Секрет успешного инвестирования в недвижимость: Triple Net Leases |
Triple Net Nightmares
Как привязаны тройные чистые лизинг и REIT?
Тройной чистые арендные платежи часто являются результатом сделки по продаже недвижимости и обратной аренде. Такой розничный торговец, как Home Depot (NYSE: HD) , который владеет и занимает свои собственные места, продает собственность REIT или другому инвестору. Это подслащает продажу, соглашаясь на долгосрочную аренду с REIT на основе тройной чистой аренды.
Это беспроигрышная сделка - компания получает наличные деньги, а REIT и ее акционеры получают прогнозируемый поток доходов.
Например, Omega Healthcare (NYSE: OHI) специализируется на продажах / аренде. Он покупает недвижимость, принадлежащую поставщикам медицинских услуг, а затем оборачивается и сдаёт их в аренду этим компаниям. Это освобождает поставщиков медицинских услуг от суеты управления недвижимостью, а также позволяет им монетизировать свой актив. Между тем, соглашение дает REIT, например Omega, надежный поток аренды, который генерирует солидные инвестиционные доходы.
Хотя арендная плата, как правило, ниже в тройных чистых арендных договорах, расходы также ниже, и многие из этих соглашений также требуют ежегодного повышения арендной платы как хеджирование против инфляции. Еще одно преимущество тройного нетто-лизинга заключается в том, что они обычно позволяют REIT устанавливать кредитную линию на более выгодных условиях, так как они обеспечены надежными доходами.
Большинство тройных чистых арендных платежей удерживаются в здравоохранении и других REIT, арендаторов, отдельно стоящих зданий. Недостатком этих арендаторов с одним арендатором является риск того, что арендатор столкнется с трудностями и больше не сможет платить за аренду. Однако эти REIT обычно содержат разнообразный портфель активов в сфере недвижимости, который ограничивает их воздействие на одного арендатора. Например, Omega владеет примерно 240 медицинскими учреждениями, обслуживаемыми десятками разных поставщиков в 30 штатах по всему США.
Почему инвестировать в REITs
Большинство инвесторов покупают REIT для своих богатых REIT. REIT обычно приносят годовые дивидендные доходы в размере от 6% до 7% - в три раза больше, чем средний доход на 2%, выплачиваемый 374 дивиденд-платящими акциями в индексе Standard & Poor's 500 (S & P 500). Просто имейте в виду, что, поскольку большинство REIT не платят налоги на прибыль, их дивиденды обычно полностью облагаются налогом.
