Как оценивать лучшую процентную ставку по ипотечным кредитам

Ипотека является крупнейшим финансовым обязательством, которое большинство американцев когда-либо возьмет на себя. В отличие от типичного автокредита, обеспечение более низкой процентной ставки по ипотечному кредиту может иметь огромное значение с течением времени. Например, при ипотеке в размере 250 000 долларов дополнительно одна половина процентного пункта добавляет 23 427 долл. США в виде дополнительных процентов, уплаченных за 30-летний кредит.

Легче, чем когда-либо, делать покупки в Интернете для ипотеки, а новые продукты и услуги обещают быстрые результаты. Вы также можете использовать ипотечных брокеров, особенно если у вас есть менее совершенные кредитные или нестандартные источники дохода. Эти брокеры могут предложить индивидуальное обслуживание, работая с несколькими кредиторами, чтобы найти лучшие варианты кредита для вас - иногда с лучшими процентными ставками, чем если бы вы обращались с кредиторами по своему усмотрению.

Три опытных ипотечных брокера поделились с Investmentmatome своими предложениями о том, как получить наилучшую процентную ставку и ипотеку, которая соответствует вашим потребностям.

Уточните свои личные финансы

Получение вашего финансового дома в порядке, прежде чем подать заявку на ипотеку, поможет вам получить более низкую процентную ставку. Один из лучших способов сделать это - увеличить свой кредитный рейтинг, говорит Джо Фален, старший вице-президент и менеджер отдела продаж в Гарантированной ставке в Чикаго. Это означает, что вовремя оплачивать счета, избегая новых долгов и проверяя ваш кредитный отчет, чтобы исправить любые ошибки, говорит Фален, который имеет почти 25-летний опыт работы в ипотечной индустрии.

Когда вы определяете, сколько вы можете заимствовать, ипотечные кредиторы рассматривают ваш коэффициент долга к доходу (используя ваш брутто или доналоговый доход). Фален призывает потребителей сократить свои долги, такие как кредитные карты или студенческие ссуды, чтобы они могли позволить себе больше дома. «Эмпирическое правило заключается в том, что заемщики должны иметь отношение долга к доходу 43% или менее, чтобы получить ипотеку», - говорит он.

Важно также, чтобы вы понимали свою квалификацию и то, как они повлияют на ценообразование и доступность ипотеки, говорит Дейн Молер, менеджер отдела первичной жилой ипотеки в Сан-Франциско. По его словам, эта квалификация включает ваш кредитный рейтинг, доход, имеющиеся активы и историю работы.

«Если у вас очень сильная и очень простая квалификация, вы можете совершать покупки в Интернете для лидера с низкой ценой и, как правило, добиваться успеха», - говорит он. «Однако, если ваша квалификация сложная или пограничная, у вас будет лучший успех, работая с кредитором, который даст вам лучшее, более личное обслуживание».

Сделайте правильный выбор по типу ставок

Одним из важных решений является вопрос о выборе кредита с фиксированной ставкой или с регулируемой ставкой. Ссуды с фиксированной процентной ставкой имеют одинаковый интерес на весь срок. Ипотека с регулируемой ставкой начинается с периода фиксированной ставки, который обычно ниже - но после этого установленного периода ставка может варьироваться в зависимости от рынка, поэтому она может повышаться или понижаться.

Оба типа ипотечных кредитов имеют плюсы и минусы. «Первоначальные низкие затраты на ARM могут быть привлекательными, но они имеют определенную степень неопределенности», - говорит Фален. «Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой могут обладать большей степенью безопасности, но могут быть более дорогими».

Количество времени, которое вы планируете остаться в своем доме, - это ключевой способ определения наилучшего типа ипотеки, - говорит Джей Вурхиес, основатель и владелец JVM Lending в Уолнат-Крик, штат Калифорния. «Если покупатель не намерен переезжать или переезжать в течение семи лет, рекомендуется 30-летняя ссуда с фиксированной ставкой, чтобы быть в безопасности», особенно если фиксированные ставки очень низкие, как сейчас, говорит Вурхиес, у которого есть 22 лет опыта ипотечной индустрии.

Voorhees указывает, что в настоящее время нет большой разницы между 30-летними фиксированными и регулируемыми ипотечными кредитами. «В этих ситуациях в большинстве случаев нет смысла проводить ARM, потому что заемщики подвергаются большему риску только для незначительного улучшения ставки», - говорит он.

Но Молер говорит, что за последние 10 лет лучшим финансовым решением было A-paper ARM, предлагаемое наиболее квалифицированным заемщикам. «Большинство людей полагают, что ставки повысятся, когда кредит начнет корректироваться, но на самом деле они сделали полную противоположность, а потребители платили в 2% с-3% с после того, как начнется их регулируемый период», - говорит он. Однако невозможно сказать, что произойдет в течение следующего десятилетия. По этой причине потребители должны учитывать их гибкость для обработки более высоких платежей в случае повышения ставок, говорит Молер.

Выберите разумный срок кредита

Еще одно крупное ипотечное решение - это срок кредита. Двумя наиболее распространенными вариантами ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой являются 15-летние и 30-летние кредиты. Чем короче кредит, тем ниже процентная ставка - но чем выше ежемесячный платеж, тем быстрее вы погашаете кредит.

Voorhees обычно рекомендует, чтобы потребители пошли с 30-летним вариантом, поскольку более низкий платеж более удобен, когда их денежный поток становится более жестким. «И когда поток наличности не является жестким, мы рекомендуем, чтобы заемщики инвестировали сбережения из более низких платежей в активы, отличные от недвижимости, чтобы диверсифицировать себя», - говорит он.

Фален рекомендует, чтобы покупатели жилья взяли 15-летнюю ипотеку, если у них есть существенная экономия или если они планируют уйти в отставку менее чем за 15 лет и могут быстро погасить ипотеку.

Если вы не уверены, Moler предлагает напоминание о том, что вы всегда можете заплатить дополнительно за 30-летнюю ипотеку, но вы не можете заплатить меньше минимального, причитающегося по 15-летней ипотеке.Хотя 15-летняя ипотека может предлагать долгосрочные сбережения, «важно взвешивать это с потерей гибкости и принимать решение оттуда», - говорит он.

Выбор правильной ипотеки является ключом к получению оптимальной процентной ставки. Опытный ипотечный брокер может помочь вам понять риски и выгоды от типов и условий ипотеки, помогая выбрать наиболее надежный и доступный для вас кредит.

Эмили Старбак Крон является штатным писателем на Investmentmatome, персональном веб-сайте финансов. Электронная почта: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.

Изображение через iStock.