Безлимитный рефинансирование: это правильно для вас?

Ипотека без закрытия может показаться слишком хорошей, чтобы быть правдой. Но если ставки рефинансирования благоприятно низки, но скремблирование первоначальных сборов препятствует вам рефинансировать вашу ипотеку - рефинансирование без закрытия может стоить внимания. Особенно, если вы планируете остаться в своем доме всего на несколько лет.

Как работает рефинансирование без закрытия

По словам Федерального резервного совета, затраты на закрытие могут составлять от 3% до 6% от вашего основного баланса. Это плата за оценку, поиск по названию, регистрацию сборов и всех остальных. Но кредиторы часто собирают ипотечные кредиты «без закрытия» для квалифицированных заемщиков. Это может быть достигнуто несколькими способами.

Зарядка более высокой процентной ставки. Кредитор может покрыть расходы на рефинансирование без каких-либо затрат закрытия, повысив процентную ставку по кредиту. Таким образом, кредитор сделает все это назад и, возможно, намного больше со временем, привлекая больше кредитного бизнеса в свой ипотечный отдел.

Облечение сборов в финансирование. Или кредитор может откатить «беззатратные» ставки рефинансирования в общий основной баланс, который вы должны. Это другой метод с тем же результатом: более высокий платеж, так как сборы плюс проценты выплачиваются в течение срока действия займа.

Плюсы и минусы рефинансирования без закрытия

Плюсы:

• Никаких авансовых платежей, уплаченных при закрытии
• Не платить большие авансовые платежи означает более короткую точку безубыточности
• Уплата нулевых сборов упрощает сравнение процентных ставок между кредиторами

Минусы:

• Вы должны заплатить более высокий ежемесячный платеж
• Вы, скорее всего, будете платить больше интереса к жизни кредита

Когда выбрать рефинансирование без закрытия

Надеюсь скоро переехать в другой дом? Рефинансирование ипотеки без закрытия может быть для вас. Если вы планируете остаться в доме всего на пару лет, вы, вероятно, не сможете отыграть в рефинансировании сбережения авансовых платежей, которые вы заплатите в любом случае.

И это единственный вариант - помимо ожидания покупки - для тех, у кого просто нет экономии, чтобы покрыть первоначальные затраты на закрытие.

Однако не каждый кредитор предлагает вариант без закрытия. Согласно исследованиям Investmentmatome, только несколько кредиторов открыто рекламируют программу рефинансирования без закрытия. Фактически, Банк США был одним из единственных национальных кредиторов, которые мы нашли, продвигая конкретную программу рефинансирования с нулевым закрытием.

Он платит за покупками с несколькими разными кредиторами, поскольку местные банки и кредитные союзы могут с большей вероятностью рекламировать эти варианты.

" БОЛЬШЕ: Какова цена моего дома?

Недостаток рефинансирования без закрытия

Если вы ставите корни в течение более длительного периода времени, вам, вероятно, стоит подумать о том, чтобы заплатить за закрытие расходов авансом. Это просто вопрос математики.

В то время как ваши первоначальные затраты сокращаются за счет рефинансирования без закрытия, результатом является более высокий платеж и, возможно, значительно больший интерес, который будет выплачен в течение срока действия займа. Кредиторы также могут добавить к кредиту предоплату, чтобы препятствовать повторному рефинансированию, прежде чем они окупит свои расходы.

Запуск номеров

Чтобы принять мудрое решение, попросите кредиторов, которые вы планируете провести анализ стоимости закрытия, а также разницу в процентных ставках и выплатах за рефинансирование без закрытия по сравнению с кредитом с авансовыми платежами. С помощью приложения каждый кредитор предоставит официальную смету займов с подробными издержками и условиями, которые они предлагают.

Теперь вы можете вычислить точку безубыточности на то, сколько времени потребуется, чтобы восстановить заключительные затраты по кредиту и сравнить это с ипотекой без закрытия. Предположим, что ваши закрытые расходы по кредиту составят 3500 долларов. Вот как рассчитать период безубыточности:

Как рассчитать точку безубыточности

Вычислите ежемесячную экономию от существующей оплаты дома по сравнению с вашим новым, более низким рефинансированным ежемесячным платежом. Например, мы будем использовать экономию в 150 долларов. (Пример: $ 1200 - $ 1,050 = $ 150 ежемесячных сбережений)

Вычитайте эффективную ставку налога с 1. Мы будем использовать 25% налоговый кронштейн. (Пример: 1 - 0,25 = 0,75)

Умножьте свою ежемесячную экономию на свою ставку после уплаты налогов. Это будет ваша сбережения после уплаты налогов. (150 x 0,75 = 113 долларов США)

Разделите оценочные затраты на закрытие с помощью экономии после уплаты налогов, чтобы получить количество месяцев для безубыточности. (3500 долл. США / 113 долл. США = 31 месяц)

В этом примере для возмещения стоимости закрытия для стандартного рефинансирования потребуется 31 месяц. Если вы планируете остаться в своем доме в течение как минимум трех лет, вы сможете восстановить авансовые платежи за рефинансирование.

Теперь вы можете сравнить это с увеличением процентной ставки и оплатой рефинансирования без закрытия, учитывая, как долго вы намерены оставаться дома.

Хотите, чтобы мы сделали математику для вас? Используя калькулятор рефинансирования Investmentmatome, введите условия рефинансирования без затрат на закрытие, а затем условия стандартного рефинансирования с авансовыми платежами. Калькулятор покажет ваши точки безубыточности, а также ежемесячные платежи и сбережения.

Больше от Investmentmatome

• Найти лучший уровень рефинансирования
• Как рефинансировать вашу ипотеку
• Сравнить кредиторы по ипотечному кредитованию

Обновлено 3 августа 2017 года.