Почему Банк Америки получает иск и что он означает для сегодняшнего рынка жилья

Министерство юстиции только на прошлой неделе объявило иск против Bank of America. В вопросе: Окружной прокурор утверждает, что Countrywide намеренно продал тысячи плохих ипотечных кредитов вверх по течению до Fannie Mae и Freddie Mac с нерадивым андеррайтингом.

В частности, правительство возражало против так называемой «программы скоростного плавания» или «суеты», когда кредиты с неряшливым или несуществующим андеррайтингом, бездокументарной или очевидной искажения были пропущены официальными лицами и руководителями страны до того, как они были проданы Фанни и Фредди. Согласно судебному иску Министерства юстиции, Bank of America продолжал программу в течение некоторого времени после приобретения Countrywide.

Как это произошло, и что это значит для рынка жилья?

История ипотечного кризиса в двух словах

Позвольте нам установить сцену:

Это было в 2007 году, и ипотечная индустрия только начала распутываться. Будучи инвестором с твердой стоимостью и учеником Бен Грэма и Уоррант-Шведский, я был в поиске способов купить неспокойные акции по дешевке. Поэтому я посмотрел на страну. Я даже зашел так далеко, чтобы отослать их на ежегодный отчет.

Вот что я написал о стране по всей стране:

«Это заманчиво. Он торгуется с официальными заработками в 5 раз. Я мысленно корректирую это, чтобы получить доход от «реального мира» в 8-9 раз и торговать на 20-30% от балансовой стоимости. Это меньше 10% в подпункты ….

Это очень заманчиво - с хорошим дивидендом тем временем заплатить мне за ожидание.

Но я смотрю на их генерального директора, и он продает акции так же быстро, как и его опционы. Кажется, он не сохранил ни одного из них лично, поэтому я не доверяю ему как управляющему-владельцем ».

И, как оказалось, мои инстинкты были правильными в отношении генерального директора Анджело Мозило. Он заставил свою компанию инициировать огромную программу выкупа акций - даже когда он сбрасывал акции из своего личного счета, как будто это было не по вкусу.

Как правительство впервые привлекло внимание

SEC через пару лет обрушилась на нее и, наконец, пошла за ним лично. В 2006 году Mozilo разработала четыре отдельных плана продаж исполнительных акций, даже когда он загружал компанию задолженностью, чтобы выкупить миллионы акций. Увы, очень щедрые сделки Мозило, сделанные известными политиками, окупились. Он, по сути, обманул своих соратников в размере 140 миллионов долларов или около того, но SEC в конечном счете не преследовала уголовных обвинений. Они отпустили его с рекордным поселением в размере 67 миллионов долларов. Большой штраф, конечно, но нигде рядом с тем, что он украл, и только около 10 или 15 процентов его чистой стоимости. Бонусные очки: Mozilo получил компанию, акционеры которой он обманул, заплатив ей 20 миллионов долларов.

SEC не проводила обвинения в мошенничестве до 2009 года. Но продажи инсайдеров и выкуп акций были общедоступными в 2007 году. Я передал акции, обоняя собаку блохами, как сказал бы Гордон Гекко. Банк Америки посмотрел на тот же факт, что и я, и купил всю компанию за 4 миллиарда долларов.

Плохой ход.

До сих пор потребовалось вмешательство МЮ.

Что сделал Банк Америки неправильно?

Как правило, банки, как ожидается, будут выкупать кредиты с ошибочным андеррайтингом, которые не выполняют, и держать их в своих книгах. Но Bank of America говорит, что существует предел тому, что можно ожидать от него. Они готовы выкупить кредиты с плохим андеррайтингом. Но некоторые из этих займов не пошли плохо, пока не произошел экономический спад, и это не имело никакого отношения к Хастле.

Представитель BofA Лоуренс Грейсон сказал:

«Банк Америки активизировал и действовал ответственно, чтобы разрешить старые ипотечные вопросы; требование о том, что мы не смогли выкупить кредиты у Fannie Mae, просто неверно ». Далее он сказал:« В какой-то момент Bank of America не может рассчитывать на компенсацию каждой компании, которая утверждает потери, которые фактически были вызваны экономическими спад «.

Действительно, Bank of America уже выкупил кучу этих кредитов. На сумму 2,5 миллиарда долларов они заключили сделку, заключенную с Fannie и Freddie в январе 2011 года. Так как за последние несколько лет она дорого заплатила регулирующим органам и истцам штрафам и судебным решениям.

Что такое моральная история?

Рыба гниет с головы вниз. Когда дело доходит до корпоративного управления, не только голова способствует гниению. Коррумпированный, неверный исполнитель привлечет коррумпированный, неверный набор вице-президентов. В лучшем случае они наивны и легко манипулируются. Вот почему их наняли. Большинство из них готовы смотреть в другую сторону или терпеть такие операции, как The Hustle, и очевидные нарушения фидуциарной обязанности, такие как Mozilo, направляющие Countrywide на заимствование миллионов долларов для выкупа завышенных акций, даже когда он сам их бросил. И в худшем случае они фактически участвовали в мошенничестве на рынке.

Генеральный директор устанавливает этический тон компании. Он, в конечном счете, окружит себя такими людьми, как он. Bank of America не является общенациональной. Но они забыли это правило и смотрели только на жирный дивиденд и привлекательное соотношение P / E. Но дивиденды и P / E были немного больше, чем фасад.

Перспективы: как Банк Америки будет в суде?

Пока еще рано говорить о том, каковы перспективы судебного процесса правительства - у обеих сторон есть веские аргументы. Правительство будет указывать на самые реальные потери, которые произошли из-за небрежной практики в масштабах страны, если не откровенное мошенничество, искажая качество их андеррайтинга для Fannie и Freddie и страховых компаний, которые обеспечивают ипотечные фонды, полагаясь на добросовестность банкиров и ипотечных компаний генерируя кредиты.

Банк Америки может указать на то, что было много альтернативных причин дефолта между временем выдачи займов и временем, когда они фактически дефолт. В конце концов, даже хорошо обеспеченные займы изредка срываются.

Банк Америки также может утверждать, что Закон о ложных требованиях не применяется, поскольку Фанни и Фредди не квалифицировались как правительственные чиновники в целях этого конкретного закона. Возможно, теперь они это делают, но они не до того, как правительство взяло на себя эти две сущности. Фактически, в 1996 году федеральный судья создал именно этот прецедент, постановив, что Фредди Мак не был государственным органом, поскольку значительная часть его директоров не была назначена правительством, а правительство не поддерживало существенный контроль над операциями Фредди Мака. Но будет сложно найти жюри, которое будет очень симпатичным для Bank of America и Countrywide в нынешних условиях.

Что инвесторы должны извлечь из этой истории

Bank of America заплатил 4 миллиарда долларов - за привилегию взять на себя обязательства в размере 40 миллиардов долларов.

Когда вы покупаете акцию, вы не только владеете претензиями на будущие доходы. Вы также берете на себя долю будущих обязательств компании. Возможно, мяч уже был запущен за несколько лет до покупки. Но любые решения будут применяться к текущим акционерам, а не к акционерам во время сбоев. Никогда, никогда не забывайте об этом. Кстати, вот почему люди, которые покупают близко расположенные предприятия, обычно лучше покупать активы, а не акции. Активы не связаны со скрытыми обязательствами, если на них нет залога, что является общедоступной информацией.