кредита с Шаффером Mortgage Inc. в Палм-Бич-Гарденс, штат Флорида. Попытка времени процентные ставки просто прокатки кости, добавляет он.

«Если вы заблокируете ставку, вы знаете, что у вас есть», - говорит он.«В тот момент, когда вы примете решение о применении, ставка, предлагаемая в этот момент, имеет смысл для вас».

Если получение refi идеально подходит для вашей личной финансовой ситуации, может быть разумным действовать, когда вы увидите скорость, которую, как вы знаете, можете себе позволить, а не ожидаете снижения ставок. Плавающая ставка дает вам шанс получить более высокую ставку, но это также ставит вас под угрозу потерять деньги, застряв с более высокой ставкой. Это особенно рискованно для заемщиков, которые хотят получить самый большой кредит, на который они могут претендовать.

Ставки рефинансирования в середине 2016 года были самыми низкими за последние десятилетия, поэтому они не могут пойти намного ниже. Это уменьшает возможность выигрыша от ожидания еще дольше.

Не уверен, правильно ли рефинансировать ипотеку? Используйте калькулятор для рефинансирования ипотечного кредита на сайте, чтобы узнать, сколько вы могли бы сэкономить, и если это имеет смысл для вас.

методология

Чтобы рассчитать дифференциал затрат на 12 и 26 базисных пунктов: мы использовали пример 30-летнего займа с балансом в 191 760 долларов США, исходя из медианных продажных цен для существующих домов в США в мае в размере 239 700 долларов США, согласно Национальной ассоциации Агенты по продаже недвижимости. Мы вычитали 20% для первоначального взноса. Мы рассчитали ежемесячные платежи по процентным ставкам 3,54%, 3,68% и 3,8%.

Эмили Старбак Крон является штатным писателем на Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.