Не играйте в ипотечную «налоговую игру»,

Мэтт Маккой

Узнайте больше о Мэтте на нашем сайте Спросите советника

В недавней статье я обсуждал, почему некоторые люди удерживают задолженность по налогам. Одна из причин связана с «налоговой игрой» - поддержанием низкой процентной ставки, налоговой задолженности и попыткой заработать больше на своих инвестициях. После недавней дискуссии по этому вопросу мне пришло в голову, что эта концепция по-прежнему неправильно понята.

Иногда этот аргумент немного упрощен. Например, если ваша ставка по ипотечным кредитам составляет 4%, вам нужно заработать 4,01%, чтобы «выиграть» игру, не так ли? Неправильно. То, что часто исключается из этого аргумента, является одним очень важным фактором: налоговые последствия - и хорошие, и плохие.

Это лучше всего иллюстрируется на примере. Придерживаясь предположения о 4-процентной ставке, мы будем использовать начальный ипотечный баланс в размере 300 000 долларов и принять 30-летний кредит с фиксированной процентной ставкой. Мы также будем игнорировать налоги, обслуживание и страхование, потому что у вас могут быть эти расходы независимо от того, есть ли у вас закладная. Включение этих допущений в финансовый калькулятор или таблицу и при условии, что платежи производятся в конце каждого периода, дают следующее:

• Ежемесячный платеж = 1 432,25 доллара США (360 платежей)
• Общая сумма процентов, выплаченных в течение срока действия займа = 215 608,51 долл. США

Теперь предположим, что вы рассматриваете вопрос о том, следует ли погасить этот кредит через 15 лет или инвестировать дополнительную плату в другое место. Первым шагом будет определение того, какой будет этот дополнительный платеж. Используя наш надежный калькулятор или электронную таблицу, мы обнаруживаем, что вам нужен дополнительный ежемесячный платеж в размере 786,81 доллара США. Размер ежемесячного платежа и общей суммы процентов по данному сценарию:

• Ежемесячный платеж = $ 2,219.06 ($ 2,219.06 - $ 1,432.25 = $ 786,81)
• Общая сумма процентов, уплаченных в течение срока действия займа = 99 431,48 долл. США

Таким образом, выплата этого ипотечного кредита через 15 лет, а не 30 лет, приведет к экономии процентных расходов в размере 116 177,03 доллара США. Но это не ваши фактические сбережения, потому что вы получали налоговый вычет за уплаченные проценты. Предполагая, что вы находитесь в 28% налоговой группе и что все выплаченные проценты по ипотечным кредитам облагались налогом, чистая экономия составит примерно 83 647,46 доллара США (116 177,03 x 0,72).

Мы выяснили, какова фактическая экономия от погашения ипотеки раньше, но теперь нам нужно сравнить это с чем-то. Нам нужно начать с рассмотрения того, что представляет собой процентная экономия. Экономия процентов представляет собой получить то, что вам нужно будет аккумулировать, инвестируя эту дополнительную плату за эти 15 лет, чтобы точка безубыточности. Однако для сравнения яблок с яблоками нам необходимо скорректировать процентную экономию (прирост инвестиций, на которую мы нацеливаемся) для налогов на прирост капитала. Предполагая, что все доходы долгосрочны и что применимая ставка налога составляет 15%, результатом является скорректированный прирост в размере 98 408,78 долл. США. Если мы останемся дисциплинированными и инвестируем дополнительную плату в размере 786 долларов США. 81 каждый месяц в течение 15 лет мы инвестируем в общей сложности 141 625,80 долл. США (786,81 долл. США 180 долл. США). Добавление скорректированного увеличения сверху до суммы ежемесячных инвестиций дает нам будущую сумму, необходимую в течение 15 лет с 239 565,58 долларов США. Подождите - мы почти там.

Теперь у нас есть накопленный интерес и необходимая будущая сумма, но нам все же нужна норма прибыли для сравнения с ставкой по ипотечным кредитам. Запланированная сумма в будущем (239 565,58 долл. США), ежемесячный платеж, который мы будем выделять (786,81 долл. США), сумму времени, которую мы будем инвестировать (15 лет или 180 инвестиций), и сумму, которую мы в настоящее время выделили на будущую сумму (ноль), мы можем решить для скорости возврата. Это дает нам следующую норму прибыли:

• Приблизительная норма прибыли, необходимая для безубыточности = 6.56%

Поэтому для того, чтобы быть безразличным между двумя вариантами, вам нужно заработать суммарное возвращение более чем на 6.5% за этот 15-летний период. Цель этого упражнения, конечно же, не в том, чтобы сказать, что это невозможно, но просто не обманывайтесь, думая, что он такой же черно-белый, как некоторые могут казаться. Тем не менее, помните, что эта ставка по ипотечным кредитам фиксирована - известная переменная для срока действия займа, тогда как будущие инвестиционные доходы и будущие налоговые ставки являются как неизвестными переменными.

Этот конкретный пример может не соответствовать каждому сценарию, но его можно использовать простым способом для иллюстрации моей точки. Используя тот же самый сценарий, более низкий налоговый кронштейн (меньше вычета) приводит к более высокому разбросу, необходимому для безубыточности, а более высокий налоговый кронштейн (больше вычета) приводит к более низкому распространению, при прочих равных условиях.

В течение своей карьеры я научился подвергать сомнению все и ничего не брать за чистую монету. Финансовые эмпирические и культурные финансовые «знания», оба из которых являются общими, часто являются неполными или простыми. Я предлагаю вам также задать вопрос о эмпирических правилах и культурных знаниях, чтобы убедиться, что они задерживаются за вас. Скорее всего, они не будут.