5 Варианты финансирования продавцов для покупателей в домах

Думаете, сейчас самое время купить дом? Удачи в поиске финансирования.

Затянутые стандарты кредитования по-прежнему наносят ущерб мечтам домовладельцев для тех, у кого есть доход для поддержки ипотеки, но без скрипучей чистой кредитной истории и минимальной отметки в 720 баллов.

Для этих людей это сложный рынок - тот, который, кажется, не ослабевает в ближайшее время.

Введите финансирование продавца. Когда-то популярный в 1980-х годах, финансирование продавцов снова появляется как способ для покупателей обойти сегодняшние повышенные ограничения по ипотечному кредитованию.

Согласно Bloomberg Businessweek, почти 5 000 домов в 2010 году были приобретены с участием собственников, большинство из которых прошли в сильно пострадавших штатах Мичиган, Флорида, Огайо, Калифорния, Висконсин, Миннесота и Техас.

Хотя это всего лишь 1,5% сделок с недвижимостью в 2010 году, это дает нам понять, что для покупателей необходимость снова стала матерью изобретения.

Краткая история финансирования продавца

в начале 1980-х годов после того, как процентные ставки взлетели до 20%, вынудив покупателей жилья искать другие варианты.

Финансирование продавцов вступило в нарушение, и партнерские домовладельцы с более низкими процентными ставками по ипотечным кредитам с покупателями, желающими взять кредит.

Идея стала популярным инструментом финансирования до конца 1970-х годов, когда банки отменили предложение о продаже, которое позволило им получить кредит, если дом был продан третьей стороне.

Предложение о продаже в связи с продажей фактически служило двойной цели. Это не только помогло банкам сразиться с конкурентом, но и позволило им перевести заемщиков из старых, более низких процентных ипотечных кредитов в новые, более высокие процентные кредиты.

Стэнли Бронштейн, адвокат из Аризоны и CPA, полагает, что финансирование продавцов возвращается в моду.

«С банков и ипотечных компаний было сложнее и сложнее», - говорит он. «Вероятно, это будет еще более жестким, особенно если некоторые из предложенных правил выйдут, требуя от покупателей поставить 20% вниз, чтобы претендовать на традиционное финансирование».

Работа с финансированием продавцов

В то время как сегодняшнее финансирование различных продавцов варианты далеки от его корней в 1980 году, предпосылка (и оговорки) осталась прежней. Финансирование продавца аналогично традиционным, сторонним банкам-кредиторам.

Покупатель подписывает долговое обязательство и обещает уплатить рассрочку платежа продавца (как правило, ежемесячно), которые содержат основную сумму и проценты.

Также как традиционный кредит, будет подписан подписанный ипотечный кредит или договор доверия или соглашение об обеспечении, которое позволяет продавцу выкупать, если покупатель не заплатит.

В настоящее время покупатели жилья могут выбрать один из пяти вариантов финансирования продавца:

Вариант финансирования продавца №1: Бесплатно и прозрачно

Самый простой вариант финансирования продавца - это когда владелец продает дом бесплатно и свободен от всех залогов. Покупатель производит авансовый платеж и выплачивает продавцу оплату по договору, ежемесячную выплату основного долга и проценты, а затем несет остаток по кредиту в частной записке.

Вариант финансирования продавца № 2: аренда с возможностью покупки (аренда в собственность)

В этом сценарии потенциальный домовладелец сохраняет возможность покупать дом, но без фактического обязательства. Заемщик получает справедливый интерес к дому с первоначальным взносом, а также регулярные ежемесячные арендные платежи.

По окончании срока аренды у него есть возможность погасить оставшийся остаток через рефинансирование.

Кевин Амольш, президент Pine Financial Group, советует продавцам, преследующим этот вариант, получить достаточно большой, невозвращаемый первоначальный взнос в случае, если лицо не решит купить.

«Но, с другой стороны, покупатели могут также защитить свои возможности, записав аренду, который облачит название, что затрудняет продажу продать его кому-то другому », - говорит он.

Вариант финансирования продавца № 3: позиция второго залога

Это, когда у продавца есть второе залоговое залоговое залог за банком, чтобы либо заключить сделку, либо отказаться от небольших денег. Затем покупатель будет производить два платежа каждый месяц - один для старшего держателя залога банка, а второй - частному продавцу.

Продавец рискует с этим вариантом. Если покупатель платит только первый держатель залога, продавец должен иметь достаточный капитал или средства для выкупа и погашения первого крупного держателя залога.

Аналогичным образом, если покупатель платит только меньшее второе залоговое удержание, продавец все еще рискует потерять имущество, если старший залогодержатель исключает.

Вариант финансирования продавца № 4: Обходной ипотечный кредит

. Предлагаемые теми, кто не хочет брать на себя более рискованное, второе положение держателя залога, обернутые ипотечные кредиты также являются возможностью для продавцов заработать хорошую норму прибыли.

«Если я продавец с ипотечным кредитом в размере 100 000 долларов США на 4%, а имущество стоит 150 000 долларов, я бы продал его покупателю с 10 000 долларов вниз, неся полную разницу [140 000 долларов] на 7% вокруг ипотеки или всеохватывающего договора доверия ", - говорит Лэнс Черчилль, адвокат группы Frontline Education. «Я предпочел бы сделать 2% или 3% на 100 000 долларов, а не только на 7% на 40 000 долларов».

Однако покупатели должны знать риски, связанные с обертками. «Если вы идете с обертыванием ипотеки, всегда отправляйтесь с компанией условного депонирования, - советует Амольш. «Вы не знаете, что делает продавец с вашими деньгами».

Компания Escrow гарантирует, что платежи сделают это как для продавца, так и для старшего владельца залога.

Еще один риск связан с тем, что банк обнаружил это конкретное залоговое право.

«Этот тип соглашения нарушает так называемое предложение о продаже, которое в основном говорит о том, что существующий кредитор должен быть погашен, когда продавец продает имущество новый покупатель », предупреждает Бронштейн.

« Если продавец этого не делает, а кредитор узнает, кредитор может объявить записку дефолтом и попросить выплатить полностью ».

Тем не менее, счетчики Черчилля что на сегодняшнем рынке риск этого невелик. «Зачем беспокоиться о риске получения займа за невыплаченный кредит, если он платит по договоренности?»

Единственная причина, по которой банки могут назвать кредит, - это если процентные ставки снова повысятся. Затем они захотят сделать еще один кредит на более высокая ставка ».

Вариант финансирования продавца №5: Договор аренды земли

Возможно, самый рискованный вариант, который немногие эксперты рекомендовали бы, земельный контракт на рассрочку дает домашнему покупателю просто справедливую заинтересованность в собственности, а юридический, остается с продавцом. Заключительное право собственности не переходит к покупателю до тех пор, пока не будет получен последний платеж по контракту.

Ответ на инвестирование: Финансирование продавца создает способ для домашних покупателей с доходом для поддержки ипотеки, но имея менее звездный кредит, чтобы, наконец, иметь собственный дом. Однако при любой бизнес-операции те, кто выбирает этот метод, должны иметь в виду следующие оговорки.

• Не делайте этого в одиночку. расходы следует применять для получения экспертных рекомендаций.
• Финансирование продавцов является коммерческой сделкой и должно рассматриваться как таковое. Надлежащим образом документируйте все через документ (или ипотеку), страхование титула, проверки, оценки и т. Д.
• Используйте компанию условного депонирования, чтобы закрыть сделку и правильно перечислить платежи по ипотечным кредитам.
• Помните, что, хотя продавцы отлично справляются с обналичиванием чеков, получение окончательного релиза может быть проблематичным. У вас есть резерв для получения подписанного выпуска, хранящегося в условном депонировании, когда кредит наконец погашен.

Фото любезно предоставлено Flickr: Woodleywonderworks.