5 Ключевых условий, которые вы должны знать перед получением ипотеки

Общеизвестно, что агенты по недвижимости и ипотечные кредиторы являются иностранцами.

Кажется, они появляются из ниоткуда, все они, кажется, знают друг друга, и вы никогда не увидите, что они едят. У них также есть свой язык, о котором вы можете услышать, когда они разговаривают, когда вы находитесь на закрытии или разговариваете о доме.

Если вы просто смертный, у вас никогда не будет возможности появиться по желанию или пойти так долго без еды, но эти пять терминов помогут вам научиться говорить на своем языке.

[ APR Знание годовой процентной ставки кредита (или APR) говорит вам о том, чтобы узнать больше о нем истинная стоимость заимствований, поскольку она включает в себя все сборы, непосредственно связанные с кредитом, а не только выплаты процентов. Тот факт, что существует более одного способа расчета APR, усложняет сравнение кредитов, но формула, которая включает в себя базовые компоненты, составляет:

APR = [2 x Количество платежей в год x Всего финансовых сборов] / [Первоначальный кредит x Общее количество платежей + 1]

Ответственность за расчет APR приходится на кредитора, а не на вас, а федеральные правила требуют, чтобы кредиторы раскрывали APR кредита в большом типе. Закон о защите потребительского кредита от 1968 года (также известный как Закон о передаче правды) требует от кредиторов раскрывать финансовые ссуды по кредиту, а также его APR, чтобы вы могли сравнивать кредиты.

Расчеты APR основаны на фиксированных процентных ставках, поэтому регулируемые ставки создают постоянно меняющиеся АПР. По этим причинам некоторые заемщики обращаются к добросовестным оценкам кредиторов, чтобы сравнить сборы по кредитам напрямую, а не сравнивать APR.

ARM

Ипотека с регулируемой процентной ставкой (или ARM) имеет разную процентную ставку, которая рассчитывается по добавив премию к определенной базовой скорости.

Два распространенных типа ARM - это ARM с интересом и гибридная ARM. Процентные ARM предлагают определенный период, в течение которого заемщик только выплачивает проценты по кредиту. Это уменьшает оплату заемщика, но оставляет основной недостаток. Гибридные ARM предлагают фиксированную ставку в течение определенного периода времени, а затем возвращаются к переменной ставке на оставшуюся часть срока кредита. Например, ARM 3/1 имеет фиксированную ставку в течение первых трех лет, а затем корректируется каждый год после этого.

Во многих случаях ARM имеют ограничения на то, насколько высока, а иногда и как низкая скорость может идти, а также сколько он может двигаться в любой год, месяц или квартал. В некоторых случаях ставка будет только корректироваться - то есть вы не получаете никакой пользы, если ставки падают. Независимо от того, кредиторы юридически обязаны раскрывать, как высоко ваш ежемесячный платеж может пойти. Убедитесь, что вы справитесь с наихудшим сценарием.

Freddie Mac

Федеральная ипотечная ипотечная корпорация (FHLMC или Freddie Mac) является финансируемой государством компанией, которая покупает определенные типы ипотечных кредитов у банков и использует их как залог для ценных бумаг с ипотечным покрытием.

Вот как работает Freddie Mac:

Если вы получаете ипотечный кредит, кредитор соглашается перевести деньги на ваш счет, и вы соглашаетесь погасить кредитора в соответствии с установленным графиком.

Затем кредитор может использовать эту ипотеку в своем портфеле или продавать ее на вторичном рынке ипотечных кредитов.

• Продавая ипотеку, кредитор получает наличные деньги, которые он может использовать для получения других ипотечных кредитов другим заемщикам.
• Поскольку этот процесс создает стабильный запас ипотечных фондов, ставки по ипотечным кредитам остаются конкурентоспособными, а ипотечные кредиты более доступны.
• Таким образом, если ваш банк считает, что он может дать вам кредит, который он знает, что Freddie Mac будет покупать, ваш банк, вероятно, собирается сделать кредит.
• Freddie Mac упаковывает ипотечные кредиты, которые он покупает. в группы («пулы») с общими характеристиками (т. е. аналогичные процентные ставки, сроки погашения или кредитные рейтинги). Затем он продает ценные бумаги, которые представляют собой долю участия в этих пулах. Эти ценные бумаги, называемые ипотечными ценными бумагами, покупаются инвесторами на открытом рынке. С фондами продаж Freddie Mac покупает больше ипотечных кредитов.

Когда вы делаете ежемесячный платеж по ипотечным кредитам своему кредитору или ипотечному посреднику, кредитор или ипотечный сервис оплачивает сбор и отправляет остаток вашего платежа в Freddie Mac. Фредди Мак в свою очередь берет плату и передает то, что осталось инвесторам, которые держат ипотечные ценные бумаги. Для них это похоже на владение облигацией, которая по сути гарантируется правительством.

Это потому, что Freddie Mac гарантирует своевременную выплату процентов и основ по своим ценным бумагам с ипотечным покрытием - другими словами, t сделать ваши платежи по ипотечным кредитам, Freddie Mac по-прежнему делает свои платежи инвесторам.

Ginnie Mae

Freddie Mac не является единственной спонсируемой правительством компанией, занимающейся ипотечным кредитованием. В 1968 году Конгресс учредил Агентство Департамента жилищного строительства и городского развития США, Государственную национальную ипотечную ассоциацию (GNMA или Ginnie Mae). Агентство гарантирует своевременную выплату процентов и основ по некоторым ценным бумагам с ипотечным покрытием.

В отличие от Freddie Mac, Ginnie Mae не покупает и не продает ипотечные кредиты, и не выпускает ценные бумаги с ипотечным покрытием. В целом, он гарантирует только те ипотечные ценные бумаги, которые состоят из ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией, Департаментом по делам ветеранов, Службой сельского жилья или Управлением общественного и индийского жилищного строительства.

Квалифицированная ипотечная страховая премия

Квалифицированная страховая премия за ипотеку гарантирует ипотечные платежи домовладельца. Страхование ипотечных кредитов обычно исходит от Федеральной жилищной администрации, Департамента по делам ветеранов, Службы сельского жилья или частного ипотечного страховщика.

Вам может потребоваться купить его, если ваш первоначальный взнос составляет менее 20% от цены дома. В принципе, политика срабатывает, если вы по умолчанию по кредиту. Таким образом, банк по-прежнему получает платежи по кредиту. Квалифицированные страховые взносы по ипотечным кредитам могут облагаться налогом, если залог возник после 2006 года, хотя существуют пределы дохода.