Предполагаемый залог: за и против для покупателей и продавцов
Настя и сборник весёлых историй
Оглавление:
- Что такое ипотечный кредит?
- Какие ипотечные кредиты являются допустимыми?
- Преимущества предполагаемых кредитов
- Для продавцов
- Для покупателей
- Недостатки предполагаемых кредитов
- Для продавцов
- Для покупателей
- Как взять ипотеку
- Развод, смерть и предположения
- Что дальше?
- подсчитывать сколько дома вы можете себе позволить
- избежать эти домашние ошибки
- Учить какие кредиты VA все о
Предполагаемый залог позволяет домашнему покупателю не только переехать в прежний дом продавца, но и зайти в кредит продавца.
Наличие предполагаемого кредита может дать продавцу преимущество в маркетинге, особенно если ставки по ипотечным кредитам повысились, так как продавец получил кредит.
Для покупателя, предполагая, что ипотечный кредит может сэкономить тысячи долларов в виде процентов и расходов на закрытие, но для этого может потребоваться внесение большого авансового платежа.
Вот как работают ипотечные ипотечные кредиты, а также преимущества и недостатки для покупателей и продавцов.
Что такое ипотечный кредит?
Предполагаемая ипотека - это домашний кредит, который может быть передан от первоначального заемщика до последующего домовладельца. Процентная ставка остается неизменной. То же самое относится и к термину: например, если 30-летняя ипотека составляет 3 года, у человека, принимающего кредит, есть 27 лет, чтобы погасить его.
Вы, как покупатель, вступаете в ипотеку продавца.
«В предположении, что вы, как покупатель, вступаете в ипотеку продавца так же, как если бы у вас это было прямо перед вами, и вы вычеркнули имя продавца в документе, и вы ввели имя заемщика там, - говорит Майкл Г. Бароне, управляющий партнер практики соблюдения ипотеки юридической фирмы Abrams Garfinkel Margolis Bergson в Нью-Йорке.
" БОЛЬШЕ: Доход, необходимый для получения ипотеки
Какие ипотечные кредиты являются допустимыми?
Не все ипотечные кредиты допускаются в продажу на дому. Покупатели могут взять гарантированные на федеральном уровне или застрахованные ипотечные кредиты, но не другие виды ипотечных кредитов. Это означает:
- Кредиты FHA, которые застрахованы Федеральной жилищной администрацией, являются assumable.
- VA, которые гарантированы Департаментом по делам ветеранов, являются и покупатель не должен быть ветераном или военным.
- Кредиты Министерства сельского хозяйства США, гарантированные Департаментом сельского хозяйства, являются assumable.
- Другие кредиты, называемые обычными ипотечными кредитами, обычно не предположительно в продаже на дому.
" БОЛЬШЕ: Кредиты FHA: что вам нужно знать
Вернуться к началуПреимущества предполагаемых кредитов
Для продавцов
Простая продажа: Предполагаемый кредит может сделать дом более доступным, если процентные ставки увеличились за годы, прошедшие с момента возникновения ипотеки. Представьте себе ситуацию, когда кто-то получает предполагаемую ипотеку с процентной ставкой 4,75%, а затем продает дом через пять лет, когда процентные ставки составляют около 7%. То, что 4,75% ставка, которую невозможно получить в противном случае, может соблазнить покупателей выбирать этот дом за другим.
Более высокая цена: Еще одно преимущество заключается в том, что предполагаемая ипотека предоставляет продавцу возможность согласования цены. Умный продавец сбрасывает предполагаемый кредит в рекламный блок «в первый день, так что это часть переговоров сразу», - говорит Бароун. «Таким образом, вам придется заплатить нам нашу запрашиваемую цену или немного больше, чем наша запрашиваемая цена».
Для покупателей
Более низкая процентная ставка: Предполагаемый кредит вызывает прямое преимущество для домашнего покупателя, говорит Джим Сангер, создатель ипотеки для C2 Financial Corp. в Юпитере, штат Флорида: «Про, вы получаете какой-то темп, который у них есть».
Предполагаемый кредит дает продавцу возможность переговоров по цене.
Более низкие затраты на закрытие: Кроме того, это стоит меньше, чтобы взять кредит, чем получить новую ипотеку, говорят кредиторы. Затраты на закрытие ипотечного кредита обычно составляют несколько тысяч долларов. Напротив, FHA, VA и USDA налагают ограничения на платежи, связанные с допуском, что делает их более доступными, чем затраты на закрытие.
" БОЛЬШЕ: Затраты на закрытие ипотечного кредита
Вернуться к началуНедостатки предполагаемых кредитов
Для продавцов
Разрешение VA: Кредиты FHA и USDA имеют мало, если таковые имеются, недостатки для продавцов. Но продавцы, у которых есть кредиты VA, могут попасть в ловушку, когда покупатели берут на себя ипотеку.
С кредитом VA правительство гарантирует, что оно погасит часть баланса, если заемщик не выполнит свои обязательства. VA, которая ограничивает эту гарантию, называет ее сумму в долларах «правом» заемщика. В зависимости от суммы кредита некоторые или все права заемщика остаются в доме с предполагаемой ипотекой даже после продажи.
Поскольку право остается с предполагаемым кредитом, у продавца может не хватить права на получение другого кредита VA для покупки следующего дома.
Продавец может избежать этого затруднительного положения, продавая ветерану или военнослужащему, имеющему право на получение кредита VA. Затем покупатель может заменить свое право на продавца. В этом случае VA восстанавливает полное право продавца.
Для покупателей
Большой первоначальный взнос: Рост цен на жилье может торпедировать ипотечные предположения. Чтобы понять, почему, помните, что, когда покупатель предполагает ипотеку, это похоже на вступление в ипотеку продавца, которая может больше не покрывать стоимость дома.
Рост цен на жилье может торпедировать ипотечные предположения.
Скажем, продавец, заплатив залог на пять лет, должен 150 000 долларов. Покупатель будет считать эту сумму.Но стоимость дома выросла до $ 215 000 за пять лет, когда продавец владел им. Покупателю придется заплатить разницу.
Вычитайте непогашенный остаток кредита (150 000 долларов США) из стоимости дома (215 000 долларов США), и вы получите 65 000 долларов США. Покупатель должен купить 65 000 долларов, чтобы купить дом. В большинстве случаев это означает получение второй ипотеки, «которая обычно имеет значительно более высокие процентные ставки», - говорит Бароун. Второй ипотечный кредит, вероятно, несет затраты на закрытие, что еще более подрывает преимущество предполагаемого кредита.
Поскольку цена на жилье может быстро снижаться, у покупателей есть более легкое время, предполагающее ипотеку, которой всего несколько лет, говорит он.
Страхование ипотечных кредитов: Кредиты FHA могут представлять собой недостаток. Их ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам продолжаются в течение срока действия кредита и могут быть устранены только путем рефинансирования кредита. Эти ежемесячные платежи отрицают некоторые из преимуществ предполагаемого снижения процентной ставки по кредиту.
" БОЛЬШЕ: Рассчитать, как сохранить первоначальный взнос
Вернуться к началуКак взять ипотеку
Если предположить, что ипотечный кредит требует одобрения кредитора. Если покупатель и продавец принимают неофициальное представление, не сообщая кредитору, они берут на себя риск. После того, как кредитор узнает, он может потребовать немедленную выплату полной суммы кредита. И если кредит остается на имя продавца, продавец остается ответственным за задолженность.
В правильно сделанном предположении новый заемщик должен перепрыгнуть через некоторые из тех же обручей, которые потребовались бы для получения нового кредита. Служащий займа запрашивает кредитный отчет заемщика, а также информацию о финансах и занятости.
«Кредитор по-прежнему хочет удостовериться, что вы можете заплатить кредит, поэтому они квалифицируют вас так же, как если бы вы были новым покупателем», - говорит Бароне.
Сангер говорит, что кредитор не требует оценки.
Наконец, кредитор освобождает ответственность первоначального заемщика за долг.
Вернуться к началуРазвод, смерть и предположения
Не все ипотечные предположения возникают из продажи жилья. Иногда один супруг принимает кредит после развода или смерти другого супруга.
В этих случаях лицо, которое принимает кредит, должно доказать возможность ежемесячных платежей, говорит Рэнди Хоппер, старший вице-президент по жилищному кредитованию Федерального кредитного союза ВМС. Утверждение не является автоматическим.
Если в первоначальной кредитной записке есть оба супруга, «тогда кредитор, скорее всего, квалифицировал их для получения кредита на основе обоих своих доходов и обоих своих кредитных файлов», - говорит Хоппер. «Поэтому, если один из них больше не займется кредитом, мы должны обеспечить, чтобы оставшийся заемщик также квалифицировался сам по себе».
