Обзор средств 2018

Fundrise - это онлайн-компания по недвижимости, которая позволяет в среднем читать: не богатые - инвесторы покупают частные коммерческие и жилые объекты, объединяя свои активы через инвестиционную платформу.

Хотя некоторые онлайн-платформы недвижимости доступны только аккредитованным инвесторам, которые определены в законе о ценных бумагах США как имеющие чистую стоимость более 1 миллиона долларов США, не считая стоимости их дома, или годовой доход не менее 200 000 долларов США для физических лиц или 300 000 долларов для пары - все текущие продукты Fundrise доступны неаккредитованным инвесторам.

Основными продуктами компании являются инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, которые обычно инвестируют в доходную недвижимость, либо путем покупки и управления зданиями, либо путем ипотечного кредитования. Это REIT, которые не торгуют на публичном обмене - они очень неликвидны. Это означает, что нет никакой гарантии, что будут покупатели для инвесторов, которые хотят продать акции. (Fundrise предлагает программу выкупа, но она поставляется с оговорками, подробнее об этом ниже.) Fundrise подчеркивает онлайн-характер своего процесса, вызывая его продукт «EREIT». Fundrise также предлагает eFunds, в котором инвесторы собирают деньги, чтобы купить землю, развивать жилье, а затем продавать его покупателям жилья.

Инвесторы покупают эти продукты через один из четырех портфелей: стартер, дополнительный доход, сбалансированное инвестирование или долгосрочный рост. Fundrise определяет сочетание EREIT и eFunds в каждом плане, а также основные свойства.

Существуют значительные риски для инвестиций в неторговые REIT - риски, которые мы излагаем ниже, но также могут быть вознаграждения. По данным Fundrise, средняя годовая доходность всех инвестиций Fundrise в 2017 году составила 11,44%, за вычетом сборов, при условии реинвестирования дивидендов. (Исторические доходы отражают инвестиционные показатели, рассчитанные Fundrise, а не то, что было выплачено инвесторам. Фундамент предполагал средневзвешенную сумму, вложенную в каждый продукт, то есть некоторые продукты получали больше веса, чем другие, когда средний показатель был рассчитан.)

Investmentmatome - это бесплатный инструмент, который поможет вам найти лучшие кредитные карты, курсы валют, сбережения, расчетные счета, стипендии, здравоохранение и авиакомпании. Начните здесь, чтобы максимизировать свои вознаграждения или свести к минимуму процентные ставки. Андреа Кумбес

Краткие факты

• Разнообразный портфель частных сделок с недвижимостью
• Минимальные инвестиции в размере от 500 до 1000 долларов США
• Плата за управление и консультационные услуги составляет около 1%, но имейте в виду другие сборы

Учить больше

Фундамент лучше всего подходит для

• Инвесторы с долгосрочной перспективой. Эти инвестиции не торгуются на публичной бирже - это означает, что они неликвидны. Идея состоит в том, чтобы удерживать их не менее пяти лет. Существует плата за выход в начале в некоторых случаях. (Если вы предпочитаете инвестировать в ликвидные инвестиции, подумайте о том, чтобы инвестировать через онлайн-брокера. Мы собрали лучших брокеров для торговли акциями здесь.)
• Инвесторы ищут диверсификацию с рынков акций и облигаций. В отличие от публично торгуемых REIT, которые в некоторой степени коррелируют с фондовым рынком, производительность отдельных объектов в портфелях Fundrise обычно не связана с производительностью фондового рынка.
• Инвесторы, желающие рискнуть инвестировать через модель, которая еще не была проверена значительным спадом недвижимости. (Чтобы помочь построить более традиционный, недорогой инвестиционный портфель, ознакомьтесь с нашими лучшими выборами для лучших robo-консультантов.)
• Инвесторы, способные и желающие проводить прилежные исследования. Каждая из продуктов Fundrise имеет свой собственный 200 + -страничный циркуляр, поданный в Комиссию по ценным бумагам и биржам, с описанием сборов и других деталей. Это нужно, чтобы инвесторы ходили с открытыми глазами.
• Инвесторы, которые не хотят самостоятельно выбирать или управлять собственностью. Fundrise находит свойства, ведет андеррайтинг и определяет, какие свойства входят в каждый из своих инвестиционных автомобилей.

Фундамент с первого взгляда

подношение	подробности
EREIT и eFunds	Инвесторы выбирают из четырех инвестиционных портфелей, которые имеют различный ассортимент из пяти EREIT и двух eFunds.
Возвратный потенциал	Средняя доходность всех инвестиций Fundrise в 2017 году составляла 11,44%, за вычетом комиссий, при условии реинвестирования дивидендов, согласно Fundrise (доходность отражает показатели инвестиций, рассчитанные Fundrise, а не то, что было выплачено инвесторам).
Инвестиционные минимумы	Минимум 500 долларов США для Starter Portfolio Минимум в размере 1000 долларов США для планов дополнительного дохода, сбалансированного инвестирования и долгосрочного роста.
сборы	Плата за управление активами 0,85% и консультационный сбор в размере 0,15%, но могут взиматься другие пошлины.
90-дневное обещание вернуть деньги	Согласно его веб-сайту, Fundrise «выкупит ваши инвестиции на первоначальную сумму», если вы запросите выкуп в течение первых 90 дней (могут применяться ограничения).

Товары

Вы можете инвестировать в один из четырех портфелей Fundrise, основанный на ваших инвестиционных целях: Портфолио стартеров, Дополнительный доход, План сбалансированного инвестирования или План долгосрочного роста. В свою очередь, каждый из этих счетов инвестирует в другую комбинацию EREIT Fundrise и eFunds, описанных ниже.

Пять ЭРИТ

• Доход EREIT: фокусируется на долговых инвестициях в коммерческую недвижимость
• EREIT роста: ориентируется на коммерческие объекты, в частности многоквартирные здания, которые со временем оценят
• Восточное побережье EREIT: основное внимание уделяется долговым и акционерным инвестициям на Восточном побережье
• Heartland EREIT: фокусируется на долговых и капитальных вложениях на Среднем Западе
• Западное побережье EREIT: основное внимание уделяется долговым и инвестиционным инвестициям на Западном побережье

Два eFunds

Фундамент Fundrise eFunds инвестирует в развитие и продажу жилой недвижимости в крупных городах США, стремясь получить прибыль от спроса на городские жилые дома и нехватки такого жилья. Компания планирует использовать существующую сеть инвесторов для поиска потенциальных покупателей жилья. В настоящее время два новых eFunds Fundrise сосредоточены на Вашингтоне, Вашингтоне и Лос-Анджелесе. С каждым из eFunds и eREIT вы инвестируете в корпорацию с ограниченной ответственностью, которая проводит сделки.

Сведения о портфолио

Портфолио стартеров

• Минимальные инвестиции: 500 долларов США
• Консультационный сбор: 0,15%
• Плата за управление: 0,85%
• Вкладывает половину ваших денег в EREIT дохода и половину в EREIT роста

План дополнительного дохода

• Минимальные инвестиции: 1000 долларов США
• Консультационный сбор: 0,15%
• Плата за управление: 0,85%
• Вкладывает 25% ваших денег в каждую из четырех EREIT - Восточное побережье, Хартленд, Западное побережье и доходы

Сбалансированный инвестиционный план

• Минимальные инвестиции: 1000 долларов США
• Консультационный сбор: 0,15%
• Плата за управление: 0,85%
• Инвестирует 20% ваших денег в EREIT дохода, 18,33% ваших денег в каждом из трех EREIT (Восточное побережье, Хартленд, Западное побережье), 15% в Los Angeles eFund и 10% в EREIT роста

Долгосрочный план роста

• Минимальные инвестиции: 1000 долларов США
• Консультационный сбор: 0,15%
• Плата за управление: 0,85%
• Вкладывает 20% ваших денег в EREIT Growth, 20% в Los Angeles eFund, 16,67% в каждом из трех EREIT (Восточное побережье, Хартленд, Западное побережье) и 10% в Washington DC eFund

Пенсионный счет

• Минимальные инвестиции: 1000 долларов США
• Инвесторы, у которых есть ИРА с Millennium Trust Company (внешняя компания, которая поддерживает самонаправленные ИРА для людей, желающих инвестировать в альтернативные активы), могут инвестировать в любой из EREIT, за годовую плату в размере 75 долларов США за eREIT, выплачиваемую Millennium Trust (плата долл. США в год).

Где Фундамент светит

Низкие инвестиционные минимумы: Если вам нравится идея попасть в частные сделки с недвижимостью, но у вас нет больших денег для игры, вам может понравиться Fundrise.

90-дневная гарантия возврата денег: Согласно его веб-сайту, Fundrise «выкупит ваши инвестиции в первоначальной сумме», если вы недовольны обслуживанием и запросите выкуп в течение первых 90 дней. Это позволяет окунать пальцы ног в воду. Ограничения могут применяться, в том числе 60-дневный период ожидания после подачи вашего запроса, согласно циркулярам предложения Fundrise.

Простая в использовании платформа: Регистрация займет около 10 минут, если это - если вы уже прочитали длительные раскрытия информации инвесторам (и вы должны сначала прочитать их). Вы указываете свой адрес, номер телефона и номер социального страхования, а затем выбираете, следует ли финансировать свою учетную запись посредством передачи ACH (т. Е. Связывания банковского счета), путем ввода вашей банковской информации самостоятельно или с помощью банковского перевода.

Чтобы увидеть, как работает платформа, я открыл портфель Starter Portfolio с $ 500. Мне потребовалось несколько дней для финансирования моих инвестиций. Веб-сайт прост в использовании, но также довольно упрощен. Вы не найдете инструментов или калькуляторов, но вы можете просмотреть информацию о каждом свойстве в своем портфолио.

Где недостаток Fundrise

Плата прозрачности: Fundrise говорит, что это экономит деньги инвесторов, создавая относительно прямую связь между инвесторами и недвижимостью. Например, в отличие от некоторых сайтов crowdfunding, нет брокера-дилера, действующего посредником в Fundrise, и это экономит на расходах.

Тем не менее, есть предварительные затраты, которые трудно понять инвесторам. В то время как Fundrise четко отмечает свои управленческие и консультационные услуги, вам нужно немного зарыться в свои длинные циркуляры, чтобы узнать о других расходах.

Фундамент не один в этом отношении. В отважном новом мире онлайн-инвестиций в недвижимость компании публикуют ссылки на предложения циркуляров и другие документы, которые сотнями страниц долго, похоронены, в которых есть информация о ставках, о которых инвесторы должны знать. (Ознакомьтесь с этим предупреждением от регулирующего органа финансовой индустрии или FINRA, чтобы узнать больше о рисках, наблюдаемых с помощью неторговых REIT.) Между тем, веб-сайты компаний загружаются яркими изображениями свойств и диаграмм прогнозируемых доходностей, которые неизбежно растут и направо.

Например, я вложил 500 долларов в августе 2017 года. Когда я вхожу в свою учетную запись, я вижу диаграмму, которая показывает мой «гипотетический прогнозируемый доход» с 2019 по 2034 год:

Скриншот учетной записи Fundrise, 5 апреля 2018 года.

Тем временем эта страница показывает статус моего портфолио:

Скриншот учетной записи Fundrise, 5 апреля 2018 г.

Графики довольно хороши, но четкая детализация сборов и авансовых расходов облегчит инвесторам выбор разумных решений. До тех пор, вот некоторые из них:

• Акции в продуктах Fundrise могут продаваться с премией к их стоимости, а это означает, что вы могли бы заплатить, скажем, 10 долларов за акцию для EREIT, стоимость которого равна $ 9,50. Этот дифференциал действует как тип продаж.
• Как и в случае с любой сделкой с недвижимостью, существуют организационные и предлагающие затраты, чтобы привести EREIT и eFunds к существованию. Fundrise говорит, что они бегут от 0% до 2% от денег, полученных от инвесторов. Управляющему выплачивается компенсация за эти расходы на размещение из EREIT или eFund ежемесячными платежами, которые не превышают 0,5% от общей суммы средств фонда.
• По словам Кендалла Дэвиса, вице-президента по инвестициям в Fundrise, у eFunds есть потенциальная плата за разработку до 5% от общих затрат на разработку, за исключением земли. Эта плата будет применяться, если Fundrise должен был разработать сам проект, а не использовать стороннего разработчика, говорит она.
• В будущем, когда один из eFunds продает недвижимость, может быть потенциальная плата за вывоз в размере 1,5% от валовой выручки после погашения задолженности на уровне собственности, говорит Дэвис, отметив, что Fundrise будет стремиться сократить расходы, действуя как его собственный листинговый агент, не проходя через традиционного брокера недвижимости. (Если Fundrise действительно прошел через брокера, комиссия брокера вышла бы из валовой выручки.)

Перед погружением, подумайте:

• Crowdfunded инвестиций в недвижимость еще предстоит проверить во время спада. В случае очередного крушения на жилье, подобного тому, который начался в 2006 году, возможно, что инвесторы в продукт Fundrise по существу будут работать в банке - все стремятся выкупить свои акции сразу. В этой ситуации Fundrise может быть вынужден отложить погашение некоторых инвесторов. Здесь есть неизвестные, поэтому, если вы не склонны к риску, держитесь подальше. (Существует несколько способов инвестировать в недвижимость - узнайте, какой тип подходит именно вам: 5 способов инвестирования в недвижимость).
• Насколько вы диверсифицированы? При оценке степени, в которой ваш портфель диверсифицирован, учитывайте все ваши недвижимые холдинги, в том числе ваши домашние и публично продаваемые REIT в своем инвестиционном портфеле. Прочтите нашу историю о том, как диверсификация может снизить риск инвестирования.
• Материнская компания Fundrise еще не принесла никакой прибыли и несет чистые убытки в соответствии с циркуляром предложения июля 2017 года. Тем не менее, каждая сделка с недвижимостью - это ее собственная организация, отдельная от материнской компании. «Инвесторы теряют деньги только в том случае, если реальные сделки с недвижимостью обанкротятся», - говорит Марк С. Родерик, адвокат Flaster Greenberg, который специализируется на онлайн-рынке недвижимости и компаниях crowdfund.
• Инвестирование с Fundrise означает привязку ваших денег на некоторое время. Вы можете запросить выкупить свои акции ежеквартально, но вы можете заплатить комиссию в зависимости от того, как долго вы проводили инвестиции. Плата, которая выплачивается в eREIT или eFund, рассчитывается как дисконт к стоимости акции: 0%, если в первые 90 дней; 3% скидка, если акции были проведены не менее 90 дней, но менее трех лет; 2%, если акции имеют не менее трех лет, но менее четырех лет; 1%, если акции держатся не менее четырех лет, но менее пяти лет. Нет скидки на выкуп акций, удерживаемых пять или более лет. Могут быть другие сборы, связанные с выкупом, и план погашения может быть приостановлен без предварительного уведомления. Если слишком многие инвесторы требуют погашения в любой момент времени, выплаты могут быть отсрочены. Инвесторы, заинтересованные в этом, могут предпочесть инвестировать через стандартный брокерский счет, который дает вам доступ к широкому спектру инвестиций. (Вот как открыть брокерскую учетную запись и что следует учитывать, прежде чем вы это сделаете.)
• Когда я решил выкупить свои акции, я не смог найти инструкции на веб-сайте, поэтому я отправил по электронной почте Fundrise на свой общий адрес электронной почты. Через пару дней я получил электронное письмо со ссылкой на страницу Fundrise, чтобы выкупить свои акции и диаграмму с подробным описанием того, как мои акции будут продаваться со скидкой (я держал их дольше, чем вводный 90-дневный период). В этот момент процесс инициирования выкупа был прост и занял всего несколько минут. Я должен подождать до конца квартала, чтобы мой запрос был обработан. Но, как говорится в циркулярах предложения, Fundrise «не может гарантировать, что средства, выделенные для плана выкупа, будут достаточными для учета всех запросов, сделанных в любом календарном квартале».

Для получения дополнительной информации посетите веб-сайт Fundrise.