Покупка дома: защитите себя от непредвиденных расходов и раскрытия информации

В то время как важно защитить свои интересы, как правило, чем больше непредвиденных обстоятельств в вашем предложении, тем менее увлечен продавец может иметь дело с вами. У вас будет лучший шанс с вашим предложением с «if-thens» на рынке покупателя.

Некоторые непредвиденные обстоятельства, которые вы не можете контролировать

Несколько условий продажи выходят из-под вашего контроля, например, одобрение кредитором вашего кредита или оценка дома, приходящая с достаточной стоимостью. Другие будут вашей ответственностью, например, получить страхование домовладельцев - хотя перевозчик должен одобрить недвижимость для покрытия, так что вы тоже не можете полностью контролировать.

Другое общее условие транзакции может позволить покупателю завершить продажу предыдущего дома или предоставить продавцу время для поиска следующего места жительства. Любое из этих условий должно иметь установленный временной интервал.

Покупка дома: что вы можете контролировать

Домашний осмотр в ваших интересах и позволяет вам отказаться от сделки, если раскрыты серьезные вопросы. В вашем контракте может быть предусмотрено, что ремонт должен быть произведен, если проблемы обнаружены, но это может означать закрытие задержек, когда подрядчики запланированы, а ремонт одобрен. Вы можете предпочесть пересмотреть цену продажи, если необходимы значительные улучшения.

На горячих рынках покупатели часто платят за предварительный отчет перед тем, как сделать предложение, или вообще отказаться от проверки. В других случаях договоры купли-продажи могут быть написаны с «правом на недействительность». Это означает, что вам не потребуется ремонт, который предлагается в отчете о домашнем осмотре, но может отменить продажу без штрафа.

Чтобы свести к минимуму задержки при закрытии, вы можете принять предыдущее условие «как есть», разрешив истечение срока действия непредвиденных обстоятельств. Это преднамеренное решение предложить концессию и может быть использовано в качестве основы для нового условия при закрытии, например, кредит в отношении сборов или какой-либо другой скидки. Однако имейте в виду, что некоторые кредиторы будут ограничивать количество разрешенных кредитов.

Наихудший сценарий может включать отмену продажи в целом. Это оправдано только явным нарушением непредвиденных обстоятельств любой из сторон. Если продавец пренебрег выполнением какого-либо условия, вы, скорее всего, получите свои серьезные деньги с условного депонирования. Не так, если несоблюдение обязательства лежит на вас.

Раскрытие информации: Что случилось с недвижимостью?

Продавцы обязаны сообщать вам все известные дефекты, опасности для окружающей среды, прошлый ущерб и даже проблемы ассоциации домовладельцев в отношении рассматриваемого имущества. Это ваша первая возможность отказа и критический момент в процессе покупки.

Но законы о разглашении варьируются от штата к штату, и, хотя вы надеетесь, что продавец обнаружит серьезные проблемы с недвижимостью, вы не можете ожидать, что он расскажет вам о вечеринках с горячими ваннами шумных соседей или о том, что дом находится под траекторией полета при посадке jumbo jet.

Ваш агент от вашего имени получит от продавца все юридически требуемые раскрытия, которые обычно должны быть представлены в течение нескольких дней после подписания договора купли-продажи. Отсутствие надлежащего раскрытия информации может привести к судебным искам. Лучше всего, если все стороны действуют добросовестно, но в домашней охоте помните, что кредо «покупатель остерегайтесь».

Виды раскрытия

Фон имущества может выявить множество условий, от соседних досаждений до смертей на месте. К сожалению, из-за широкого местного и национального законодательства вы не всегда можете быть уверены в том, что владелец юридически обязан сообщить вам, не спрашивая адвоката. Существует четыре распространенные формы раскрытия:

• Стандартные раскрытия: Большинство государственных регулирующих комиссий и ассоциаций недвижимости предоставляют шаблонные формы, которые продавец может использовать для проверки того, что есть - и не является проблемой. Хотя вероятно, что такие формы будут включать в себя основные проблемы, он может не содержать подробностей обязательств ассоциации домовладельцев, отсутствующих механических предметов или так называемых «стигматических» свойств.
• Стихийные бедствия: В этом документе будут подробно описаны экологические и природные опасности, включая зоны пожаров, наводнений и землетрясений.
• Краска свинца: Федеральный закон требует, чтобы владельцы домов, построенных до 1978 года, раскрыли всю известную краску и опасности на основе свинца в доме. Покупателям также необходимо предоставить 10-дневное окно, чтобы проверить дом для руководства, если они того пожелают.
• Продано «как есть» освобождение: В то время как продавцы обязаны делиться всеми известными недостатками собственности, транзакция может быть завершена «как есть». Когда обе стороны согласны, продавец не будет производить или оплачивать какие-либо ремонты, исправления или замены, независимо от того, что найдено в осмотр. Покупатель по сути отказывается от всех прав. Это может быть очень рискованным для вас как покупателя.

Начать часы

Следите за сроками непредвиденных обстоятельств, поэтому на вас ничего не подкрадывается - и поэтому вы не пропустите важную дату, чтобы обеспечить соблюдение условий, которые должен выполнить продавец. Наличие календаря со всеми перечисленными крайними сроками, возможно, даже с предопределенными уведомлениями на несколько дней вперед, поможет вам оставаться на вершине критических непредвиденных обстоятельств.

В течение этого процесса вы захотите проконсультироваться с вашим агентом, чтобы вести вас; в некоторых более сложных случаях вам может даже понадобиться совет адвоката. Легко разобраться с юридическим жаргоном, и иногда то, что не написано, наносит наибольший урон.

Больше от Investmentmatome: Как много дома я могу реально позволить? Сравнить цены на ипотеку Найти ипотечного брокера

Хэл Бундрик является штатным писателем в Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @halmbundrick