Ипотека: основы

С помощью ARM ваши платежи по ипотечным кредитам могут сказываться, если процентные ставки повысятся, и вы не можете или не желаете продавать или рефинансировать. Это может быть катастрофой, если вы не готовы.

Неконформируемая ипотека: Государственные агентства Fannie Mae и Freddie Mac в конечном итоге покупают или поддерживают большинство ипотечных кредитов. Но Fannie и Freddie будут заниматься только кредитами до 453 100 долларов (хотя и более высокими на более дорогих рынках). Более крупные ипотечные кредиты являются «несоответствующими». Они часто имеют более высокие процентные ставки.

Как получить право на получение лучшей процентной ставки

Вообще говоря, несколько внешних факторов влияют на то, как тренды ставок со временем, в том числе покупки активов Федерального резерва, спрос на жилье и вторичный рынок ценных бумаг с ипотечным покрытием. Но большая часть того, что влияет на ваши шансы получить лучший курс в любой момент времени, находится под вашим контролем.

Когда вы решаете, являетесь ли вы хорошим риском для своих денег, кредиторы будут изучать ваш доход, кредитный рейтинг, историю занятости, ликвидные активы, первоначальный взнос, тип имущества, который вы покупаете, и его стоимость. Ниже приведены конкретные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы помочь вашему делу:

1. Знайте свой кредитный рейтинг

Ваш кредитный рейтинг является основой для вашего личного финансового профиля. Наиболее часто используемая оценка выдается Fair Isaac Corp. (FICO) и оценивает вас в пяти разных областях, каждый из которых составляет процент от вашего уровня. Это:

• история платежей (35%)
• задолженность (30%)
• длительность кредитной истории (15%)
• виды использованных кредитов (10%)
• новый кредит (10%)

Оценки FICO варьируются от 300 до 850; чем выше оценка, тем лучше. Лучшие кандидаты имеют низкие кредитные карты и ссуды, а также долгую историю своевременных платежей и текущих кредитных счетов, поэтому убедитесь, что ваш кредитный отчет является безошибочным. Вы можете получить к нему доступ бесплатно на сайте annualcreditreport.com, где каждый год вы можете увидеть один экземпляр каждого из трех агентств кредитной отчетности (Experian, TransUnion и Equifax). Если вы обнаружите ошибки, обратитесь в компанию, чтобы исправить их.

2. Выйдите из долгов

Слишком большой долг делает вас плохим риском. Кредиторы рассматривают ваше отношение долга к доходу или DTI, чтобы определить, сможете ли вы получить лучшую текущую процентную ставку. Опустите свой DTI, заплатив пластик. Это, скорее всего, также повысит ваш показатель FICO.

3. Подготовьте свои финансовые документы

В 2014 году Бюро по защите прав потребителей реализовало правила, защищающие вас от займов, для которых вы не являетесь квалифицированными, так что у вас будет меньше шансов пострадать по умолчанию. В результате кредиторы подвергаются большему давлению для тщательного анализа ваших финансовых отчетов. Они скрупулезно рассмотрят ваши доходы, активы, долги и кредитные счета. Если они видят что-то необычное, они будут запрашивать объяснения, поэтому храните много записей. Чистое финансовое здоровье помогает вам получить низкую процентную ставку по ипотечным кредитам.

4. Подумайте о блокировках и пунктах

С блокировкой курса кредитор обязуется предоставить вам определенную процентную ставку, даже если ваш кредит еще не закрыт. Прочтите Руководство Федерального резерва по ипотечным закладным, чтобы узнать больше.

Другим способом снижения ставки по ипотечным кредитам является выплата «очков» (по сути, установленная сумма предоплаты в долларах США) в обмен на снижение вашей процентной ставки в течение срока действия займа на определенную сумму. Один «пункт» равен 1% от суммы вашей ипотеки. Эта стратегия, как правило, более выгодна, чем дольше вы остаетесь в своем доме. Очки также могут облагаться налогом.

Кредиты FHA

Кредит FHA относится к ипотечному кредиту, который застрахован Федеральной жилищной администрацией. Кредиты FHA предназначены специально для покупателей недвижимости в первый раз и обычно требуют минимального первоначального взноса в размере 3,5%. Обычно это 30-летние фиксированные ипотечные кредиты.

Кредиты FHA очень привлекательны для первых покупателей жилья, которые не могут позволить себе желаемый 20% первоначальный взнос, который поставляется с обычной ипотекой. Представьте, что вы найдете дом, который вам действительно нравится за 300 000 долларов. Вы можете позволить себе ежемесячные платежи, но не взнос в размере 60 000 долларов плюс затраты на закрытие. Если вы положите 3,5% вниз, вам придется потратить только 10 500 долларов.

Кредиты FHA могут показаться слишком хорошими, чтобы быть правдой - и есть улов. Поскольку вы снижаете менее 20%, вам придется заплатить две формы ипотечного страхования.

Во-первых, вы заплатите авансовую страховую премию за ипотеку в размере 1,75% от займа. Например, при ипотеке в размере 240 000 долларов вы заплатите 4200 долларов США. Обычно это включено в ипотеку, поэтому вам не придется платить из своего кармана.

Во-вторых, вы будете платить ежегодную страховую премию по ипотечным кредитам, которая взимается ежемесячно. Ставка может колебаться, и ваш платеж может отличаться. Скажите, что текущая годовая премия составляет 0,80% для кредита на сумму менее 679 650 долларов США и срок более 15 лет. На этот залог в размере 240 000 долларов вы в конечном итоге заплатите $ 1920 в год, или $ 160 в месяц.

Имейте в виду, что вы можете рассмотреть вопрос о рефинансировании своей ипотеки, чтобы избавиться от кредита FHA, как только у вас будет достаточный капитал в доме, чтобы сделать это.