Ипотечное рефинансирование: как узнать, когда время правильное

Маша и Медведь (Masha and The Bear) - Подкидыш (23 Серия)

Скоро будут ставки по ипотечным кредитам?
Сколько я могу сэкономить на моем ежемесячном платеже?
Будет ли экономии достаточно, чтобы сделать рефинансирование стоящим?
Пришло ли время изменить тип кредита, который у меня есть?
Как выглядит мой кредит?
Нижняя линия

Каждый любит экономить деньги, особенно когда речь идет о большинстве ежемесячных расходов домовладельцев: ипотеке. Возможно, вы хотите сократить этот счет, рефинансируя свою ипотеку. Или, может быть, вы думаете о рефинансировании, потому что боитесь, что процентные ставки идут вверх, и это ваш последний шанс получить более выгодную сделку.

Ставки ипотечного кредитования по-прежнему исторически низки, и у вас может быть много вариантов кредитования, но найдите время, чтобы выяснить, является ли рефинансирование вашим лучшим шагом прямо сейчас. Как долго вы планируете остаться в своем доме, ваши финансовые цели и ваш кредитный профиль, все играют определенную роль в вашем решении о том, когда и когда - рефинансировать.

Чтобы понять, когда имеет смысл рефинансировать ваш дом, мы поговорили с двумя специалистами по кредитованию: Кэти Миллер, вице-президент по ипотечному кредитованию с Федеральным кредитным союзом ВМФ в Вене, Вирджиния и Тони Джулианелл, менеджер по продажам в Денвере по ипотечным жилищным кредитам с Уэллсом Фарго.

Вот несколько вопросов, которые вы должны задать себе, чтобы помочь решить, действительно ли хорошее время для рефинансирования:

Скоро будут ставки по ипотечным кредитам?

Когда Федеральная резервная система объявила в декабре 2015 года, она повышала краткосрочные процентные ставки на 0,25%, многие люди опасались скачка ставок по ипотечным кредитам. Но ставки по ипотечным кредитам не движутся в закрытом режиме с краткосрочными ставками, говорит Миллер.

Другими словами, не ожидайте быстрого роста, который в ближайшее время будет стоить вам возможности рефинансировать ваш дом. Вам еще нужно заплатить долги с высоким процентом или увеличить свой кредитный рейтинг - и лучше позиционировать себя, чтобы претендовать на хороший кредит для рефинансирования.

«Цены по-прежнему довольно низки, и мы видим, что в нее поступает большое количество приложений для рефинансирования», - говорит Миллер. Она добавляет, что многие люди, которые покупали на рынке пик только для того, чтобы увидеть падение цен на жилье, наконец, получили достаточный капитал в своих домах, чтобы извлечь выгоду из рефинансирования. «Мы видим, что все больше людей используют низкие процентные ставки с рефинансированием с выплатой наличных денег для оплаты домашних улучшений».

По прогнозам Миллера, ставки ипотечного кредитования немного возрастут в 2016 году, но до тех пор, пока они не достигнут 5% и более, вы, скорее всего, получите конкурентоспособную ставку, пока ваш кредитный рейтинг будет хорошим, и вы увидите доказательство устойчивого дохода. (Совет. Использование калькулятора ипотеки может помочь вам понять, какие ставки вы можете ожидать.)

Сравнивать ставки рефинансирования ипотеки

Сколько я могу сэкономить на моем ежемесячном платеже?

Чтобы рассчитать потенциальные сбережения, вам нужно будет добавить свои затраты на рефинансирование, такие как оценка, кредитная проверка, плата за инициирование и затраты на закрытие. Кроме того, убедитесь, что вам грозит штраф за погашение вашего текущего кредита раньше. Затем, когда вы узнаете, какую процентную ставку вы можете получить по новому кредиту, вы сможете рассчитать свой новый ежемесячный платеж и посмотреть, сколько, если угодно, вы будете экономить каждый месяц.

Вы также захотите рассмотреть вопрос о том, есть ли у вас как минимум 20% акций в вашем доме - разница между его рыночной стоимостью и тем, что вы должны. Проверьте значения свойств в вашем районе, чтобы определить, насколько ваш дом может оценить сейчас. Не полагайтесь только на оценки онлайн-оценки дома - они часто уходят, но онлайн-сайты могут указывать на недавние цены продажи похожих домов рядом с вами. Местный агент по недвижимости может дать вам представление о том, что стоит ваш дом.

Ваша сумма акций важна, потому что кредиторы обычно требуют, чтобы вы «застраховали» ипотеку - защищаете свои финансовые интересы в случае невыполнения обязательств - если у вас менее 20% капитала. Страхование ипотеки не дешево и встроено в ваш ежемесячный платеж, поэтому не забудьте включить его в свои расчеты о потенциальной экономии.

Как только вы скомпенсируете все расходы по рефинансированному кредиту, вы можете сравнить свой «олл-ин» ежемесячный платеж с тем, что вы в настоящее время платите.

Будет ли экономии достаточно, чтобы сделать рефинансирование стоящим?

Вы будете тратить в среднем от 3% до 6% суммы кредита при закрытии расходов, поэтому вам нужно выяснить, как долго ваши ежемесячные сбережения будут направлены на возврат этих расходов. Например, потребовалось бы 30 месяцев, чтобы пробиться даже на $ 3000 при закрытии расходов, если ваш ежемесячный платеж упадет на 100 долларов. Если вы переедете в течение 30 месяцев, вы потеряете деньги в рефинансировании.

Подумайте, будет ли ваш текущий дом соответствовать вашему образу жизни в будущем. Вы будете удивлены, но многие люди этого не делают. Если вы близки к тому, чтобы начать семью или иметь пустое гнездо, и теперь вы рефинансируете, вы можете не остаться в своем доме достаточно долго, чтобы даже не расплачиваться.

По словам Миллера, домовладельцы, которые глубоко вкладывают свои ипотечные кредиты, должны тщательно подумать, прежде чем переходить на рефинансирование. Если у вас уже 10 или более лет в вашем кредите, рефинансирование нового 30-летнего или даже 20-летнего кредита - даже если оно значительно снизит ваш курс - возьмет на себя процентные расходы. Это потому, что процентные платежи загружены спереди; чем дольше вы платите ипотеку, тем больше каждого платежа направляется к главному, а не к проценту.

Пришло ли время изменить тип кредита, который у меня есть?

Прогнозируйте, как долго вы останетесь в своем нынешнем доме, а затем подумайте о деталях вашего текущего ипотечного кредита. Как эти факторы играют друг с другом, может сыграть определенную роль в вашем решении.

Допустим, вы купили дом с ипотекой с регулируемой ставкой на начальный срок в пять лет и составили около 3%. Вы планируете остаться на несколько лет. Если вы приближаетесь к тому времени, когда регулируемая ставка может сброситься и двигаться выше, вы можете воспользоваться рефинансированием 20 или 30-летней ипотеки с фиксированной ставкой, чтобы получить установленную процентную ставку, которая не будет колебаться.

И наоборот, если вы знаете, что будете двигаться через несколько лет, рефинансирование в ARM от долгосрочного фиксированного кредита может помочь вам сэкономить больше денег, потому что кредиторы предлагают более низкие процентные ставки по этим кредитам.

>> БОЛЬШЕ: советы по сокращению ваших домашних расходов и максимизации экономии средств на рефинансирование

Как выглядит мой кредит?

Сработала ли ваша кредитная оценка и история платежей с момента получения вашей ипотеки? Если это так, вы можете претендовать на лучшую процентную ставку, которая поможет вам экономить больше в месяц и разорваться даже раньше.

С другой стороны, попадание грубого финансового патча (или двух) может сделать номер по вашему кредиту, и это влияет на вашу способность претендовать на рефинансирование кредита, а также скорость, которую вы получите. Если вы опоздали на оплату кредитной картой, купили новый автомобиль или взяли студенческие ссуды, ваш кредитный рейтинг может быть ниже, чем когда вы вытащили свой первоначальный кредит. Перед рефинансированием вам может понадобиться ремонт кредита.

«Если вы боретесь с платежами, автоматизируйте все, чтобы вы не пропустили никого», - говорит Джулианелла. «Кроме того, посмотрите на соотношение ваших непогашенных остатков по кредитным картам с кредитным лимитом. Если ваш кредитный отчет показывает непогашенные остатки, близкие к лимиту, это показывает высокий уровень использования. Вы хотите сохранить это соотношение как можно ниже, выплачивая остаток своих кредитных карт каждый месяц в полном объеме, потому что это может иметь большое значение в том, имеете ли вы право на получение нового кредита ».

Еще один умный шаг: выясните, сколько вы платите в кредитную карту и другую задолженность по высоким процентам каждый месяц. Посмотрите, будут ли деньги, которые вы потратили на закрытие расходов, лучше потратить, оплатив эти счета, вместо того, чтобы рефинансировать ваш дом. Или, возможно, взять на себя обязательство использовать ежемесячные сбережения, которые вы извлекаете из рефинансирования для оплаты этих долгов.

Нижняя линия

Прежде чем вы погрузитесь в рефинансирование, сядьте с кредитором и сделайте математику, чтобы увидеть, не сломался ли вы в течение определенного периода времени, что имеет смысл. Проведите тщательный анализ ваших финансовых целей и подумайте о том, как ваш нынешний дом будет удовлетворять будущие потребности в пространстве и местоположении.

Не забывайте, что если вы изо всех сил пытаетесь оплатить ипотеку каждый месяц, и вы не имеете права на получение обычного кредита для рефинансирования, HARP - это программа рефинансирования государственных займов, срок действия которой истекает в конце 2018 года, что может уменьшить ваше финансовое бремя.

Экономия денег на ипотеку помогает вам строить богатство, и кто не любит это делать? Если сейчас не идеальное время для рефинансирования, продолжайте откладывать свои текущие платежи по ипотечным кредитам и сохраняйте свой кредит в хорошем состоянии, чтобы вы были готовы нанести удар, когда настало время.

Больше от Investmentmatome: